2016年的房價瘋狂地刷新著記錄。尤其8月后房價出現(xiàn)大范圍大幅度跳漲，讓樓市在2016年的夏季成功吸引了所有人的目光。就像首富王健林提出的先定一個“掙他一個億”的小目標(biāo)一樣，對于我們來說，恐怕目標(biāo)就是“買他一套房”。結(jié)婚需要房，養(yǎng)孩子需要房，孩子上學(xué)需要房，接父母同住更是需要一套更大的房。反正只要買得起，能買到，多少套也不嫌多。因為在房價不斷上漲的大背景下，只要時間足夠，把握機會，購房產(chǎn)生投資回報率高達50%以上，甚至100%不是神話。這是很多投資都難以企及的收益率。不過，在房價飆升的背后，偏離居住屬性的投資，正成為一種危險游戲。
買房讓我成為“土豪”
大學(xué)畢業(yè)就來到北京工作生活的李素（化名）已在北京待了近10年的時間，雖然時間不長，但李素已在2016年完成了自己的第四套房產(chǎn)的購置。
“發(fā)現(xiàn)我人生的每個轉(zhuǎn)折點都有‘房’的存在。”李素說：“我不是富二代，所以2006年剛來北京時買第一套房時壓力還是很大。第一套房買的珠江綠洲，雖然現(xiàn)在房價單價在5、6萬元每平方米，但當(dāng)時的這個位置還屬于很偏僻的，所以購買時房價也就只有6000元每平方米。父母給我湊了30萬元首付，完成了我首套房的購置。”
李素介紹，她人生中的第二套房是2009年結(jié)婚前，和丈夫一起購置的，因為工作單位在北四環(huán)，所以兩個人再加上家人共同湊了60萬元的首付，在惠新西街附近買了一套三居室。
“因為當(dāng)時房價還沒漲起來，所以在2013年便還清了兩套房子的貸款。”李素說，投資什么都不如買房實在，所以和丈夫兩個人商量后，在亦莊買了兩套商住兩用的房子，也不用占任何指標(biāo)，壓力也不會很大。
李素說，雖然她和丈夫月收入都在萬元左右，和幾年前沒有什么變化，但也許是幸運，也許是正趕上時機，當(dāng)時買的幾套房讓她和丈夫的資產(chǎn)積累也達到了數(shù)千萬元。
1985年出生的樊冪（化名）是土生土長的鄭州人。2012年研究生畢業(yè)后，為了父母就留在了家鄉(xiāng)。“直到去年，鄭州房價和北京相比簡直是白菜價，雖然經(jīng)過幾輪上漲，較5年以前已經(jīng)漲了50%，但因為基數(shù)本來就低，房價一直在萬元徘徊，港區(qū)新區(qū)房價更低。”
“因為看到上海世貿(mào)區(qū)周邊房價因自貿(mào)區(qū)的影響房價已翻了幾番，所以我想鄭州自貿(mào)區(qū)、新區(qū)的房價空間也應(yīng)該不小。”樊冪說，2015年時，經(jīng)朋友介紹，我?guī)е拮雍透改溉ジ蹍^(qū)附近看了房子，覺得價格還能承受，所以直接訂了2套150平方米的房子。事實上，直到今年3、4月份，港區(qū)的房價也就只在六七千元，我還以為這次投資錯誤了。但沒想到到了6月份，房價開始動了，因為是剛剛開始，所以較之前漲幅還很小，我立即決定再找朋友買兩套面積分別為280平方米和210平方米的房子，我在北京的朋友知道后，也跟著買了兩套。到了8月超出我的預(yù)想，我買的房子的價格已經(jīng)漲到11000元。9月底，該項目價格已經(jīng)到了13000元。
樊冪說，因為貸款壓力，所以在做貸款前，將一套150平方米和一套210平方米的房子以12000元每平方米的價格轉(zhuǎn)手。“如果資金足夠，我打算繼續(xù)持有的，我相信房價還要較大的漲幅空間，但因為錢周轉(zhuǎn)不開，只得賣掉。不過這兩套房也讓我賺了200多萬元。”
小樊冪2歲的董洋（化名）雖然沒有他們那么幸運，但隨著董洋一次又一次的主動投資，董洋也完成了資產(chǎn)的原始積累。第一次買房是2011年和幾個朋友一起湊的首付，那時我們用其中一個人的購房指標(biāo)買房，幾個人湊了100多萬元的首付。到2014年，我們把房子賣掉，每人拿到100萬元左右。
董洋說：“掙到第一桶金后，又湊了50萬元，在南三環(huán)給自己買了套300萬元左右二手房。目前這套房也已上漲至400萬以上，如果是憑工資，我工作二十年才能掙到。”
投資買房的趨勢在2016年愈加明顯。一位開發(fā)商區(qū)域負責(zé)人表示，盡管部分二線城市銷量、價格漲幅驚人，但購房者用于自住的并不多。“很多外地朋友，甚至北京的朋友，托我在合肥、南京、蘇州買房的不在少數(shù)，像這些都是投資用。”他說。
