曾豪言顛覆傳統(tǒng)中介重資產(chǎn)運(yùn)營模式的安個家，最終沒走完2016年。中介O2O平臺安個家創(chuàng)始人梁偉平在2016年最后幾日承認(rèn)公司倒閉。談及失敗的原因，梁偉平表示：“資本寒冬疊加行業(yè)的宏觀環(huán)境，讓我們步履艱辛”、“我和管理團(tuán)隊(duì)依然沒有找到這個行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的有效模式。”業(yè)內(nèi)看來，盡管諸般無奈，但放棄或是最好的選擇。安個家“正常死亡”的原因可以歸結(jié)為三點(diǎn)：互聯(lián)網(wǎng)化模式未解、盈利難問題未破以及資金困局的制約。
模式：互聯(lián)網(wǎng)化未果
“當(dāng)風(fēng)來了，豬也會飛起來。”這是“互聯(lián)網(wǎng)＋”興起時(shí)流行的一句話，正是那時(shí)，“房地產(chǎn)＋互聯(lián)網(wǎng)”的企業(yè)如雨后春筍般興起，涉及一手房銷售、二手房買賣與租賃、房地產(chǎn)金融、物業(yè)管理與增值服務(wù)等諸多方面。但現(xiàn)在來看，插上翅膀的房地產(chǎn)O2O企業(yè)飛得并不那么順利。
“我和管理團(tuán)隊(duì)依然沒有找到這個行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的有效模式”，梁偉平在公開信中直言，這句話也體現(xiàn)出安個家倒閉的原因之一在于仍未探索出房地產(chǎn)中介行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的正確打開方式。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于房地產(chǎn)中介行業(yè)來說，“互聯(lián)網(wǎng)＋”的意義并不是把房子搬到網(wǎng)上賣這么簡單。“互聯(lián)網(wǎng)＋”不應(yīng)該只是一種概念，而應(yīng)該成為一種工具，一種融合線上線下的工具。目前的許多房產(chǎn)中介O2O平臺偏重于線上，對于線下資源的獲取與整合能力偏弱，這是這類企業(yè)所面臨的主要問題，即互聯(lián)網(wǎng)化的有效模式。
一位長期從事二手房交易的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不同于一般的買賣，房屋交易具有金額較大、流程復(fù)雜等特點(diǎn)，一單交易的時(shí)間基本都會超過一個月甚至半年之久。這就意味著，對于房產(chǎn)交易而言，線下是不可或缺的，而且是根本所在。
上述人士進(jìn)一步表示，無論是傳統(tǒng)中介還是房產(chǎn)O2O平臺，獲取大量房源才是贏得市場競爭的關(guān)鍵所在。但是，目前較多的房產(chǎn)O2O平臺因?yàn)椴捎幂p資產(chǎn)模式運(yùn)營，門店較少甚至無門店的情況下，在房源獲取上較為困難，而傳統(tǒng)中介密集的門店則成為房源獲取利器。
無門店模式之所以難以獲取房源，是因?yàn)橘u方在委托出售房屋時(shí)，很少會在線上委托，主要還是會選擇線下委托的方式，即通過房屋周邊的中介門店委托出售房源。一方面，賣方可以咨詢房屋售價(jià)區(qū)間；另一方面，實(shí)體門店的存在會讓賣方覺得安心，這一點(diǎn)線上很難做到。
不僅在房源獲取方面，房產(chǎn)交易的整個流程也需要線下來完成。對于房地產(chǎn)中介行業(yè)而言，如何完成線上線下的融合是互聯(lián)網(wǎng)化的關(guān)鍵，而不是單純依靠線上平臺的發(fā)展，線下的布局更為重要，這也是目前房產(chǎn)中介O2O企業(yè)最大的短板所在。
從安個家的商業(yè)模式來看，成立之初發(fā)力線上平臺，在用戶端App和安家顧問端App上做了努力，也收獲了成效。但線下成為制約安個家發(fā)展的短板，最終安個家以沒有找到這個行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的有效模式而宣布倒閉。
相反，擁有完善線下業(yè)務(wù)的“傳統(tǒng)中介”也開始反擊，加速線上領(lǐng)域的布局。以鏈家網(wǎng)為例，該平臺提供以數(shù)據(jù)驅(qū)動的全價(jià)值鏈房產(chǎn)服務(wù)。據(jù)了解，該平臺二手房客流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他房產(chǎn)O2O平臺。實(shí)際上，從事二手房領(lǐng)域多年的“傳統(tǒng)中介”對行業(yè)的理解更為深刻，這成為這類企業(yè)布局線上的一大優(yōu)勢。
盈利：無門店背后的高成本
事實(shí)上，安個家倒閉的直接原因還是在于未能解決盈利難題。梁偉平公開信中提到，安個家已經(jīng)到了借款才能支付員工2016年12月工資和員工補(bǔ)償費(fèi)用的境地。
