房地產(chǎn)中介成為此輪樓市調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，門店關(guān)停的數(shù)量逐漸增加。在樓市遇冷、嚴查市場的背景下，房地產(chǎn)中介“生死劫”正在上演。北京商報記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，中介門店櫥窗房源廣告都已下架；“量價齊跌”幾乎成為中介人員的統(tǒng)一話術(shù)；此外，清明節(jié)假期，房產(chǎn)中介經(jīng)紀人破天荒地獲得兩天假期。業(yè)內(nèi)認為，房地產(chǎn)市場規(guī)范化勢在必行，嚴查只是開始，政策及監(jiān)管持續(xù)收緊幾成定局。在這一輪周期中，中小規(guī)模甚至大規(guī)模的中介公司都可能被淘汰，未來行業(yè)或?qū)⒃谥貕合孪磁啤?/span>
新話術(shù)統(tǒng)一
一直以來，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的經(jīng)紀人都會做“話術(shù)培訓(xùn)”，所謂的話術(shù)就是指如何與賣家及買家進行溝通以促成房屋交易。其中，很重要的一方面是在被問到市場現(xiàn)狀及走向時，經(jīng)紀人的判斷，具體來說就是成交量跟成交價格的描述。在不同市場、不同買賣方、不同經(jīng)紀人之間，話術(shù)都會有差別。
不過，北京商報記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，近期房地產(chǎn)中介一線經(jīng)紀人的話術(shù)開始趨于統(tǒng)一，那就是“量價齊跌”。自2016年“9·30”政策出臺后，二手房市場出現(xiàn)下行，但至今年春節(jié)后二手房市場出現(xiàn)回溫，這期間無論是成交量還是成交價格的行情，經(jīng)紀人在與買賣雙方溝通時會出現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”、“量跌價漲”等不同情況。
對于市場為何會形成“量價齊跌”這一統(tǒng)一話術(shù)，多個區(qū)域中介門店經(jīng)紀人的解釋基本一致。一方面，自3月17日北京樓市新政出臺后，一系列政策接踵而至，嚴格的限制政策對樓市降溫效果明顯。據(jù)某大型中介機構(gòu)研究人員表示，本周北京二手房市場成交量環(huán)比下滑近50%；帶看量下降幅度超過40%；價格方面，賣方報價預(yù)期下調(diào)，房屋成交議價空間開始變大?？梢哉f，新政后北京樓市“量價齊跌”格局已開始顯現(xiàn)。
另一方面，監(jiān)管部門提出中介機構(gòu)不得哄抬房價的規(guī)定，同時對于中介機構(gòu)的執(zhí)法檢查力度開始加強。為規(guī)避監(jiān)管風(fēng)險，中介公司也要求經(jīng)紀人不對買賣雙方表述“房價會繼續(xù)上漲”等類似的觀點。
除話術(shù)開始統(tǒng)一為“量價齊跌”外，北京商報記者走訪市場時還發(fā)現(xiàn)，之前掛在門店櫥窗上的房源信息展示已經(jīng)完全被撤下。此前房屋中介所使用的一系列房屋宣傳手段也開始收斂。
值得一提的是，在市場成交量下滑、監(jiān)管趨緊的背景下，清明節(jié)假期內(nèi)，某大型中介公司給一線經(jīng)紀員工放假兩天。朝陽區(qū)青年路區(qū)域一中介門店經(jīng)紀人小張稱：“在我做二手房經(jīng)紀人的近三年時間里，除春節(jié)假期外，從未有過連休兩天的時候。”
關(guān)店潮初現(xiàn)
