【 目前，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入存量房時代。按照鏈家的數(shù)據(jù)，當前整個中國租房市場體量仍然很小，中國城市一年的租金在1萬億元左右，相比10萬億元的新房和6.5萬億元的二手房交易，只占到6%的比例。與國外相比，差距非常大，日本租金占整個房屋交易額比重在80%左右，美國是50%左右。
“所以，我認為未來租房這件事情發(fā)展空間非常大。”近日，鏈家集團董事長左暉在中國發(fā)展高層論壇2017年年會上公開表示，鏈家當初涉足租賃市場并沒有覺得這個是風口，而是因為看到行業(yè)痛點?！?/span>
每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 趙 橋
“沒有在北上深租過房的人，不足以談人生。”在房價高企的一線城市，租房往往是融入城市的第一步，而居于此的人大多經(jīng)歷過糟糕的租房體驗：黑中介、房東毀約、克扣押金等。
不同于發(fā)達國家，長期形成的“重售輕租”特別是租售比失衡，導致我國住房租賃市場極不成熟，市場中充斥著大量個人房東和中介二房東，租客在這個體系中處于弱勢，權益得不到保障。
近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，需求不能有效滿足背后是巨大的市場蛋糕。隨著房地產(chǎn)存量時代的到來，大量的長租公寓品牌在大城市興起，大型開發(fā)商紛紛加碼出租物業(yè)。從C2C到B2C，專業(yè)租賃機構正在成為住房租賃市場的主流房東之一，但脫離資本加持后如何找尋盈利模式是其必須面臨的挑戰(zhàn)。
租戶權益難保障
地處深圳福田區(qū)西南部的深圳灣畔，與香港元朗隔海相望，緊靠深圳市中心區(qū)，地鐵線路四通八達，這里也被稱為“福田另一個CBD”的下沙——福田最大的城中村之一，楊青（化名）在這里生活了四年。
三個月前，她從下沙八坊搬到下沙五坊，因為受不了前房東隨意漲價。2013年來深圳工作后她一直租住在下沙，當時的房租是1200元每個月，還在可承受范圍之內(nèi)，就做好了長租的準備。
繼白石洲后，下沙村也被納入城市更新計劃，彼時旁邊的京基濱河時代正在修建，配套有大型購物中心，下沙城中村的農(nóng)民房借此機會漲租金。
“剛開始還好，但去年上半年以來房東動不動漲房租，這個月漲100元，下個月漲200元，房租從1200元漲到了1800元，最后實在忍受不了，只能搬家。”楊青對此充滿無奈。退房的時候房東還故意找茬，借口墻壁臟、燈管損壞各種借口克扣押金，2200元的押金退回1700元。
楊青氣得想報警，但著急搬家上班怕麻煩，最后只能忍氣吞聲。如今她搬到相距不遠的地方，每天早晨依然穿過“握手樓”的街道，混入人流，奔向另一側(cè)的CBD去上班，不愉快的租房往事只能拋之腦后。
實際上，楊青的經(jīng)歷只是眾多在一線城市漂泊人們的租房縮影。在高房價的背景下，租房往往是人們?nèi)谌氤鞘械拈_始。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，全國人口中有12%通過租賃的方式解決住房問題，其中城鎮(zhèn)租賃住房比例達到21%。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前國內(nèi)租賃市場仍然處于自發(fā)狀態(tài)，尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場。對于租房者而言，面臨租房提取公積金困難，租房貸款限制多、利息高，易出現(xiàn)合同糾紛等問題。
全國人大代表、龍湖集團董事長吳亞軍在今年的兩會議案中稱，中國租房市場存在的問題包括：第一，市場供給不足，租金高居不下；第二，房源主要由個人提供，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，“群租房”等違規(guī)租賃形式廣泛存在；第三，租賃市場尚未建立嚴格法律法規(guī)，承租人合法權益難以得到保障。
長租公寓暗藏合規(guī)風險
市場的空缺也意味著巨大的機會，中國房地產(chǎn)增量市場的邊際效應在遞減，存量資產(chǎn)運營成為新機會，而住房租賃正是其中的一塊大蛋糕。