2014年，房產(chǎn)中介O2O平臺興起之初，打著低傭金的口號，以無門店的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式獲得資本市場青睞，大規(guī)模融資后異軍突起。在業(yè)內(nèi)人士看來，房產(chǎn)中介O2O企業(yè)在發(fā)展初期需要資金的支撐，以搶占市場份額，而這種“燒錢”的運(yùn)作模式很難長期維持。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，雖然房產(chǎn)中介O2O公司采取無門店的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，可以降低包括門店租金在內(nèi)的運(yùn)營成本，但是在發(fā)展初期，各種渠道的推廣費(fèi)用很高。近年來成立的互聯(lián)網(wǎng)中介中，前期往往大肆“燒錢”進(jìn)行品牌推廣，這部分成本相對較高。此外，這類企業(yè)通過“燒錢”意圖搶占足夠的市場份額，但從目前來看并不是很成功，導(dǎo)致營收相對較低，公司很難實(shí)現(xiàn)盈利。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，就“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的企業(yè)本身來講，大多數(shù)企業(yè)活得并不好。如果僅僅看其從事的業(yè)務(wù)本身，比如房產(chǎn)電商業(yè)務(wù)、社區(qū)O2O帶來的增值服務(wù)、以互聯(lián)網(wǎng)方式進(jìn)入二手租賃買賣的業(yè)務(wù)等等，其實(shí)很難盈利，現(xiàn)在或者未來幾年都會活得非常艱難。
據(jù)一位中介人士介紹，新興的互聯(lián)網(wǎng)中介公司成立時(shí)，往往是通過高薪從同行業(yè)中挖取經(jīng)紀(jì)人。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為銷售崗位，底薪標(biāo)準(zhǔn)一般在3000元以下，而互聯(lián)網(wǎng)中介給經(jīng)紀(jì)人開出的底薪標(biāo)準(zhǔn)基本都在6000元以上。在市場成交好的時(shí)候還可以支付員工薪資，而在市場下行時(shí)，較高的員工薪資也成為房產(chǎn)O2O公司較大的負(fù)擔(dān)。
而這種“燒錢”模式很難持續(xù)，去年愛屋吉屋曾以增加擔(dān)保服務(wù)費(fèi)的方式變相提升房產(chǎn)交易傭金，同時(shí)降低經(jīng)紀(jì)人基本薪資以及提傭比例，這也說明房產(chǎn)O2O公司為了生存不得不解決盈利難的問題。一位財(cái)經(jīng)從業(yè)人員表示，商業(yè)的本質(zhì)在于盈利，如果不盈利或者未來也無法盈利就是失敗。
擴(kuò)張：不可持續(xù)的故事
梁偉平在公開信中表示，安個家由于資金問題將停止運(yùn)營。資金問題成為房產(chǎn)O2O平臺發(fā)展的制約因素，一方面是資本寒冬來臨，另一方面這類公司一直難以獲得足夠的市場份額，導(dǎo)致房產(chǎn)O2O公司面臨融資難的困境。
一位熟悉安個家的業(yè)內(nèi)人士表示，梁偉平離開安居客后創(chuàng)辦了房產(chǎn)O2O項(xiàng)目安個家，定位為二手房O2O交易平臺，員工近千人。該公司首輪融資完全由梁偉平注入，高達(dá)1000萬美元，但梁偉平和安個家此后并未得到資本認(rèn)可，其后融資進(jìn)展始終未有進(jìn)一步消息。
張宏偉認(rèn)為，目前房產(chǎn)O2O公司生存現(xiàn)狀并不算好，如果沒有體外輸血（母公司或關(guān)聯(lián)公司投資支持或風(fēng)投支持），那么這些“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)模式就很難繼續(xù)生存下去。
從風(fēng)投的投資周期來講，風(fēng)險(xiǎn)投資是一種長期的（平均投資期為5－7年，至少3-5年）流動性差的權(quán)益資本。一般情況下，風(fēng)險(xiǎn)投資家不會將風(fēng)險(xiǎn)資本一次全部投入風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，而是隨著企業(yè)的成長不斷地、分期分批地注入資金。對于大多數(shù)“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)來講，不是每一個企業(yè)都可以獲得風(fēng)投的持續(xù)支持，這個過程當(dāng)中大多數(shù)企業(yè)就已經(jīng)在半路倒下了。
經(jīng)過兩三年的發(fā)展之后，市場和風(fēng)投對于“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的概念已經(jīng)有了明確的認(rèn)知，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的企業(yè)到底活得好不好、盈利不盈利，其實(shí)已經(jīng)再清楚不過了。這時(shí)，關(guān)于“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”概念的風(fēng)口已過，未能解決盈利難題的房產(chǎn)O2O公司就會面臨融資艱難的困境，不得不倒閉、破產(chǎn)或者被收購。
而從實(shí)際情況來看，雖然房產(chǎn)O2O平臺以“顛覆”之名出現(xiàn)，卻未能實(shí)現(xiàn)“顛覆”。房地產(chǎn)交易的這塊蛋糕仍然由“傳統(tǒng)中介”把持，房產(chǎn)O2O公司所占的市場份額非常少，這種情況下，很難再獲得資本市場青睞。
對于安個家倒閉的原因，北京商報(bào)記者試圖進(jìn)行采訪，但該公司電話一直未能打通。 |
