安個(gè)家的倒閉，是房產(chǎn)O2O行業(yè)生存現(xiàn)狀的一個(gè)縮影，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，最艱難的時(shí)候才剛剛開始。除了安個(gè)家以外，其他的房產(chǎn)中介O2O平臺(tái)活得也并不好。在盈利難的情況下，這類企業(yè)的低傭金模式開始破裂，包括愛(ài)屋吉屋、搜房等都上調(diào)了房屋交易傭金比例。此外，愛(ài)屋吉屋還曾降低員工薪資標(biāo)準(zhǔn)、多次裁員。那么，這些房產(chǎn)O2O的未來(lái)出路到底在哪兒？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2017年將是行業(yè)大洗牌的一年，沒(méi)有探尋出有效的商業(yè)模式、解決盈利問(wèn)題的房產(chǎn)O2O企業(yè)將難逃破產(chǎn)或者被收購(gòu)的命運(yùn)。
現(xiàn)狀：難以搶占市場(chǎng)份額
在房產(chǎn)O2O平臺(tái)興起時(shí)，愛(ài)屋吉屋打著“中介費(fèi)只收一個(gè)點(diǎn)”的旗號(hào)進(jìn)軍房地產(chǎn)中介領(lǐng)域，試圖迅速搶占市場(chǎng)份額。這種方式短時(shí)間內(nèi)取得較為不錯(cuò)的市場(chǎng)份額，但隨著中介費(fèi)上漲以及自身交易糾紛頻出，愛(ài)屋吉屋市場(chǎng)份額不斷下降。
一份來(lái)自權(quán)威機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年11月，上海愛(ài)屋吉屋二手房市場(chǎng)份額為5%，進(jìn)入2016年以后，愛(ài)屋吉屋的市場(chǎng)份額急速下滑。2016年上半年，在上海二手房市場(chǎng)中，愛(ài)屋吉屋的成交量為3980套，市場(chǎng)份額為2.09%，排名第七位。另有數(shù)據(jù)顯示，2016年10月上海愛(ài)屋吉屋的市場(chǎng)份額占比排名已跌至第九位，僅為1.27%。
北京市場(chǎng)也是如此。北京市住建委發(fā)布的2016年11月存量房網(wǎng)上簽約統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，愛(ài)屋吉屋在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中排名第五位，簽約套數(shù)392套，全月北京共成交23263套，愛(ài)屋吉屋的市場(chǎng)占有率為1.69%。據(jù)了解，2016年初北京愛(ài)屋吉屋的市場(chǎng)占有率約為3%。
當(dāng)然，不只是愛(ài)屋吉屋，同為房產(chǎn)O2O平臺(tái)的搜房在北京市場(chǎng)的表現(xiàn)也不好。在上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，搜房在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中排名第六位，簽約套數(shù)310套，市場(chǎng)占有率僅為1.33%。而在2015年12月，這兩家公司在北京二手房市場(chǎng)中占有份額達(dá)到7.49%，如今卻只剩下3.02%。
相比之下，傳統(tǒng)中介仍舊占據(jù)市場(chǎng)份額的絕大部分。其中，排名首位的鏈家在去年11月共成交9619套，市場(chǎng)占有率為41.35%；我愛(ài)我家成交2173套，市場(chǎng)占有率為9.34%，排第二位?？梢钥闯?，北京存量房交易市場(chǎng)仍由傳統(tǒng)中介主導(dǎo)。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從實(shí)際情況來(lái)看，以愛(ài)屋吉屋為代表的房產(chǎn)中介O2O公司并未達(dá)成搶占市場(chǎng)份額的目的，反而在盈利困難的情況下，提高傭金比例，導(dǎo)致本就不高的市場(chǎng)占有率逐漸下滑，加劇了這類企業(yè)生存艱辛的局面。
問(wèn)題：低傭金難盈利
難以搶占市場(chǎng)份額、未能找到行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的有效模式，導(dǎo)致房產(chǎn)中介O2O公司自成立初就一直面臨盈利困難的問(wèn)題。
事實(shí)上，包括愛(ài)屋吉屋、搜房在內(nèi)的房產(chǎn)中介O2O平臺(tái)均意識(shí)到企業(yè)要想繼續(xù)生存下去，就必須解決盈利難題。在此情況下，這類公司開始提升房屋交易傭金比例。搜房將交易傭金從0.5%提升至1.5%，愛(ài)屋吉屋則以增加擔(dān)保服務(wù)費(fèi)的名義變相將交易傭金從1%提升至1.5%。
不僅是提升交易傭金，愛(ài)屋吉屋還降低了經(jīng)紀(jì)人的薪資標(biāo)準(zhǔn)。此外，關(guān)于愛(ài)屋吉屋“欠薪”、“裁員”的消息也經(jīng)常傳出。去年11月，愛(ài)屋吉屋后臺(tái)職能員工400多人被裁，占總員工人數(shù)的6%，占職能部門總?cè)藬?shù)的20%，是該公司成立以來(lái)最大一次人員調(diào)整。同時(shí)，有報(bào)道稱，在一線經(jīng)紀(jì)人方面，40天內(nèi)就已經(jīng)有4次針對(duì)業(yè)績(jī)不好的員工進(jìn)行勸退。