鏈家研究院去年發(fā)布的研究報告顯示，2016年中國租賃市場的規(guī)模為1.1萬億元，但僅占房屋交易市場規(guī)模的7%，而發(fā)達國家該比例在30%~50%。鏈家研究院認為，未來5~10年，中國租賃市場將進入快速發(fā)展階段，2020年市場體量可達到1.6萬億元。
作為調(diào)控房價的一個重要環(huán)節(jié)，北京、上海、天津等地推出了拍地超最高限價之后開始競拍自持面積，也迎合了當前住房租賃大發(fā)展的趨勢。
幾年前萬科已經(jīng)推出長租公寓業(yè)務統(tǒng)一品牌“泊寓”，計劃至2017年將實現(xiàn)15萬間公寓持有運營。除了萬科之外，龍湖、招商蛇口、保利、綠城、金地等房企也大舉布局。
與租賃有天然黏合性的房產(chǎn)中介，自然深諳其中巨大商機。鏈家早于幾年前就成立了鏈家自如品牌。獨立的品牌公寓則是機構房東的另一大力量，典型的如魔方公寓、YOU+國際青年社區(qū)等。
裹挾資本的力量，長租公寓品牌搶占一線城市市場份額，想盡辦法開拓房源，不少切入“工改工”領域。但一個不容忽視的真實現(xiàn)狀是，未經(jīng)規(guī)劃許可，破壞城市規(guī)劃，損壞建筑結構，很多廠改公寓越過政策紅線引發(fā)監(jiān)管重拳整治。
2月10日，深圳寶安區(qū)強拆了固戍下圍園村華豐兩棟廠房改公寓以及共和工業(yè)園區(qū)的部分公寓，涉及70多棟建筑，共計20多萬平方米建筑面積。按照每間30平方米計算，至少損失6000多間公寓，按照每間5萬元計算，損失超過3億元。
YOU+公寓創(chuàng)始人劉洋表示，目前長租公寓行業(yè)發(fā)展不夠規(guī)范，相關法律存在缺失。希望政府能夠盡快完善立法，規(guī)范市場行為，明確哪些物業(yè)可以做長租公寓哪些不能做，同時建立和完善監(jiān)管機制。
世聯(lián)行副總經(jīng)理、董秘袁鴻昌對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，世聯(lián)行旗下運營有“紅璞”公寓品牌，非常關注長租公寓的政策動向，“到底能不能隔斷，隔斷之后消防怎么做才能過關，這是我們目前最關注的兩個問題。”
在今年深圳市兩會期間，有人大代表建議就廠房改公寓現(xiàn)狀，出臺相應的法律法規(guī)，確保工改住的合法性。建議由市規(guī)土委明確工業(yè)廠房改變使用功能申請手續(xù)的具體流程，違規(guī)改變使用功能的具體查處部門和具體職責。
就機構房東大舉入市后如何建立有效監(jiān)管，吳亞軍在議案中表示，應該建立商品租賃住房運營企業(yè)資質(zhì)認證體系，向滿足條件的運營企業(yè)提供稅收優(yōu)惠；應當制定相應法律法規(guī)，明確商品租賃住房運營企業(yè)與承租方的權利義務關系，規(guī)范房屋租賃市場。此外，還應當建立商品租賃住房運營企業(yè)資質(zhì)認證體系，向通過認證且經(jīng)營合法合規(guī)的企業(yè)提供一定額度稅收減免。
租金回報率低制約資產(chǎn)擴張
目前，長租公寓企業(yè)除了面臨無法可依及較大的政策不確定性之外，更為現(xiàn)實的是自身的盈利模式問題。前期多靠大把“燒錢”，未來可持續(xù)增長又在哪里？
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領曾表示，規(guī)模和盈利之間有條臨界線，長租一旦拓展到2萬間房源左右的數(shù)量時，規(guī)模效應才會出現(xiàn)。但集中式的長租公寓進行大規(guī)模擴張很難，目前能達到2萬間房源數(shù)量的集中式公寓只有魔方等少數(shù)幾家。
明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認為，公寓企業(yè)獲取房源的成本必然會加大，最理想的持有資產(chǎn)人應對接REITs產(chǎn)品，否則很難獲得高估值。
雖然國內(nèi)該領域的REITs產(chǎn)品暫無入市，但去年底魔方公寓嘗試推出了以公寓租金收益權為底層資產(chǎn)資產(chǎn)證券化的3億元ABS產(chǎn)品。今年，青客、寓見、未來域、愛上租等也將在相關領域試水。
