限售價為2萬元/平方米，拍出的折合樓面價達(dá)到1.7萬元/平方米，這是3月28日北京土拍現(xiàn)場的情形。此次出讓的密云、通州兩宗地塊吸引30多家房企參與，成交條件均包含大量自住房的建設(shè)。
在土拍競爭日益激烈、公開市場拿地困難的情況下，融創(chuàng)中國開始通過并購的方式來獲取土地。3月28日，融創(chuàng)中國舉行2016年業(yè)績發(fā)布會，據(jù)介紹，融創(chuàng)2016年一共獲得5394萬平方米土地儲備，其中68%是通過并購獲得，目前一共有7912萬平方米土地儲備，這些項目均為一線、環(huán)一線以及核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
在大量并購的同時，融創(chuàng)依然擁有充足的現(xiàn)金流，并將財務(wù)風(fēng)險控制在可控范圍內(nèi)，截至2016年底，融創(chuàng)手持現(xiàn)金698億元。
土地儲備達(dá)7912萬平方米
3月28日，北京3·17新政后首場土拍拉開序幕，此次掛出的密云、通州兩宗地塊吸引了30多家房企競爭，其中通州地塊以15.8億元的價格成交，折合樓面價約1.7萬元/平方米，但其限售價僅為2萬元/平方米。在經(jīng)過報價和競建自住房兩個環(huán)節(jié)后，密云地塊最終被首創(chuàng)拿下，但須配建12.8萬平方米自住房，占其總建筑面積的88%。
業(yè)內(nèi)人士表示，一二線城市拿地越來越困難，公開土拍市場的競爭也日益激烈，雖然利潤空間小，但房企只有拿到地才有機會，另一方面也可以補庫存，提高銷售業(yè)績。
在一二線城市公開土拍市場競爭激烈的情況下，融創(chuàng)中國逐漸依靠并購的方式來獲取土地。3月28日融創(chuàng)中國舉行的2016年業(yè)績發(fā)布會上，董事會主席孫宏斌表示，“從去年10月1日開始，就暫時停止在公開市場買地”。但通過并購，融創(chuàng)獲得了大量的土地儲備。2016年，融創(chuàng)并購動作不斷，收購金科地產(chǎn)股份，成為其第二大股東；從恒大手中收購青島 嘉凱城 全部股權(quán)；收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權(quán)；以137.88億元的代價收購聯(lián)想旗下所有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
據(jù)了解，融創(chuàng)2016年一共獲得5394萬平方米土地儲備，其中68%是通過并購獲得。尤其是第四季度，融創(chuàng)獲取土地1150萬平方米，其中收并購比例達(dá)到82%。目前融創(chuàng)一共有7912萬平方米土地儲備，其中有2000萬平方米處于開發(fā)狀態(tài)，2017預(yù)期銷售額為2100億元。
據(jù)其年報顯示，7912萬平方米的土地儲備總量中，西南區(qū)域占比20%，北京區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域和東南區(qū)域分別占16%、18%、15%和11%，廣深、華中、海南三大區(qū)域占比為10%、7%、3%，其中竣工未售部分僅占6%，待建和在建部分占比高達(dá)94%。
融創(chuàng)通過并購獲得的土地均為一線、環(huán)一線以及核心城市的優(yōu)質(zhì)項目，因此具備較強的銷售變現(xiàn)能力。2016年，融創(chuàng)布局廣州、深圳、珠海、沈陽、大連、石家莊、太原、青島、廈門、南昌、昆明、南寧等一二線核心城市，逐漸形成了北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區(qū)域的全國化布局。
手持現(xiàn)金698億元 短期負(fù)債減少
在2016年收并購行動中，融創(chuàng)耗資數(shù)百億元，2017年以來，融創(chuàng)又有多起并購，包括150億元投資樂視和26億元收購鏈家6.25%股權(quán)。對此，融創(chuàng)中國管理層表示，由于在土儲方面具有一線的規(guī)模、一線的質(zhì)量、一線的區(qū)域格局，再加上一線的產(chǎn)品品牌，融創(chuàng)每個項目的流動性和周轉(zhuǎn)性均好，產(chǎn)品變現(xiàn)能力較強，因此財務(wù)處于安全的狀況。
據(jù)了解，2016年融創(chuàng)銷售均價達(dá)到20480元/平方米，也是公司銷售均價連續(xù)第四年維持在20000元/平方米之上，這得益于融創(chuàng)在高端精品住宅開發(fā)領(lǐng)域的競爭力。近年來，融創(chuàng)持續(xù)專注高端精品物業(yè)開發(fā)及營造，在多個一線、環(huán)一線和核心城市擁有較高市場占有率。
大量并購之后，融創(chuàng)依然擁有充足的現(xiàn)金流，并減少了短期負(fù)債，降低了財務(wù)風(fēng)險。據(jù)融創(chuàng)中國2016年報顯示，截至2016年底，公司總資產(chǎn)為2932億元，增長153.9%，手持現(xiàn)金698億元，較2015年底的271億元提升158%，對短期借款的覆蓋倍數(shù)達(dá)到2.1倍。其短期負(fù)債明顯降低，一年以內(nèi)的短期借款占總借款比例已從2014年的40%下降至2016年的29%。
與此同時，融創(chuàng)中國融資成本也有所下降，2016年新增平均融資成本降低至5.78%；加權(quán)平均融資成本降至5.98%。在持續(xù)降低融資成本的同時，融創(chuàng)還積極管控境外借款風(fēng)險，2016年外幣借款從2015年的190億元降低到54億元。
而這些都是建立在融創(chuàng)良好的銷售業(yè)績上，2016年，融創(chuàng)中國首次實現(xiàn)年度銷售額破千億，達(dá)到1506億元，同比增長121%。據(jù)2016年報顯示，融創(chuàng)全年實現(xiàn)營業(yè)收入353.4億元，同比增長54%，毛利48.5億元，同比增長70%。
值得一提的是，在土地成本高，房企毛利率普遍下滑的情況下，融創(chuàng)中國憑借成本管控方面的優(yōu)勢，毛利率還有一定的增長。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)2016年剔除物業(yè)減值撥備影響和收購物業(yè)公允值重新計量影響的毛利率為23.4%，同比上漲4.4個百分點，公司溢利29.4億元。 |