以杭州為例，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，杭州樓市外地購房群體占比不斷攀升，G20之后一周，外地人的購買比例達39.3%，其中25.4%的外來購房者購買了兩套及兩套以上的商品房。鄭州方面，據(jù)克而瑞《1-7月鄭州消費者購房報告》，鄭州外籍購房者比例甚至高達了82%，截至8月底，這一比例再次上漲至85%，達到有數(shù)據(jù)可查的6年來最高。其中鄭州戶籍的購房者僅占18%，省內(nèi)其他區(qū)域的購房者占69%，外省占13%。而有數(shù)據(jù)顯示，北京周邊地區(qū)北三縣、涿州等地的投資戶占比更是高達60%至70%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，今年上半年一線城市房價率先收緊，在一線城市溢出效應(yīng)下，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進而進入二線城市，熱點二線城市和一線城市周邊價格漲幅開始大幅上升。
法拍房、學(xué)區(qū)房層出不窮
栗敏（化名）買房則不是因為有多余資金，而是為了“學(xué)區(qū)”。栗敏家庭條件并不富裕，但為了讓孩子上學(xué)，她幾乎跑遍了目標(biāo)學(xué)區(qū)附近所有的房產(chǎn)。
“最終選定了榮豐2008一套最小戶型，僅19平方米的住房。”栗敏說，這旁邊有14中，還有個高中，雖然不是最好的學(xué)校，但這套房200多萬，已經(jīng)是家里能承擔(dān)的最大限度了。“等房子到手后就租出去，這么小，沒法住。”
再窮不能窮教育。2016年初，網(wǎng)上曝出北京一處學(xué)區(qū)房單價每平方米46萬元，一套11.4平方米的房售價530萬元人民幣。此前文昌胡同一套房產(chǎn)，單價也高達34萬元每平方米。胡同小院雖然單價較高，但因平方米數(shù)小總價較低，成了不少家長的選擇，雖然高單價也只是個例，但學(xué)區(qū)房房價被熱炒卻是不爭的事實。
據(jù)鏈家置業(yè)的一位銷售顧問介紹，目前位于奮斗小學(xué)學(xué)區(qū)的，長椿街口的高層住宅售價單價平均為13萬元左右。而一街之隔的位于北京第二小學(xué)學(xué)區(qū)的住宅單價已漲至16萬元左右。“這一片在2014年前價格平均在7萬元到8萬元，近兩年連番跳漲。”
事實上，近日中國教育在線發(fā)布的《2016年基礎(chǔ)教育發(fā)展調(diào)查報告》就顯示，在北京，位于海淀區(qū)五道口核心區(qū)域的中關(guān)村第二小學(xué)學(xué)區(qū)房，與相隔不到一公里的海淀區(qū)第三實驗小學(xué)學(xué)區(qū)房，兩處房價近10個月一路上漲。因中關(guān)村第二小學(xué)是海淀區(qū)乃至北京市所屬重點小學(xué)之一，所以盡管兩所學(xué)校地理位置相差不足一公里，但房價每平方米卻相差兩萬余元。同樣屬于海淀區(qū)兩處距離相差不足兩公里的中關(guān)村第一小學(xué)學(xué)區(qū)房價格比雙榆樹中心小學(xué)學(xué)區(qū)房每平方米高出近3萬元。東城區(qū)與海淀區(qū)情況類似，著名的史家小學(xué)學(xué)區(qū)房價格與回民小學(xué)學(xué)區(qū)房每平方米也相差近3萬元。
在上海，學(xué)區(qū)房問題也比較突出，位于黃浦區(qū)的上海實驗小學(xué)學(xué)區(qū)房價格比光明小學(xué)學(xué)區(qū)房每平方米高出近1.5萬元，位于上海徐匯區(qū)的向陽小學(xué)學(xué)區(qū)房價格比上海市教育科學(xué)研究院實驗小學(xué)學(xué)區(qū)房每平方米高出2.2萬余元。
上述銷售人員表示，應(yīng)注意是否在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。例如很多住宅項目離部分學(xué)校很近甚至一墻之隔，但仍不屬于該校學(xué)區(qū)范圍。
從某種意義上說，學(xué)區(qū)房是房地產(chǎn)市場的衍生品，是現(xiàn)行教育體制下的獨特現(xiàn)象。為了孩子能贏在“起跑線”，能進好的學(xué)校，接受更好的教育，很多家長不惜重金買下重點公辦小學(xué)的學(xué)區(qū)房。
