碧桂園一季度實(shí)現(xiàn)銷售額1506.6億元，這一數(shù)據(jù)使其超越萬科、恒大，坐上銷售額排行榜冠軍位置。圖/視覺中國(guó)
盡管房地產(chǎn)調(diào)控范圍不斷擴(kuò)容，龍頭房企依舊實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，甚至創(chuàng)下有史以來的季度銷售新高。不過，隨著調(diào)控不斷深入，政策疊加影響的因素將逐漸放大，下半年房企的經(jīng)營(yíng)狀況并不樂觀。
前十強(qiáng)門檻提至330億
4月10日，碧桂園發(fā)布第一季度業(yè)績(jī)公告顯示，實(shí)現(xiàn)銷售額1506.6億元，這一數(shù)據(jù)使其超越萬科、恒大，坐上銷售額排行榜冠軍位置。萬科以1502.7億元緊隨其后，排名第三的恒大為1069.3億元，房企一季度前三強(qiáng)均破千億。
易居(中國(guó))企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示，萬科、碧桂園今年一季度創(chuàng)紀(jì)錄地完成了1500億，平均每月達(dá)到500億銷售額，這在房企歷史上都是首次。保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)等房企數(shù)據(jù)也位居前列。
根據(jù)克而瑞公布的榜單，一季度前十強(qiáng)的門檻提至330.6億元，同比大幅上漲69.5%。
上市房企的銷售數(shù)據(jù)增長(zhǎng)驚人。碧桂園、首創(chuàng)置業(yè)同比增長(zhǎng)幅度均達(dá)250%，萬科、招商蛇口、新城控股等同比翻倍，中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、金地集團(tuán)、世茂地產(chǎn)等多家房企增速均超過50%。
一季度上市房企中的最大亮點(diǎn)當(dāng)屬龍湖地產(chǎn)。今年前三個(gè)月，龍湖地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額430.2億元，同比增長(zhǎng)218%。在日前舉行的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖地產(chǎn)透露公司2017年的銷售目標(biāo)為1100億元。
房企梯隊(duì)間的差距也逐漸擴(kuò)大。根據(jù)克而瑞榜單，除了前三強(qiáng)在一季度突破千億規(guī)模外，排名第四位的綠地銷售金額為605億元，不足萬科銷售業(yè)績(jī)的一半。
得益于熱點(diǎn)城市“火”
房企一季度業(yè)績(jī)火熱，原因頗多。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從全國(guó)數(shù)據(jù)看，一季度大部分房企銷售業(yè)績(jī)明顯上漲的主要原因是，2016年全年銷售火爆預(yù)留結(jié)轉(zhuǎn)的銷售業(yè)績(jī)。此外，雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但部分二三線城市在春節(jié)后銷售依然火熱。
萬科第一季度業(yè)績(jī)良好，與項(xiàng)目布局均衡有關(guān)。熱點(diǎn)城市杭州、上海、寧波、深圳、東莞、佛山等占到了萬科一季度銷售業(yè)績(jī)較大的比重。另外，3月萬科北京區(qū)域銷售火爆，北京萬科天地、五礦萬科如園、五和萬科長(zhǎng)陽(yáng)天地等項(xiàng)目入市，單月銷售超100億元。
中信證券一名分析師認(rèn)為，萬科一季度的熱銷主要是市場(chǎng)情況較好的環(huán)境下，努力推貨的結(jié)果，充分利用了2017年一季度的熱銷窗口，為全年銷售規(guī)模增長(zhǎng)奠定了良好基礎(chǔ)。
碧桂園2017年一季度完成了全年4000億業(yè)績(jī)目標(biāo)的36%，主要得益于一季度三四線城市的銷售火爆和春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的行情。此外，恒大完成全年4500億銷售目標(biāo)的24.4%，從銷售的結(jié)構(gòu)來看，海南海花島、石家莊恒大御景半島、蘭州恒大帝景等大盤項(xiàng)目對(duì)一季度的銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)較大。
相比之下，“偏科”房企受調(diào)控影響較大，無論是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，還是布局城市較少的房企，第一季度增長(zhǎng)均放慢。目前“高價(jià)盤”預(yù)售證難以獲得，正常網(wǎng)簽也受到限制，九龍倉(cāng)等專注于高端房地產(chǎn)開發(fā)的房企受影響較大。中國(guó)金茂在一二線城市高端項(xiàng)目預(yù)售證審批被限制之后，供貨量受到了很大影響。
