公寓產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化政策推動(dòng)下應(yīng)運(yùn)而生。伴隨國(guó)家政策的明確支持、新一代消費(fèi)群體居住觀念的轉(zhuǎn)變、房屋租賃企業(yè)的管理和運(yùn)營(yíng)日趨成熟，公寓產(chǎn)業(yè)快速崛起。
鏈家研究院的行業(yè)研究報(bào)告預(yù)測(cè)，2016年、2020年、2025年，中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模分別約1.1萬(wàn)億元、1.6萬(wàn)億元、2.9萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。
這是一個(gè)十分可期的市場(chǎng)前景。伴隨長(zhǎng)租公寓進(jìn)入加速跑階段，公寓租賃管理企業(yè)面臨的是藍(lán)海還是紅海？行業(yè)瓶頸和難點(diǎn)在哪里？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在日前采訪了長(zhǎng)租公寓“一哥”魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁陳馳。
成本高、資金緊、利潤(rùn)低
“90后”是目前活躍在職場(chǎng)上最鮮活的群體。由于成長(zhǎng)歷程不同，他們對(duì)租房的態(tài)度也與傳統(tǒng)觀念大不相同。
“長(zhǎng)租公寓的誕生正是抓住了這批消費(fèi)者的心理需求。”陳馳表示，全國(guó)有3億流動(dòng)人口，從市場(chǎng)接受度來(lái)看，這一市場(chǎng)慢慢趨好。
這正是長(zhǎng)租公寓的社會(huì)價(jià)值之一，陳馳告訴記者，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，適應(yīng)了當(dāng)前人口城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)。另外，長(zhǎng)租公寓和其他普通住宅的不同之處還在于，其運(yùn)作本身就是對(duì)存量房的消耗，長(zhǎng)租公寓在一定程度上能為前期不恰當(dāng)?shù)耐恋匾?guī)劃糾錯(cuò)，比如將過(guò)剩的商辦物業(yè)改造為能被市場(chǎng)接受的住宅類產(chǎn)品，涉及對(duì)存量物業(yè)的改造和盤(pán)活，幫助各地房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。
目前，隨著房地產(chǎn)、酒店等相關(guān)企業(yè)紛紛進(jìn)場(chǎng)搶食，長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。業(yè)內(nèi)人士表示，從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，整個(gè)長(zhǎng)租公寓呈現(xiàn)U字曲線，即兩頭好，高端和低端產(chǎn)品相較而言呈現(xiàn)藍(lán)海狀態(tài)，市場(chǎng)上中等規(guī)模的長(zhǎng)租公寓則非常難熬。
“因?yàn)樗麄兊亩愂盏雀鞣矫嬷С霰鹊投水a(chǎn)品高，又無(wú)法拿到高端產(chǎn)品那樣的高客單，盈利比較困難。”陳馳表示。
實(shí)際上，這一行業(yè)尚沒(méi)有想象中那樣亮眼。根據(jù)華創(chuàng)證券報(bào)告，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓租金回報(bào)率僅在3%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)8%~10%的水平，部分項(xiàng)目甚至達(dá)不到融資成本的水平，這意味著長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)率偏低，資金回報(bào)周期卻偏長(zhǎng)。
另外，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)作成本并不低。據(jù)悉，長(zhǎng)租公寓一間房要裝修完善、設(shè)施齊全，成本一般在五六萬(wàn)元，一整棟的成本可能要四五千萬(wàn)元。品牌化裝修改造，意味著必須要有一筆不低的裝修家具家電等“重資產(chǎn)”的成本投入。