因此，業(yè)內(nèi)人士指出，對于天價學(xué)區(qū)房，顯示出的是教育資源的均衡配置不均。“教育均衡是教育公平的前提和基礎(chǔ)。城鄉(xiāng)受教育的機會均等、城市與城市間受教育的機會均等、片區(qū)與片區(qū)間受教育的機會均等，均衡發(fā)展與優(yōu)質(zhì)發(fā)展也應(yīng)相輔相成，師資力量的均衡配置、教育扶持力度的協(xié)調(diào)統(tǒng)一、教育設(shè)施的均衡配置等都可促進教育的均衡發(fā)展。”上述人士說。
因此，近日西城區(qū)房管局表示，未來西城區(qū)將對棚改區(qū)周邊的房地產(chǎn)經(jīng)紀行為、中介機構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房、變相參與群租房和危險平房租賃、直管公房轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借等現(xiàn)象進行嚴查。
包括對經(jīng)紀機構(gòu)的違規(guī)行為采取下發(fā)責(zé)令整改、暫停網(wǎng)簽、記入不良信用檔案、行政罰款等多種方式進行監(jiān)管，將投訴量居前的5家中介機構(gòu)記入“黑名單”。
據(jù)悉，2017年，將建立以信用監(jiān)管和風(fēng)險警示為核心的監(jiān)管模式，將轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)中介機構(gòu)的企業(yè)信息納入平臺管理，及時將企業(yè)違規(guī)行為記入企業(yè)監(jiān)管“黑名單”，定期聯(lián)合工商部門將中介的違規(guī)行為向社會公示預(yù)警。據(jù)介紹，未來會將未備案機構(gòu)納入管理范圍，在網(wǎng)站上及時公布未備案或者未報送信息的機構(gòu)名單，進行風(fēng)險提示。
西城區(qū)還將加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)尤其是大型連鎖機構(gòu)網(wǎng)站的監(jiān)控，對機構(gòu)發(fā)布房源信息進行實時監(jiān)測，對機構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房、拆遷房、擅自發(fā)布不實、虛假房源信息，銷售未取得預(yù)售許可證的項目等行為進行嚴肅查處。
值得一提的是，除了學(xué)區(qū)房外，近兩年法拍房也成了購房寵兒?，F(xiàn)階段房產(chǎn)來源不再僅僅是開發(fā)商、個人，甚至還有法院。僅淘寶拍賣中全國法拍涉房項目便有99621個。法拍房最大的來源是銀行和非銀金融機構(gòu)的不良債權(quán)抵押物，尤其是開發(fā)商及購房者的必要抵押物。此外，民間借貸糾紛、司法沒收也會產(chǎn)生法拍房。
法拍房雖然較市場價有一定優(yōu)惠，但風(fēng)險性也極大。拿12月23日開拍的一套位于豐臺區(qū)銀地家園的一套房產(chǎn)，建筑面積119.3平方米，起拍價為307萬元。以此計算，起拍單價為2.57萬元，較市場上平均4萬元至5萬元的售價便宜近一半。
但值得注意的是，該房產(chǎn)現(xiàn)狀為出租，租期至2032年4月30日，這也意味著，該房到租期結(jié)束長達16年，也就是不管以怎樣的價格拍得該房產(chǎn)，可獲得的時間都將在16年之后。
此外，即便是以合適的價格可以購得合適的房產(chǎn)，但也需要注意，法拍房的付款為拍得后20日內(nèi)一次性付清，并不像普通購房可以使用貸款。
外溢的“買房大軍”
資金潮下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場高燒難退，而這股熱潮同樣影響到了國外，中國買家持續(xù)涌入促使多個國家重點城市房價快速攀升。據(jù)世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國資本的跨國房地產(chǎn)投資約161億美元，較去年同期增長了一倍，超過加拿大和新加坡，成為僅次于美國的世界第二大跨境房地產(chǎn)投資來源。
而置業(yè)目標(biāo)則大部分在于投資。最新《2016中國高凈值人群出國需求與趨勢白皮書》顯示，目前已辦理海外置業(yè)的高凈值人群在海外平均擁有2.3套房產(chǎn)。投資是其海外置業(yè)的主要目的，占比75%；其次是子女教育居住，占比56%。
李女士是一個在新西蘭做個人開發(fā)商的中國人，近年來通過在新西蘭拍地蓋房賺了不少。
