“浙江杭州樓市2月份的銷售冠軍綠都御景藍灣，均價9338元/平方米，比周邊樓盤低5000/平方米。記者從置業(yè)顧問處了解到，這批房源被綠都集團的股東方以備案價吃下，將來可能會以二手房的形式在案場再次進行售賣，屆時售價會比一手簽約價高得多。”近日，《錢江晚報》發(fā)表的報道稱。
《錢江晚報》的文章中還提到，該樓盤置業(yè)顧問表示，因為想漲價漲不了，所以股東干脆按備案價吃進，進入二手房市場，這樣即使?jié)q價賣也沒人能管。
備案價，是指開發(fā)商在申請預售許可證時向主管部門申報備案的預售價。早在2010年國務院下發(fā)的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中就明確規(guī)定，房企要嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。
北京一位開發(fā)商的營銷負責人告訴記者，當前全國熱點城市都在進行房地產(chǎn)調(diào)控，很多樓盤申請備案價時想備高價，但是政府不給備案，只能備低價。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，如果《錢江晚報》的報道屬實，那么開發(fā)商的這種做法就是規(guī)避備案制的一種方式。
違規(guī)銷售又抬頭
記者試圖從杭州綠都御景藍灣售樓處了解情況，但是目前該售樓處人員否認了“股東備案價吃進大量樓盤再高價出售”的情況。
不過公開資料顯示，杭州綠都御景藍灣的確是在2月份成交了498套，為杭州市當月的銷冠，成交均價的確不到一萬元/平方米。
杭州綠都御景藍灣售樓處工作人員還告訴記者，目前，綠都御景藍灣剛開盤的第三期售價在16000元/平方米。
嚴躍進向記者透露，開發(fā)商為規(guī)避限價，找人先低價購買，再高價出售的做法以前有過，只不過量比較小，沒有引起注意。
“房企為了獲得預售證，在項目預售證申領的時候會采取‘畢恭畢敬’的態(tài)度，但在實際銷售過程中會有各類違規(guī)的做法，典型的就是亂收取費用，同時不計入銷售合同中。”嚴躍進說。
嚴躍進常年觀察各地樓市動態(tài)，他總結，開發(fā)商近期違規(guī)銷售的動作又開始增加，各類規(guī)避政策監(jiān)管的做法又出現(xiàn)了，據(jù)媒體報道，有些地方還出現(xiàn)了號頭費，即正常買房買不到，通過中介支付高額號頭費才能買到房。
“之前還存在過開發(fā)商以員工名義低價認購房產(chǎn)，過一陣子再高價銷售的情況。”北京市京師律師事務所房地產(chǎn)交易法律事務部主任王琮瑋告訴法治周末記者。
北京市房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池對法治周末記者說，房價備案制是一種行政手段，在新房出售環(huán)節(jié)對開發(fā)商的定價會有作用，但二手房房價才是市場情況的真實反映，當新房與二手房房價差別過大，就會導致上有政策下有對策。
是否合法要看購房資金來源
那么，開發(fā)商通過股東、員工或其他跟其有利益相關的個人或企業(yè)，先低價購房再通過二手房市場高價出售的行為是否合法合規(guī)？
王琮瑋告訴記者，討論這個問題要從幾個方面來看：第一是購房主體，第二是購房資金的來源。
“第一，法律規(guī)定，合同主體必須至少有兩方主體，只要不是開發(fā)商自己買了以后自己賣就行，法律也并不禁止開發(fā)商的股東或員工購買公司開發(fā)的房屋。”王琮瑋說。
不過趙秀池認為，北京的樓市新政對“用開發(fā)商利益相關的企業(yè)低價購高價賣”這一行為會有所抑制，因為新政規(guī)定，企業(yè)購買的住宅需要持有3年才能進行出售。
王琮瑋分析道，如果股東或員工等購房資金是自有資金，那么很難講這種行為是違法違規(guī)的。
“但如果員工或股東購房的資金來源是開發(fā)商，由開發(fā)商付錢，讓員工或股東購房后再高價賣，這種情況政府部門是可以對開發(fā)商進行行政處罰的。”王琮瑋說。
王琮瑋作此分析的理由有兩個，第一，雖然形式上是股東或員工個人買房再轉(zhuǎn)賣，但如果短期內(nèi)在未取得房產(chǎn)證的情況下就再次上市，違反了“房屋沒有產(chǎn)權證不能交易”的規(guī)定；第二，這種行為實質(zhì)上就是變相提高房價，因為購房資金來自開發(fā)商，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收益也來歸開發(fā)商所有。
在接受法治周末記者采訪時，王琮瑋還提到了一種情況，即虛構合同套取銀行資金。“簡單而言，就是開發(fā)商虛構購房合同，員工或股東并沒有支付首付，合同的簽訂就是為了套現(xiàn)。這種行為的認定比較明確，開發(fā)商構成騙取貸款罪。”
如果開發(fā)商的股東或員工大量購房后再出售，購房者購買類似的房產(chǎn)是否存在風險？
北京來碩律師事務所主任李文謙告訴記者，購買這種房屋主要的風險存在二手房本身是否有產(chǎn)權登記，是否存在抵押或優(yōu)先購買權。
王琮瑋也提醒，如果房屋未取得房產(chǎn)證，按法律規(guī)定，是不能進行交易的。但實踐中一些開發(fā)商會存在不規(guī)范的地方，幫助購房者改底單。
王琮瑋舉了個例子，假設A在開發(fā)商B處買了一套房，在尚未拿到房產(chǎn)證時轉(zhuǎn)手給了C，那么就需要開發(fā)商B把A的網(wǎng)簽從住建部門撤銷，然后給C做網(wǎng)簽。
“需要注意的是，在沒有房產(chǎn)證的情況下直接交易，是不受法律保護的，合同的效力也存在問題。”王琮瑋說。
李文謙律師還表示，如果開發(fā)商在售樓處出售其股東或員工已購的房屋，那么進行二手房撮合交易的主體必須取得相應的營業(yè)資質(zhì)，并配備合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀人才能從事簽訂合同、協(xié)助辦理過戶、貸款、納稅、領證等一系列手續(xù)。 |
