新華網(wǎng)北京4月20日電（王日晨 吳?；ǎ?在調(diào)控政策全面收緊的當(dāng)下，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力陡增，企業(yè)分化進(jìn)一步加劇。隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪洗牌，將加速企業(yè)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
日前，中體產(chǎn)業(yè)發(fā)布公告披露，公司自去年11月決定出讓控股權(quán)后，由于在公開征集過程中，未能產(chǎn)生符合條件的意向受讓方，長(zhǎng)達(dá)為期五個(gè)月的股權(quán)轉(zhuǎn)讓宣告失敗。
實(shí)際上，中體產(chǎn)業(yè)只是這場(chǎng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮的一個(gè)縮影。早在去年末，房地產(chǎn)公司股權(quán)、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓案例已經(jīng)明顯增多，且多以中小企業(yè)為主。進(jìn)入今年3月下旬，樓市政策的再度升級(jí)，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景充滿了變數(shù)，未來可能直接影響股權(quán)轉(zhuǎn)讓的最終結(jié)果。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓激增
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年10月開始，北京、上海、天津三大產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌數(shù)量激增，較之此前的數(shù)目出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。
今年以來，包括紅豆股份等在內(nèi)的超過20家上市公司發(fā)布公告退出房地產(chǎn)業(yè)。事實(shí)上，近年來宣布剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司逐漸多起來。云南白藥于2013年宣布轉(zhuǎn)讓旗下地產(chǎn)子公司白藥置業(yè)全部股權(quán)。另外，南京高科、水井坊、北大荒等公司也逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。
或轉(zhuǎn)讓持有的房地產(chǎn)公司全部股權(quán)，或整體剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，越來越多的非房地產(chǎn)行業(yè)上市公司選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)。
值得注意的是，這些掛牌轉(zhuǎn)讓主體以中小型房企居多，且大多地處二三線城市。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著調(diào)控政策的逐步收緊，一些不具實(shí)力的中小開發(fā)商只能通過賣地、賣項(xiàng)目等方式來自救，甚至退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)將迎來新一輪洗牌。
在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)年初發(fā)布的一份行業(yè)報(bào)告顯示，2016年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；而2015年并購(gòu)案宗數(shù)為343宗，涉及并購(gòu)標(biāo)的物價(jià)值為2815億元，同比增長(zhǎng)11%。
報(bào)告稱，2016年行業(yè)集中程度進(jìn)一步提升，同時(shí)行業(yè)平均利潤(rùn)率下行趨勢(shì)未改表明行業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。在新的發(fā)展階段里，大型房企通過并購(gòu)加速獲取資源，中小型房企則加速轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分化進(jìn)一步加劇。
企業(yè)融資困局
回過頭來看，根據(jù)中體產(chǎn)業(yè)發(fā)布的公告，集團(tuán)2016年實(shí)現(xiàn)11.86億元的營(yíng)業(yè)收入，其中有5.85億元來自房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，也就是說50%以上業(yè)績(jī)是以房地產(chǎn)作為支撐。從去年9月30日以后，地方相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，到今年3月又進(jìn)一步加大力度。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)前景并不明朗。
考慮到投資風(fēng)險(xiǎn)和效益回報(bào)等問題，意向受讓方對(duì)中體產(chǎn)業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓望而卻步，似乎不難理解。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮的背后，是房企融資壓力的體現(xiàn)。自去年10月起，監(jiān)管層逐步對(duì)房企融資渠道進(jìn)行收緊，與此同時(shí)，銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款的規(guī)模也在下滑，包括個(gè)貸和開發(fā)貸規(guī)模均受到嚴(yán)格控制。
近期，銀監(jiān)會(huì)連續(xù)發(fā)文要求強(qiáng)調(diào)，要分類實(shí)施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，強(qiáng)化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控，加強(qiáng)房地產(chǎn)押品管理。同時(shí)，嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士分析，充分說明了監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的重視。
另據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金35666億元，同比增長(zhǎng)11.5%，增速比1-2月份提高4.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款6892億元，增長(zhǎng)10.7%；利用外資74億元，增長(zhǎng)308.0%；自籌資金10894億元，下降7.2%。
“從當(dāng)前3月份M1同比增幅有所收窄、銀行間同業(yè)拆借利率有明顯攀升等因素看，二季度房企需要警惕資金面收緊的風(fēng)險(xiǎn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。
房企如何破題
“挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，但對(duì)于大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)來說，挑戰(zhàn)大于機(jī)遇。宏觀調(diào)控下，出于市場(chǎng)轉(zhuǎn)型帶來的客觀需要，會(huì)給很多開發(fā)商帶來前所未有的壓力。”當(dāng)代置業(yè)集團(tuán)董事、總裁張鵬表示。
他認(rèn)為，單從融資和資金面的角度，需要在幾個(gè)方面做好準(zhǔn)備：苦練內(nèi)功，加強(qiáng)產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)快行銷、快回款；改變傳統(tǒng)的債權(quán)型融資模式，鼓勵(lì)和推動(dòng)股權(quán)型、主動(dòng)資產(chǎn)管理型的融資合作模式；改變傳統(tǒng)地產(chǎn)的運(yùn)作模式，提高自有資金投資比例，對(duì)接好開發(fā)貸、持有物業(yè)融資的傳統(tǒng)合規(guī)模式；大力推動(dòng)地產(chǎn)金融化和地產(chǎn)基金化轉(zhuǎn)型，推動(dòng)金融型和資產(chǎn)管理型房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。
無論是兼并收購(gòu)還是股權(quán)合作，涉及的專業(yè)方方面面。在張鵬看來，由于交易各方的訴求各不相同，所以成功還是擱置都很正常。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)文化產(chǎn)業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)向鋒則表示，目前行業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)的兼并從組熱潮，正是基于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入大魚吃小魚，快魚吃慢魚的整合發(fā)展階段。“大房企會(huì)重估收購(gòu)重組行為和收購(gòu)價(jià)格。而中小企業(yè)也會(huì)對(duì)市場(chǎng)契機(jī)有更大的想象空間，這些正是基于調(diào)控對(duì)市場(chǎng)影響在不同房企造成不同理解所致。”
傳統(tǒng)融資渠道融資的條件和資金量門檻提高，多元化融資將成為發(fā)展主流。向鋒指出，債股結(jié)合，權(quán)益型融資，資產(chǎn)證券化，信托和資管計(jì)劃都是需要積極拓展的新型融資方式。 |