近期二手房中介市場出現(xiàn)的關(guān)店現(xiàn)象開始引起越來越多的人注意，其中不僅有被強制關(guān)停的門店，還有更多自行關(guān)停的中介門店。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自3月17日北京樓市新政出臺至今，目前已有38家房地產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)?；蛲I(yè)整頓，另外有91家房地產(chǎn)中介公司已自行關(guān)停。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，北京二手房中介行業(yè)關(guān)店潮已開始出現(xiàn)，主要原因在于監(jiān)管查處力度加強及市場整體下行。
從監(jiān)管層面來看，3月23日，市住建委召集鏈家、我愛我家、麥田、愛屋吉屋、中原等北京市十大中介機構(gòu)負責(zé)人，進行集體約談，主旨在于規(guī)范中介機構(gòu)的行為，落實正在實施的樓市調(diào)控新政。會上明確提出，“從今天起，一旦發(fā)現(xiàn)有中介機構(gòu)或經(jīng)紀人參與炒房、哄抬房價等，將逢‘漲’必查、逢‘炒’必辦”。此后，在市住建委等多部門聯(lián)合執(zhí)法檢查中，數(shù)十家中介機構(gòu)門店被關(guān)停。
此外，監(jiān)管執(zhí)法部門的堅決態(tài)度也傳導(dǎo)給北京二手房中介機構(gòu)，部分存在違規(guī)可能的中介機構(gòu)選擇主動關(guān)停店面運營。當然，另一個原因也在于市場成交的下行，尤其是“商改住”房屋的重拳砸下之后，此類房屋交易基本凍結(jié)，“商改住”樓盤周邊開設(shè)的店面關(guān)停也是身不由己。
“公司已經(jīng)關(guān)閉了幾家位置不好的店面，同時，公司正在研究計劃性地關(guān)閉部分店面。這也是公司為了保持長遠發(fā)展所做出的選擇。”北京一家中型房地產(chǎn)中介公司負責(zé)人如是說。
生死劫上演
有業(yè)內(nèi)人士分析認為，政策重壓、市場下行，北京房地產(chǎn)中介機構(gòu)正在經(jīng)歷“生死劫”。
關(guān)店潮已經(jīng)開始出現(xiàn)，未來關(guān)店潮仍會持續(xù)甚至擴大。2016年樓市的回暖給予二手房中介公司信心。一方面，新興互聯(lián)網(wǎng)中介開始設(shè)立線下門店；另一方面，傳統(tǒng)二手房中介機構(gòu)也忙于開店擴張，鞏固并進一步搶占市場份額。在此情況下，2016年中介門店數(shù)量進一步增加。但是今年在嚴查違規(guī)之下，一些難以盈利、不太規(guī)范的的二手房中介門店關(guān)停將在所難免。
某房地產(chǎn)中介負責(zé)人在接受北京商報記者采訪時表示，在市場不斷走向規(guī)范化之后，房地產(chǎn)中介行業(yè)優(yōu)勝劣汰將加速發(fā)生。一般而言，中介機構(gòu)業(yè)務(wù)模式單一，企業(yè)生存受市場調(diào)控影響較大。同時，規(guī)模較小的房地產(chǎn)中介機構(gòu)抗風(fēng)險能力較弱，預(yù)計今年將“死”掉一批中介公司。
上述人士進一步稱，市場波動是正常的，本輪行業(yè)調(diào)整期來臨的另一個原因在于監(jiān)管，即行業(yè)不斷走向規(guī)范，在這一過程中，服務(wù)能力弱、專業(yè)知識欠缺、經(jīng)營行為不太規(guī)范的房地產(chǎn)中介機構(gòu)都會面臨被淘汰的命運，不只是中小公司，甚至規(guī)模較大的中介公司也將面臨這一考驗。
不得不提的是，有知情人士透露，近期監(jiān)管部門查出關(guān)停數(shù)十家店面，對于整頓房地產(chǎn)市場秩序而言，僅僅是個開端，宏觀層面政策的出臺才是劈向房地產(chǎn)中介機構(gòu)的“雷”。
有業(yè)內(nèi)人士認為，未來包括二手房屋交易傭金比例的調(diào)整、房產(chǎn)中介行業(yè)制度進一步完善、監(jiān)管懲罰長效機制的建立等，都有可能成為規(guī)范行業(yè)發(fā)展的措施之一。
北京商報記者 彭耀廣 |