成本高、資金緊、利潤(rùn)低讓很多公寓企業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張時(shí)不堪重負(fù)。在鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，企業(yè)要從紅海游入藍(lán)海，首先要基于一定的產(chǎn)品和服務(wù)能力帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)，才能贏得市場(chǎng)，主要需要三點(diǎn)：第一是產(chǎn)品和服務(wù)；第二是系統(tǒng)化的運(yùn)營(yíng)能力；第三是相對(duì)比較順暢的融資途徑。
而在陳馳看來(lái)，即使開(kāi)發(fā)商進(jìn)入公寓市場(chǎng)，對(duì)專業(yè)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)不會(huì)構(gòu)成威脅。因?yàn)樗麄兣c長(zhǎng)租公寓企業(yè)的主營(yíng)方向是不一樣的。開(kāi)發(fā)商是為了盤(pán)活自己的資產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)是做運(yùn)用，況且房企對(duì)客群不了解，對(duì)租賃市場(chǎng)、服務(wù)體系也是不了解的。
規(guī)模效應(yīng)降成本出效益
陳馳告訴記者，像魔方這樣的大型長(zhǎng)租企業(yè)，鋪設(shè)的產(chǎn)品線比較豐富，因而可以均衡成本和盈利。同時(shí)，魔方公寓會(huì)通過(guò)集團(tuán)采購(gòu)來(lái)降低成本、建造成本，另外利用系統(tǒng)化的優(yōu)勢(shì)，來(lái)提高運(yùn)營(yíng)效率，降低門(mén)店運(yùn)營(yíng)、人工管理等各類成本，憑借品牌影響力來(lái)提高溢價(jià)，最后通過(guò)增值服務(wù)，圍繞住客衣食住行搭建整個(gè)服務(wù)體系。這套管理系統(tǒng)，即后臺(tái)操作平臺(tái)，可視為魔方公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。“這對(duì)于規(guī)模型運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)尤為重要。通過(guò)這套系統(tǒng)，可以大范圍覆蓋十幾萬(wàn)間客房量，這就可以節(jié)省人力成本。”
據(jù)了解，目前魔方公寓可以做到70間房配比一個(gè)管家，人房比為100：1.4。并且在這套系統(tǒng)指導(dǎo)下，公寓項(xiàng)目可以從財(cái)務(wù)模型、設(shè)計(jì)到后期人員引入，做到精準(zhǔn)計(jì)算。
對(duì)于增值服務(wù)，陳馳則介紹稱，目前除了賺取傳統(tǒng)意義上的剪刀差收益外，魔方公寓還有一項(xiàng)服務(wù)輸出業(yè)務(wù)，比如獲取運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)的“代理經(jīng)租”。在魔方提供SOP方案后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)托管，并收取服務(wù)費(fèi)，但不享有租金收益。
在完備的系統(tǒng)之外，就是產(chǎn)品本身和客戶的研究，從戶型空間到家居產(chǎn)品設(shè)置。據(jù)介紹，在產(chǎn)品方面，魔方公寓走的是在功能、設(shè)計(jì)上做溢價(jià)的路線，“除了國(guó)內(nèi)自己研發(fā)，還會(huì)借鑒國(guó)外的產(chǎn)品，更注重城市白領(lǐng)的生活體驗(yàn)。”
一切研究和設(shè)計(jì)都是由結(jié)果導(dǎo)向的。陳馳強(qiáng)調(diào)，魔方公寓要求單店必須盈利。“畢竟品牌公寓不是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，沒(méi)有壟斷定價(jià)權(quán)，而當(dāng)前的租賃市場(chǎng)，品牌公寓在市場(chǎng)上的占有率不足1%，不可能燒錢去搶奪市場(chǎng)，只能做高每一單的效益，穩(wěn)占市場(chǎng)。”
今年1月，魔方生活與中航信托共同成立“藍(lán)山資產(chǎn)管理”，這就意味著由資產(chǎn)管理者向資產(chǎn)持有者進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換。“合資公司的成立能夠增加商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的收益，同時(shí)利于未來(lái)實(shí)現(xiàn)合縱連橫的布局，即把金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)投資本、產(chǎn)業(yè)鏈上下游、增值服務(wù)供應(yīng)商凝聚在一起。”陳馳表示。 |
