在以北京“認房又認貸”為代表的嚴厲措施之下，多個城市出現(xiàn)調(diào)控加碼、調(diào)控范圍擴大的趨勢。據(jù)中新網(wǎng)統(tǒng)計，2月28日以來僅3周時間，22個城市（縣）出臺了新一輪調(diào)控措施。
事實上，國家統(tǒng)計局3月18日發(fā)布的2月份70城房價數(shù)據(jù)顯示，在熱點城市新房市場平穩(wěn)的同時，二手房市場卻出現(xiàn)量價齊升。比如2月份，京穗二手房價格領(lǐng)漲全國，價格指數(shù)環(huán)比分別上漲1.3%和2.7%。
那么，此輪調(diào)控的邏輯是什么？又折射出哪些政策變化？
對比22個城市發(fā)布的措施，有幾個新現(xiàn)象：一是調(diào)控不僅覆蓋熱點城市，也覆蓋熱點城市周邊三四線城市（縣）；二是有針對性地打擊投資炒作，如北京限制企業(yè)購房再交易時間，廣州限制單身購房，南昌規(guī)定未成年人不得在市區(qū)買住宅；三是熱點城市強化限購或限貸，應(yīng)對二手房價格快速上漲；四是收緊非戶籍購房、啟動二手房限購，一方面顯示外地人投資購房或“返鄉(xiāng)置業(yè)”快速回升，另一方面預(yù)售管制下，需求涌入二手房市場。
一線城市中京穗樓市明顯抬頭，二手房價格領(lǐng)漲全國，成交量相比2月大幅上漲40%。這意味著在新房預(yù)售管制下，大量需求涌向二手房市場。2016年10月，京穗均發(fā)布調(diào)控措施，試圖以“認房不認貸”支持改善型需求。但當(dāng)市場出現(xiàn)回暖預(yù)期，“認房不認貸”就可能異化為“加杠桿”購房，甚至助長以離婚獲得更高杠桿。因此，京穗回歸“認房又認貸”實屬在情理之中。
對于二線熱點城市來說，本輪調(diào)控最大特點就是限購范圍擴大到郊區(qū)縣，通過社保、納稅來限制非戶籍人口購房。2016年，二線熱點樓市回升幅度最大。“強二線”升級調(diào)控，既有庫存周期低（6個月左右）的“供給端”方面的影響，也有主城區(qū)房價暴漲后，借助軌道交通延伸至城市外圍，自住和投資需求外溢的影響。
而“弱二線”樓市回升，一方面是因為去庫存政策實施2年多，這些城市待售庫存周期普遍降至12個月左右的安全區(qū)，供需兩端開始平衡；另一方面，2015年以來，一線城市和“強二線”房價“上臺階”，剛性需求被迫涌向其他城市。此外，推進去庫存和信貸扶持合理需求的框架下，樓市熱點呈現(xiàn)板塊輪動特征，即從一線到位于都市圈內(nèi)的“強二線”，再到更邊緣的“弱二線”和更遠的三四線城市。因此，“弱二線”本輪量價反彈屬于“補漲”或“填平洼地”。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，三四線城市集中的中部和西部，商品房銷售面積分別增長33.0%和33.0%，增速分別提高4.6和20.6個百分點。三四線城市（縣）從去庫存逆轉(zhuǎn)為回升，這確實超出業(yè)內(nèi)預(yù)料。如同“弱二線”，三四線反彈也是板塊輪動的結(jié)果。目前，三四線回暖主要集中在環(huán)北京、環(huán)上?；蚋哞F沿線，本輪調(diào)控也集中在這些區(qū)域。三四線樓市回暖，主要受核心城市限購和高房價溢出影響，投資和剛性需求不相上下，也不可忽視軌道交通和高鐵打造“1小時都市圈”的推動。
近期筆者調(diào)研，都市圈三四線樓市均打著“1小時生活圈”的概念，新盤營銷對象主要是來自核心城市的購房者。核心城市房價再次“上臺階”，倒逼各類需求轉(zhuǎn)向房價僅為核心城市1/3左右的外圍三四線城市。另外，高鐵和軌道交通密集布局和投入運營后，武漢、長沙、合肥、南昌等二線城市樓市半徑擴展，周邊三四線城市（如宜昌、岳陽、馬鞍山、贛州等）近期成交量近乎翻倍增長。
22個城市（縣）啟動調(diào)控，政策效率很高，顯示地方主體責(zé)任“落地”。
未來相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，“分類調(diào)控”都是樓市主題，即該控制的要控制住，該支持的要支持，這是樓市維持高位平衡，協(xié)調(diào)“三期疊加”背景下的增長和轉(zhuǎn)型、也是“穩(wěn)增長”和“防風(fēng)險”的唯一選擇，更是回歸住房居住屬性的政策要求。
2015年以來，樓市火爆直至演化為資產(chǎn)泡沫風(fēng)險，問題不完全在樓市本身，也與監(jiān)管體制未理順（如地方主體責(zé)任落實不佳、分類調(diào)控“落地”效果不好），資金準入和杠桿政策沒有得到嚴格執(zhí)行等因素有關(guān)。如今，監(jiān)管思路開始統(tǒng)一，差別化的住房信貸和限購政策也已形成。為防止樓市去庫存政策、信貸支持合理需求的政策無謂外溢，異化為過度加杠桿和投資炒作，但凡哪個城市“冒頭”，必須要以啟動或強化限購限貸為手段，將投資資金擋在外面。
只有在控制住熱點樓市以后，通過契合城鎮(zhèn)化、基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、公共服務(wù)均等化，推進去庫存，支持合理需求，才能保持樓市健康可持續(xù)發(fā)展。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員） |