劉洋表示，當前長租公寓市場較大的租售比差異則成為資產(chǎn)證券化的“攔路虎”，要解決這一問題，需要從降低物業(yè)售價和提升公寓租金方面著手。
去年6月3日，國務院出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），明確支持開展租賃業(yè)務，并首次松口允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，并給予相關方稅收優(yōu)惠政策支持。
制度設計中還包括很重要的一點——提供金融支持。上述《意見》指出，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。
租客自述
一位女海歸的上海租房記：不是在找房，就是在找房路上
每經(jīng)實習記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 趙橋
如今到上海買房，需要的不止是足夠的經(jīng)濟實力，還有5年連續(xù)社保的門檻。
而一個初來乍到上海的“新人”，如何融入這個城市？租房成了唯一的選擇。那么，在上海租房方便嗎？
近日，從韓國回來的李女士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，自己從2013年完成學業(yè)回國工作，在上海租房，整個過程可謂一波三折，即使是現(xiàn)在，不斷上漲的房租給自己帶來很大壓力。
二房東扎堆合約難保障
據(jù)李女士介紹，剛工作的時候，由父母承擔房租，自己在上海商城路八佰伴工作，房租實在高，就只能在世紀大道沿線尋找。
很快，她在網(wǎng)上找到了合適房源，但發(fā)現(xiàn)是二房東，看了兩套房都是一百五六十平方米的大房子，中間用間隔板隔開。
“其中大一點的房子會有洗衣房，小一點的可能沒有窗戶和洗手間。由于不是原本房屋結構，所以光線很暗，居住感很不舒服，比起在韓國租的房子條件差很多。”李女士說，就是這樣一個洗手間公用的房子，月租金在1500元~1800元，而且離上班地較遠，所以果斷放棄了。
隨后，李女士找到了北蔡的拆遷房，也是二房東。雖然房源較新，但走路去地鐵站也要15分鐘，房型也被二房東改過，一扇大門進去，里面有四五個防盜門，每一間都有一個很小的灶臺。
上述房子最大的特點就是小，李女士再次放棄。房東將李女士帶到高層的樓下，他改造了一個很大的陽光房，各種設施齊全，就是防盜不好，人來人往都經(jīng)過，身心疲憊的李女士和家人雖不甚滿意，但還是租了下來。
然而，不可思議的事情發(fā)生了。李女士入住四五天后，來了一位房產(chǎn)中介，說房東沒有交中介費，要舉報這個玻璃房違章搭建。
“之后一天，我回家發(fā)現(xiàn)自己的行李都在屋子外面，而玻璃房被吊車拆了，當時感覺啼笑皆非。”李女士回憶道。
此后，二房東為了補償李女士的損失，減免了幾日房租，而李女士又再次踏上漫漫找房路。
房租貴房型不理想
博興路成了李女士下一個租房地。她回憶道，“我找到了離地鐵站8分鐘左右路程的老公房，40平方米左右，2300元一個月，略貴。當時覺得雖然房子老，但是安全性還不錯，所以果斷租了下來。”
但沒過多久，李女士發(fā)現(xiàn)房子在頂樓，“夏天特別熱，冬天特別冷，于是要求房東安裝空調(diào)。幾經(jīng)協(xié)商，房東并不愿意，而我自己不可能為別人的房子裝空調(diào)，忍了一年就搬走了。”李女士吐槽說。
當時讓李女士鬧心的事仍是趕緊找住的地方。她又在博興路周圍繼續(xù)尋找房源，這次的房源選擇明顯多了很多。李女士認為，這是夏天的緣故。很快，她相中了一套月租金2000元的35平方米的老公房，但麻煩的事又隨之而來。
李女士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這房子在第二年漲價10%，第三年又漲10%。房東都沒有跟她商議過。
“很快，房租漲到了我的承受范圍之外。我就答應一位同學邀請我下半年一起合租的建議。在國外，我是很排斥合租的，但現(xiàn)在已經(jīng)別無選擇了。”李女士無奈地說道。
其實，上述類似事情絕不止發(fā)生在李女士身上。記者實地采訪發(fā)現(xiàn)，在上海各大郊區(qū)，尤其地鐵沿線，都充斥著外地的租房客，二房東、群租房、違建房屢見不鮮。在上海，外來人口不斷涌入，房子始終是緊缺的。相對而言，承租方相對比較弱勢，也經(jīng)常遇見房東私自漲價或者不給配家具的情況。
