轉(zhuǎn)型自持后的第四年，SOHO中國董事長潘石屹松了口氣。
3月23日，SOHO中國發(fā)布年度業(yè)績報告稱，2016年公司營業(yè)額約15.77億元，同比上升58%；租金收入約15.11億元，同比上升44%，物業(yè)平均出租率達到96%；毛利潤約12.42億元，毛利率達79%；凈利潤約9.10億元，同比上升69%。
事實上，近幾年，潘石屹正在逐步退出上海辦公物業(yè)市場。據(jù)《證券日報》記者觀察，SOHO中國2014年出讓海倫廣場及靜安廣場，2015年出讓持有上海外灘地王項目的股權，2016年出售SOHO世紀廣場項目。今年，潘石屹稱虹口SOHO的銷售正在進行。
值得關注的是，潘石屹自曝出售虹口SOHO的“變卦”插曲，稱協(xié)議條款談好后，認為在資產(chǎn)荒下，擁有中國境內(nèi)房子比中國境內(nèi)的人民幣好，不銷售了。不過，盡管如此，潘石屹還是決定再次銷售該項目。
租金收入達15億元
2012年8月份，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型，由散售向自持運營模式轉(zhuǎn)型，令業(yè)界嘩然。
潘石屹回憶稱：“當時我接受完一個媒體采訪出來，我們的股票一個小時就跌了10%。”隨后，SOHO中國進入轉(zhuǎn)型“陣痛期”。年報顯示，2013年，SOHO中國凈利潤為73.88億元，同比下跌30%左右，營業(yè)額為146.21億元，同比下跌10%左右。
但經(jīng)過幾年轉(zhuǎn)型，2015年時，SOHO中國租金收入從2014年的4.25億元增至10.52億元，同比增長148%。2016年，SOHO中國實現(xiàn)租金收入約人民幣15.11億元，同比上漲44%。
據(jù)SOHO中國方面表示，轉(zhuǎn)型4年后，SOHO中國的物業(yè)出租年收入增長到了當年的10倍。一方面，租金收入在保持持續(xù)增長；另一方面，成熟物業(yè)保持滿租，新項目完工后總可租面積的不斷增加。
SOHO中國方面稱，2016年末竣工的SOHO天山廣場已經(jīng)啟動出租，預計在一年后出租率將達到90%。目前公司仍有麗澤SOHO和古北SOHO兩個在建項目，預計到2018年底完工時，SOHO中國持有物業(yè)的建筑面積將達到170萬平方米。
此外，潘石屹這幾年一直布局的SOHO 3Q業(yè)務租金收入在增加。到2016年底，在租工位達16000個，平均出租率達到85%。據(jù)悉，其新簽合同價格比每個項目的平均價格高出30%，租戶群涉及高速增長的互聯(lián)網(wǎng)和高科技公司以及創(chuàng)業(yè)公司。
再賣上海物業(yè)
值得關注的是，盡管租金收入進入穩(wěn)定增長期，但實際上據(jù)SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型的租金收入目標還有差異，其背后不乏根據(jù)市場低買高賣出讓一些物業(yè)后，租金收入有所調(diào)整的原因。
事實上，近三年來，潘石屹在緊抓北京物業(yè)不放的同時，正在逐步退出上海辦公物業(yè)市場。
2014年，SOHO中國52.3億元出售了上海SOHO海倫廣場及靜安廣場；2015年3月份，潘石屹在SOHO中國2015年度業(yè)績發(fā)布會上宣布，SOHO中國將拿出旗下個別項目，嘗試整體出售。同年9月份，潘石屹將當年鬧上法庭的外灘地王股權轉(zhuǎn)讓給復星，回籠資金51億元；2016年7月份，SOHO中國公告宣布，將旗下SOHO世紀廣場項目整售給總部位于上海的國華人壽保險股份有限公司，成交總額為32.97億元，折合單價達7.67萬元/平方米。
換言之，2014年至今，潘石屹幾乎一年賣掉一個上海項目。2017年，關于是否再啟銷售？潘石屹自曝道，虹口SOHO的銷售正在進行。
潘石屹稱，“我們在銷售虹口SOHO的時候，（交易對象中）有一家很著名的大公司，所有的協(xié)議條款都談好了，簽合同的計劃都列好了，最后我們商量了一下，算了，不銷售了。對方很惱火，我就給他寫了一封信，說是我們的過錯，因為我們變卦了，所以給你們造成了損失，可是這個房子我現(xiàn)在不能銷售了，我也非常坦誠地把我們的原因告訴他了。在資產(chǎn)荒的情況下，擁有中國境內(nèi)的房子比擁有中國境內(nèi)的人民幣要好。他們理解了就好”。
優(yōu)化境內(nèi)外債務結(jié)構
值得關注的是，SOHO中國一向?qū)R率和融資成本比較敏感。嗅到人民幣貶值后，公司曾連夜開董事會，商討境外貸款的匯率風險相關事宜。
為了避免外匯損失，SOHO中國去年更是一口氣還掉了100多億元債務。
據(jù)《證券日報》記者了解，在債務結(jié)構方面，2015年SOHO中國的凈負債率為24%，現(xiàn)金和銀行存款共計90.12億元。當時美元債務占比較高，讓SOHO中國承受著一定的匯率風險。
據(jù)SOHO中國財務總裁唐正茂透露，面對人民幣不斷貶值的趨勢，公司在2016年上半年提前償還了價值14億美元本金的境外貸款，使得公司目前外債只占到所有債務的7%，凈借貸占歸屬公司股東權益總額的比率約為32%。
此外，在優(yōu)化債務結(jié)構的同時，也在用低成本資金置換高息債，截至2016年底，SOHO中國的債務融資成本下降至4.4%。 |
