真正要實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”，必須改變從需求端來做周期性調(diào)控的機(jī)制，而建立市場化的房子供給體制。
自2016年“9·30”政策以來，全國已有45個(gè)以上城市出臺(tái)了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策140余次，封堵投資客炒房。目前來看，多個(gè)城市房價(jià)報(bào)價(jià)指數(shù)下滑，北京報(bào)價(jià)指數(shù)從88%高位直線下滑，跌至目前的54%；二線城市中，天津、珠海報(bào)價(jià)指數(shù)的下滑比較明顯。
不得不說，這一輪調(diào)控非常嚴(yán)，11個(gè)城市出臺(tái)一輪，12個(gè)城市出臺(tái)三輪，14個(gè)城市出臺(tái)三輪以上。而且，上一輪調(diào)控集中在一線城市，這一輪則有越來越多的三、四線城市納入調(diào)控范圍。而目前從效果來看，樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫跡象。一時(shí)間，很多炒房客也怕了，只能偃旗息鼓。
其實(shí)，此番調(diào)控之后，業(yè)內(nèi)很多人士對(duì)樓市降溫還是比較有信心；房子的價(jià)值逐漸在回歸“用來住的”，而不是“用來炒的”。
即使如此，有些人還是比較擔(dān)心，調(diào)控一段時(shí)間后，經(jīng)濟(jì)趨緩，房子庫存問題嚴(yán)重，是不是各地又要放開限購、限貸？炒房客會(huì)不會(huì)卷土重來？樓市豈不是又會(huì)出現(xiàn)周期性調(diào)控？這些問題的答案很明顯，但其實(shí)并不重要。重要的是，房價(jià)的周期性調(diào)控本來就不是市場經(jīng)濟(jì)該有的現(xiàn)象。而從長遠(yuǎn)來看，在周期性調(diào)控之外，市場經(jīng)濟(jì)更需要謀求建立長期有效的市場交易體系。
也正因此，在歷經(jīng)45城樓市調(diào)控加碼之后，迫在眉睫的是建立土地的市場化體制。事實(shí)證明，由地方政府完全掌控的供地機(jī)制，不能對(duì)價(jià)格信號(hào)做出快速反應(yīng)。以深圳為例，2015年房價(jià)就已經(jīng)大漲，但對(duì)地方政府來說，似乎深圳的房價(jià)大漲與己無關(guān)，直到輿論沸騰，才匆忙出臺(tái)了一系列抑制需求的政策。
其實(shí)，假如建立了市場化的供地體系，由多主體供地（比如，讓農(nóng)村宅基地入市），那么，市場可以提前對(duì)各種價(jià)格信號(hào)做出反應(yīng)；而當(dāng)市場預(yù)期貨幣供給增加將導(dǎo)致房價(jià)上漲時(shí)，供給端也會(huì)提前供地，讓價(jià)格變得平滑一些。此外，市場化的供地機(jī)制也可以減少土地財(cái)政的比重。因?yàn)楫?dāng)?shù)胤秸莆瘴ㄒ坏墓┑乜谧訒r(shí)，依據(jù)經(jīng)濟(jì)周期使土地收入最大化就成了自然而然的選擇。
事實(shí)上，2015年2月，北京市大興區(qū)、天津市薊縣等33個(gè)試點(diǎn)縣級(jí)行政區(qū)域，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，同時(shí)提高被征地農(nóng)民分享土地增值收益的比例，對(duì)宅基地實(shí)行自愿有償?shù)耐顺觥⑥D(zhuǎn)讓機(jī)制；今年2月17日，國土資源部在京召開完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場試點(diǎn)工作部署動(dòng)員會(huì)議，全面啟動(dòng)試點(diǎn)工作，這些都是建設(shè)市場化供地機(jī)制的有效辦法，應(yīng)該繼續(xù)擴(kuò)大試點(diǎn)。
除了土地、稅收等方面的改革，其他的市場體制也應(yīng)該盡快建立。真正實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”，必須改變從需求端來做周期性調(diào)控的機(jī)制，而建立市場化的房子供給體制。如此，自住需求、改善型需求才不會(huì)被誤傷。并且，從供給端來改革，不恰好是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的應(yīng)有之義嗎？（鄧新華） |