用李女士的話說，就是房租貴且房型都不甚理想，與之前在韓國租到的又便宜又干凈的房子落差太大。
經(jīng)營者說
優(yōu)客逸家CEO劉翔：希望監(jiān)管部門明確租房“N+1”政策
每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 趙 橋
總部位于四川省成都市的優(yōu)客逸家，曾多次被資本追捧，也曾四次當成住房租賃范本被住建部調(diào)研。這家公司有個特點，大部分員工都是“90后”，其中三分之一都是由他們的租客轉(zhuǎn)化而來。
今年全國兩會前夕，住建部首提“住房租賃立法”，這個快速成長的行業(yè)，因諸多巨頭的推動成了新風口。
近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者見到優(yōu)客逸家CEO劉翔時，他穿著一身牛仔褲搭配藏青色針織上衣，看上去沒有老板的架子。目前住房租賃立法的“春風”勁吹。劉翔除了內(nèi)心激動，更想充分表達他對這個“后房地產(chǎn)開發(fā)時代”的一些真實想法和見解。
呼吁國家出臺“N＋1”文件
在今年2月23日國新辦的發(fā)布會上，住建部副部長陸克華公開提及住房租賃市場立法，也是當前住建部高官首次提及關乎該行業(yè)“頂層設計”的核心難題。尤其是今年將大力整治“黑中介”、“黑二房東”等。
劉翔曾參與過住建部的政策調(diào)研會，結合自身在行業(yè)中的切身體會，他認為立法工作首先應是“問題”導向，應圍繞解決行業(yè)實際問題開展工作；其次是可執(zhí)行性，相關法規(guī)要盡量精準描述，不留模糊地帶；三是迭代演進，政策可以確立一條推進一條。
去年6月，住建部政策研究中心副主任周江到優(yōu)客逸家調(diào)研，這是住建部第四次將其作為租賃范本調(diào)研。
2015年初，上海市房管局等七部門聯(lián)合發(fā)文規(guī)定代理經(jīng)租機構在出租房屋時，單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。
也就是說，一套三的房子相當于N，出租時除了三個單間可以出租外，客廳也可以出租，即N+1。這也是全國首個以文件形式明確“N＋1”的城市。
2月8日，廣東省發(fā)文允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造后出租。在劉翔看來，國內(nèi)規(guī)范運營的租賃運營機構發(fā)展緩慢，很重要的一個影響因素就在此。之前住建部關于住宅租賃的管理規(guī)定中，對客廳是否能改造后作為一間獨立的臥室出租沒有明確表述，導致各級管理部門對該問題缺乏統(tǒng)一的監(jiān)管執(zhí)行標準。
個人擁有自由裁量權的結果：有的城市“一刀切”，只要將客廳改造為臥室單獨出租，就被定性為“群租房”，予以強拆；有的城市缺乏監(jiān)管，出現(xiàn)大量存在安全隱患的“N＋2”“N＋3”的“群租房”無人治理。最讓人痛恨的，就是極少數(shù)人員利用自由裁量權尋租，給企業(yè)經(jīng)營帶來高昂的隱性成本。
劉翔給記者算了一筆賬，對專業(yè)租賃企業(yè)來說，利潤溢價主要來自于裝修溢價、品牌服務溢價和分拆溢價，而分拆溢價最主要來自于客廳空間從無效居住面積變成有效居住面積的溢價。如果只做N，那么租金要上漲30%才能滿足企業(yè)的正常利潤需求，卻不能滿足租客的需求。
在劉翔看來，如果國家層面出臺文件明確“N＋1”，那么各級管理機構都按照這個執(zhí)行，就極大地解決了“劣幣驅(qū)逐良幣”的問題。所以這個“N+1”的國家文件能否落地，對租賃行業(yè)的健康發(fā)展至關重要。
專業(yè)機構爭規(guī)模還是要利潤
目前，優(yōu)客逸家除了繼續(xù)做大成都大本營之外，還將觸角伸向了北京、杭州等地，累計管理房屋數(shù)近3萬間。
2013年初，優(yōu)客逸家獲得源渡創(chuàng)投300萬元初輪融資，同年9月又獲得君聯(lián)資本400萬美元融資。一年后，公司估值達到8000萬美元。2014年11月，優(yōu)客逸家又獲得經(jīng)緯中國領投的2200萬美元融資。