加速出貨是王道
火爆的一季度過去之后，隨著三月中下旬政策頻出，疊加效應(yīng)勢(shì)必會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。不過，丁祖昱認(rèn)為，能否會(huì)在二季度就顯現(xiàn)出來，各個(gè)城市可能還會(huì)有比較大的差異。
在丁祖昱看來，考慮到供貨因素、市場(chǎng)情況，對(duì)大多數(shù)房企來說，二季度銷售相比一季度應(yīng)該還是可以再上臺(tái)階的?？傮w來看，今年上半年規(guī)模房企將全年目標(biāo)完成個(gè)七八成，問題都不算太大。
不過，政策調(diào)控的“陰云”持續(xù)貫穿2017年將是大概率事件，房企無論如何都難言樂觀。3月，全國(guó)地方調(diào)控頻率之高在以往而言均實(shí)屬罕見。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，超過40個(gè)省市出臺(tái)了調(diào)控政策。
“在今年3月各地政策出臺(tái)以后，影響無疑會(huì)加大，但效果顯現(xiàn)需要更多時(shí)間。”第一太平戴維斯華北區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部董事熊志坤告訴記者，調(diào)控政策的加碼，投資型和改善型需求將會(huì)受到較大抑制。
接下來，很可能還會(huì)有更多二線城市和環(huán)一二線核心城市的三四線城市升級(jí)限購(gòu)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，下半年將迎來市場(chǎng)最低谷，企業(yè)應(yīng)當(dāng)未雨綢繆，上半年提早跑量，減輕下半年銷售壓力。
萬科集團(tuán)總裁郁亮近日預(yù)計(jì)，如果沒有大的宏觀金融貨幣環(huán)境變化，未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該趨于穩(wěn)定。房?jī)r(jià)暴漲的可能性在減小，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)相比在增加。萬科已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，迎接有些城市可能到來的房?jī)r(jià)下跌。
主戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)至發(fā)達(dá)都市圈
萬科開始謹(jǐn)慎判定三四線城市的房地產(chǎn)熱。萬科2016年新計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目分布在7個(gè)城市，計(jì)提金額合計(jì)8.39億元。“這些項(xiàng)目絕大部分是在三線、四線城市，包括鎮(zhèn)江、營(yíng)口、南充等城市，我們對(duì)這些地方還是持謹(jǐn)慎態(tài)度。”萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁孫嘉近日表示。
萬科認(rèn)為，未來近兩億農(nóng)村新生代人口大部分將集中在就業(yè)機(jī)會(huì)較多的發(fā)達(dá)城市圈，在人口流入地，住房短缺的現(xiàn)象短期內(nèi)并不會(huì)消失。
相比對(duì)三四線城市的謹(jǐn)慎態(tài)度，萬科2016年新增開發(fā)項(xiàng)目173個(gè)，其中88.3%新增項(xiàng)目都位于一二線城市，這在很大程度上反映了萬科對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的看法。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析，目前中國(guó)樓市區(qū)域差異十分明顯。中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%以上，向大都市、城市群以及都市圈集聚的速度會(huì)進(jìn)一步加速。
不過，張宏偉建議，房企不要放棄優(yōu)質(zhì)三四線城市機(jī)會(huì)，東部三四線城市仍有機(jī)會(huì)，政策執(zhí)行力度較弱，部分中西部三四線城市也值得關(guān)注。
碧桂園集團(tuán)總裁兼執(zhí)行董事莫斌甚至表示，“現(xiàn)在碧桂園是一二三四五線城市全線出擊，即哪里有市場(chǎng)，哪里就有碧桂園。”碧桂園認(rèn)為，三四線城市庫(kù)存嚴(yán)重是事實(shí)，但還有很多改善性需求得不到滿足。
在此背景下，房企并未放慢增長(zhǎng)速度。據(jù)悉，碧桂園今年國(guó)內(nèi)銷售目標(biāo)為4000億元人民幣，而中國(guó)恒大今年將銷售目標(biāo)鎖定為4500億元人民幣。在可售貨值上，房企也供應(yīng)充足，碧桂園預(yù)計(jì)2017年可售總貨值6163億元，龍湖的可售貨值達(dá)到1700億元。 |