此外，曾標(biāo)榜“無(wú)門店輕資產(chǎn)運(yùn)作”的愛(ài)屋吉屋、搜房等房產(chǎn)中介O2O平臺(tái)在盈利難的情況下，也開始開設(shè)線下門店，以期能夠更有效地獲得房源、增加客戶黏性。但這種以“傳統(tǒng)中介”模式來(lái)對(duì)抗“傳統(tǒng)中介”，顯然在行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)中并無(wú)優(yōu)勢(shì)而言。
相比之下，傳統(tǒng)中介的線上布局卻顯得比較順暢。比如，鏈家做的鏈家網(wǎng)，是以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的全價(jià)值鏈房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)；我愛(ài)我家也做了自己的App?？梢哉f(shuō)，在“互聯(lián)網(wǎng)＋”的沖擊下，“傳統(tǒng)中介”也開始布局線上，做到線上線下的融合。此外，從傭金來(lái)看，房產(chǎn)O2O平臺(tái)與“傳統(tǒng)中介”之間的差距正在縮??；而從服務(wù)來(lái)看，“傳統(tǒng)中介”一般具有較久的品牌，經(jīng)紀(jì)人專業(yè)度往往較高，擁有眾多線下門店也更利于建立信任?；谶@些，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，房產(chǎn)O2O平臺(tái)并無(wú)優(yōu)勢(shì)而言。
行業(yè)人士評(píng)論，愛(ài)屋吉屋等房產(chǎn)O2O企業(yè)只是名義上的“互聯(lián)網(wǎng)＋”，公司的運(yùn)營(yíng)模式與傳統(tǒng)中介相差并不大，所謂的線上平臺(tái)只是簡(jiǎn)單地搜索房源等信息，而線下服務(wù)更是該公司在房地產(chǎn)交易中的短板。若不改變運(yùn)營(yíng)模式，則很難在未來(lái)的發(fā)展中繼續(xù)前行。
誰(shuí)的未來(lái)：傳統(tǒng)中介仍勝？
在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來(lái)，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)通過(guò)自建和合作構(gòu)建線下平臺(tái)，依托線下平臺(tái)實(shí)現(xiàn)O2O完美結(jié)合，實(shí)現(xiàn)服務(wù)效率提高與增值服務(wù)的延伸，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，線上線下兩端的價(jià)值最大化即可產(chǎn)生1+1>2的效果，這樣“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)可以繼續(xù)生存發(fā)展。
同時(shí)，張宏偉預(yù)測(cè)，今年是市場(chǎng)關(guān)鍵調(diào)整期，如果房產(chǎn)中介O2O企業(yè)仍持續(xù)虧損，無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利，那么資本方也會(huì)對(duì)這些已經(jīng)過(guò)了風(fēng)口期的企業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度?？梢钥隙ǖ氖牵衲甏蟛糠址慨a(chǎn)O2O企業(yè)不會(huì)好過(guò)，有部分企業(yè)可能會(huì)遭遇資金鏈斷裂并且面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，最終能夠留下的這些“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)無(wú)非是兩種類型：能夠持續(xù)得到風(fēng)投并且最終IPO，在資本市場(chǎng)風(fēng)起云涌的企業(yè)；能夠和線下平臺(tái)很好地結(jié)合的O2O企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)1+1>2效果的企業(yè)。
一位長(zhǎng)期從事二手房交易的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)中介行業(yè)而言，房產(chǎn)O2O平臺(tái)的崛起刺激傳統(tǒng)中介也開始發(fā)力線上，推動(dòng)了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。不過(guò)，線上與線下都應(yīng)該著重建設(shè)，不能厚此薄彼，對(duì)于房屋交易而言，線下顯得更為重要，而這也正是房產(chǎn)O2O平臺(tái)的短板所在。
上述人士進(jìn)一步表示，所謂的線上平臺(tái)要保證信息真實(shí)透明，通過(guò)大數(shù)據(jù)運(yùn)用讓買方、賣方及經(jīng)紀(jì)人之間的鏈接更加有效；所謂的線下平臺(tái)則要增強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)度，同時(shí)不斷改善客戶的體驗(yàn)，通過(guò)專業(yè)度與誠(chéng)信提升客戶認(rèn)可度。 |