“近年來，新西蘭的環(huán)境與宜居，再加上移民較為簡便，新西蘭早已成為了國內(nèi)富人的重要選擇地。如果用夸張些的說法，在新西蘭許多區(qū)域，僅用中文完全可以生活。”李女士說，國人扎堆買房的習(xí)慣在國外也不例外，因此，在朋友、親戚的帶領(lǐng)下，越來越多的人來此置業(yè)。
李女士介紹，每當(dāng)拍得一塊地，自己便將其一分為二，如果地塊大，會分為三部分或更多，一部分是在該土地上的原有房屋直接轉(zhuǎn)手，而另外的則再由做設(shè)計師的丈夫設(shè)計建造后賣出。
李女士說，新西蘭地廣人稀，所以都是大片草坪的獨門獨戶，因此一分為二后的院落雖然有所變小，但對于國人來說，依然是十分優(yōu)越的居住環(huán)境，所以自己蓋的房從來都是國人購買，且十分暢銷，利潤少則50%，多則100%或更多。
付女士便是李女士的客戶，已經(jīng)投資了兩套房產(chǎn)，最近付女士還帶著親戚來看房，也打算投資。
而正是國人對置業(yè)的熱衷，讓有觀點認為，中國人的買房熱情正在推升世界的房價。數(shù)據(jù)顯示，中國人所購買的首爾土地從2014年末的2113塊，增至2016年上半年的4139塊，增幅達96%，面積亦增長29%。
韓國國內(nèi)有人擔(dān)心，這種情況會導(dǎo)致韓國房地產(chǎn)價格的快速上漲。以中國人熱衷投資的濟州島房地產(chǎn)為例，去年中國游客在濟州島購地置產(chǎn)已拿下近六成土地，與此同時，去年濟州島掛牌地價就上升了28%。
據(jù)澳洲財政部12月2日公布的一份工作報告顯示，近幾年來，外國人對于澳洲房地產(chǎn)的需求增長很快，其中又以中國需求為主。2010年年中，中國公民獲得的澳洲房產(chǎn)投資許可占外來總體的50%，這一數(shù)字在2015年年初上升到了70%。
而在投資大量涌入的同時，房價大幅上升。以加拿大溫哥華為例，溫哥華的排名從去年的第四位飆升至第一位，這個加拿大城市的房價在過去十年中翻了一倍，這也引發(fā)了當(dāng)?shù)丶彝サ膹娏铱棺h，因為目前的房價已經(jīng)相當(dāng)于他們一生所有收入的90%。
瑞銀最新發(fā)布的2016年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報告指出，剛性供給以及中國買家持續(xù)涌入，成為推動海外房價不斷攀升的重要因素，低利率、全球資本的流入和投資者對于回報率的樂觀更助長了這一膨脹勢頭。
報告顯示，過去五年內(nèi)溫哥華，倫敦和斯德哥爾摩的房價激增，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險排行前三，悉尼，慕尼黑和香港的估值也不容樂觀，舊金山是美國估值最高的房地產(chǎn)市場，但尚未達到泡沫風(fēng)險。在接近房地產(chǎn)泡沫的城市中，房價自2011年以來已經(jīng)增加了近50%，而其他城市的平均漲幅只有不到15%。
同時，海外置業(yè)風(fēng)險激增。有媒體報道稱，澳洲多家大銀行停止了對非澳大利亞來源的購房者的購房放貸。澳大利亞最大銀行之一、西太平洋銀行表示，目前該銀行已停止了對非澳大利亞居民的購房貸款。澳新銀行停止了對收入100%為非澳大利亞來源的購房貸款；如果總收入中一半以上來源于外國，那么最多只能做7成的購房貸款。澳大利亞聯(lián)邦銀行停止了對收入100%為非澳大利亞來源的和100％個體經(jīng)營收入的購房貸款；對于持有臨時簽證的澳大利亞收入者，最多可以做7成購房貸款。
在此影響下，部分購房者不得不放棄首付。居住在上海的王小姐介紹，其于2014年在澳大利亞墨爾本市區(qū)簽了一套公寓期房，總價折合為500萬元人民幣，首付10%，余款在交割日支付，約定于今年12月7日交割。但因貸款新政，讓首付的50余萬元打了水漂。
根據(jù)澳大利亞外國投資審查委員會公布的數(shù)據(jù)顯示，在各類房地產(chǎn)外來投資總額中，中國人達成的交易額所占的比例從2013／14年度的28.4%上升到了2014／15年度的41.3%。
如今，對于80后、90后、甚至00后的人來說，“房”的意義已不再像父母那輩一般，為的是遮風(fēng)擋雨，為的是全家人可以一起生活。而現(xiàn)在，住在哪個區(qū)域，哪個小區(qū)，多大平方米的“房”，擁有多少套房，是否是學(xué)區(qū)，是否獨自擁有，為我們貼上“貧”與“富”的標(biāo)簽，也仿佛預(yù)示著我們的未來走向。 |
