恒大地產(chǎn)引戰(zhàn)300億 估值符合預(yù)期

時間:2017-01-06  來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)  作者:陽湖網(wǎng)

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    這個元旦假期,恒大表現(xiàn)值得稱道。剛宣告布局旅游和健康養(yǎng)老領(lǐng)域新項目,接著又如愿坐上2016年度“地產(chǎn)一哥”寶座。

  2017年開局,恒大又宣布成功引入8家戰(zhàn)投,為回歸A股掃除了障礙,同時以2280億的估值超越萬科;外界關(guān)注的恒大高負債得以進一步降低。

  為回歸A股鋪路

  1月2日晚間,中國恒大發(fā)布公告稱,恒大已于2016年12月30日與8家戰(zhàn)投訂立協(xié)議,成功引進300億元資金,占恒大地產(chǎn)13.16%股權(quán)。其中,中信聚恒、廣田投資、華建分別認(rèn)購50億元,各占2.19%;中融鼎興、山東高速集團、睿燦投資、深圳美投、廣東唯美分別認(rèn)購30億元,各占1.32%。

  此次戰(zhàn)略投資引入完成后,凱隆置業(yè)持有恒大地產(chǎn)的股權(quán)比例降低至86.84%。

  關(guān)于增資的原因,恒大方面表示是出于A股上市的考慮。10月3日,凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)與深深房簽訂協(xié)議,同意重組。深深房以發(fā)行A股或現(xiàn)金方式購買恒大境內(nèi)附屬公司凱隆置業(yè)持有的100%恒大地產(chǎn)股權(quán),凱隆置業(yè)將成為深深房控股股東,通過重組恒大將登錄深交所。深深房及深投控股同意,恒大地產(chǎn)可引入總金額約300億元的戰(zhàn)略投資者。

  業(yè)內(nèi)人士表示,此次成功引入300億元戰(zhàn)略投資,恒大已滿足境內(nèi)上市公司社會公眾持股比例超10%的要求,為回歸A股鋪平道路。

  易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進接受記者采訪時表示,恒大引入戰(zhàn)略投資有利于A股上市,快速完成上市的過程;同時符合企業(yè)價值的發(fā)現(xiàn),回歸A股有利于投資收益的提高,能夠更多地獲得投資者的認(rèn)可。

  負債率進一步下降

  恒大的高負債一直是外界關(guān)注的焦點。恒大2016年中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示,合約銷售收入為1418億元,總債務(wù)規(guī)模增加至3813億元,資產(chǎn)負債率為81.8%。

  據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,按照申銀萬國行業(yè)分類,2016年上半年,滬深兩市137家上市房企負債合計超過4.33萬億元,同比增長幅度達24%,企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為77%。

  此次引進戰(zhàn)略投資后,恒大的負債率將進一步降低。接近恒大的內(nèi)部人士表示,負債率的降低有利于提升投資者對恒大的信心。

  繼此次增資為恒大引入300億元戰(zhàn)略投資資金后,恒大方面表示未來不排除將引進更多投資者。

  根據(jù)香港上市公司規(guī)則,引進戰(zhàn)略投資的比例高于市值的75%,審批程序更為嚴(yán)格。中國恒大目前市值為人民幣600億元左右,據(jù)此計算恒大無需經(jīng)歷繁瑣程序還可引進150億元的戰(zhàn)略資金。如果未來恒大的進一步引進戰(zhàn)略投資,負債率將再度降低。

  龐大土儲受市場青睞

  盡管從財務(wù)報表上看,房企的負債率普遍偏高,但有證券分析師指出,這并不能反應(yīng)企業(yè)真實的財務(wù)狀況,其原因就在于盡管房企前期購買的土地近年來不斷增值,但按照會計準(zhǔn)則要求,土地儲備是以土地原值而非土地市場價值納入總資產(chǎn)計算,客觀上造成房企的土地儲備越多,負債率越高。

  以恒大為例,2016年中報披露的土儲量達1.86億平方米,連續(xù)多年位居全國第一。相對應(yīng)的,恒大在土地方面的支出也很龐大。根據(jù)恒大歷年來發(fā)布的年報,2009年—2015年,恒大累計新增土地款為2949.7億元,平均每年新增土地款達到491.6億元。

  據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年前11月,恒大通過公開招拍掛共獲取106塊土地,總規(guī)劃面積達到1972萬平方米,拿地總價達到686.35億元。除此之外,恒大積極通過收購項目和股權(quán)等方式斬獲了大量土地資源。

  據(jù)恒大2016年半年報披露,國際著名評估公司世邦魏理仕對其2016年中期土地儲備進行的評估結(jié)果,其土地原值為2595億元,評估總值為5700億元,土地增值額為3105億元,扣除50%土地增值稅和25%企業(yè)所得稅后凈增值1164億元,計入凈資產(chǎn)后,恒大的凈負債率僅為56.7%,資產(chǎn)負債率相應(yīng)降至73.3%。

  恒大集團總裁夏海鈞在2016年業(yè)績中期報告會上表示,正是有了充足的土地儲備,為恒大業(yè)績的高速增長奠定了基礎(chǔ)。

  據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,恒大2016年銷售金額達到了3810億元。對于未來,恒大提出到2020年實現(xiàn)房地產(chǎn)年銷售規(guī)模超6000億元。嚴(yán)躍進認(rèn)為恒大制定了一個保守的目標(biāo),恒大會有一個更高的目標(biāo)。

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