劉翔表示，“優(yōu)客以前是個莽撞的少年，如今經(jīng)過成人期，走得更穩(wěn)健。從2017年下半年開始，公司將會加速規(guī)?；l(fā)展，進入一個新的臺階。下一步將繼續(xù)布局一二線城市。”
按照劉翔的表述，優(yōu)客逸家走過了行業(yè)瘋狂發(fā)展的階段，目前更需要通過好的運營管理提升盈利能力和服務水平。在追求規(guī)模之外，也更強調(diào)現(xiàn)金流與利潤。
在當前住房租賃市場，立法和相關支持政策暫未落地。劉翔仍謹慎樂觀地表示，希望年內(nèi)相關部門將發(fā)展規(guī)范住房租賃市場的決心能變成切實政策并高效推進。
業(yè)態(tài)現(xiàn)狀
魔方生活服務集團副總裁陳馳：長租行業(yè)幫助各地房地產(chǎn)市場去庫存
每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 楊 軍
公寓產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化政策推動下應運而生。伴隨國家政策的明確支持、新一代消費群體居住觀念的轉(zhuǎn)變、房屋租賃企業(yè)的管理和運營日趨成熟，公寓產(chǎn)業(yè)快速崛起。
鏈家研究院的行業(yè)研究報告預測，2016年、2020年、2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。
這是一個十分可期的市場前景。伴隨長租公寓進入加速跑階段，公寓租賃管理企業(yè)面臨的是藍海還是紅海？行業(yè)瓶頸和難點在哪里？對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者在日前采訪了長租公寓“一哥”魔方生活服務集團副總裁陳馳。
成本高、資金緊、利潤低
“90后”是目前活躍在職場上最鮮活的群體。由于成長歷程不同，他們對租房的態(tài)度也與傳統(tǒng)觀念大不相同。
“長租公寓的誕生正是抓住了這批消費者的心理需求。”陳馳表示，全國有3億流動人口，從市場接受度來看，這一市場慢慢趨好。
這正是長租公寓的社會價值之一，陳馳告訴記者，長租公寓的出現(xiàn)，適應了當前人口城鎮(zhèn)化的趨勢。另外，長租公寓和其他普通住宅的不同之處還在于，其運作本身就是對存量房的消耗，長租公寓在一定程度上能為前期不恰當?shù)耐恋匾?guī)劃糾錯，比如將過剩的商辦物業(yè)改造為能被市場接受的住宅類產(chǎn)品，涉及對存量物業(yè)的改造和盤活，幫助各地房地產(chǎn)市場去庫存。
目前，隨著房地產(chǎn)、酒店等相關企業(yè)紛紛進場搶食，長租公寓行業(yè)競爭加劇。業(yè)內(nèi)人士表示，從當前市場來看，整個長租公寓呈現(xiàn)U字曲線，即兩頭好，高端和低端產(chǎn)品相較而言呈現(xiàn)藍海狀態(tài)，市場上中等規(guī)模的長租公寓則非常難熬。
“因為他們的稅收等各方面支出比低端產(chǎn)品高，又無法拿到高端產(chǎn)品那樣的高客單，盈利比較困難。”陳馳表示。
實際上，這一行業(yè)尚沒有想象中那樣亮眼。根據(jù)華創(chuàng)證券報告，國內(nèi)長租公寓租金回報率僅在3%左右，遠遠低于美國8%~10%的水平，部分項目甚至達不到融資成本的水平，這意味著長租公寓的利潤率偏低，資金回報周期卻偏長。
另外，長租公寓的運作成本并不低。據(jù)悉，長租公寓一間房要裝修完善、設施齊全，成本一般在五六萬元，一整棟的成本可能要四五千萬元。品牌化裝修改造，意味著必須要有一筆不低的裝修家具家電等“重資產(chǎn)”的成本投入。
成本高、資金緊、利潤低讓很多公寓企業(yè)在規(guī)模擴張時不堪重負。在鏈家研究院院長楊現(xiàn)領看來，企業(yè)要從紅海游入藍海，首先要基于一定的產(chǎn)品和服務能力帶來的規(guī)模效應，才能贏得市場，主要需要三點：第一是產(chǎn)品和服務；第二是系統(tǒng)化的運營能力；第三是相對比較順暢的融資途徑。
而在陳馳看來，即使開發(fā)商進入公寓市場，對專業(yè)的長租公寓企業(yè)不會構成威脅。因為他們與長租公寓企業(yè)的主營方向是不一樣的。開發(fā)商是為了盤活自己的資產(chǎn)，長租公寓企業(yè)是做運用，況且房企對客群不了解，對租賃市場、服務體系也是不了解的。 |
