2016年房地產(chǎn)工作的主旨是“去庫存”，而2017年房地產(chǎn)工作的主旨是“房子回歸居住屬性”的定位和長效機(jī)制建設(shè)。
原因何在？近年來，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)動力回落壓力大，而新經(jīng)濟(jì)體量不足，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、帶動性大的房地產(chǎn)，在“穩(wěn)增長”上具有“一石多鳥”和不可替代的作用。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)在支持“穩(wěn)增長”的定調(diào)上，國家一直沒有偏廢“調(diào)結(jié)構(gòu)”、“促轉(zhuǎn)型”。于是，以新型城鎮(zhèn)化為契機(jī)和抓手，加快土地、戶籍、社保等制度改革，將人口進(jìn)城與城市化所需的公共服務(wù)均等化同步推進(jìn)，從而自然創(chuàng)造出房地產(chǎn)的新增需求，這是“穩(wěn)增長”、“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“促轉(zhuǎn)型”的最佳路徑。
但是，制約土地、戶籍、社保等公共服務(wù)均等化的配套改革進(jìn)展不足，特別是財稅體制、中央地方關(guān)系、政績考核、傳統(tǒng)增長模式桎梏等改革“硬骨頭”的阻滯。因此，近年來通過寬松的貨幣環(huán)境、較低的購房成本，激活新市民（外來人口和新就業(yè)大學(xué)生等）住房需求的“去庫存”，異化為熱點城市“加杠桿”刺激下的資產(chǎn)配置“盛宴”，并引發(fā)了對結(jié)構(gòu)扭曲、資產(chǎn)泡沫風(fēng)險和系統(tǒng)性風(fēng)險的擔(dān)憂。
“穩(wěn)中求進(jìn)”上升到治國理政的高度，2017年樓市政策遵循穩(wěn)定中推進(jìn)改革的基調(diào)。比如，熱點城市增加土地供應(yīng)、信貸政策扶持合理需求、疏導(dǎo)需求到周邊中小城市、推進(jìn)京津冀一體化等，這些挖掘短期需求的措施，顯然是為對沖2017年開發(fā)投資、新開工下滑沖擊固定資產(chǎn)投資。但是，2017年是“改革深化年”，改革要取得實質(zhì)性進(jìn)展。因此，對房地產(chǎn)，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議濃墨重彩的是“長效機(jī)制”，意味著徹底改變當(dāng)今房地產(chǎn)市場亂象及尖銳的住房問題和矛盾。中長期內(nèi)，要避免樓市大起大落，回歸“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，還是要將住房制度改革徹底完成?，F(xiàn)有住房制度框架，是在2003年18號文的基礎(chǔ)上演化過來的，核心是建立以多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房為主的、面向市場的住房制度，這一框架是我國住房制度改革的第二個里程碑。
1998年23號文（房改啟動的標(biāo)志性文件）確立“以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，這是福利住房制度向市場住房制度的過渡。經(jīng)濟(jì)適用房完成歷史使命后，即商品化、社會化住房供應(yīng)體系初步建立，城鎮(zhèn)居民（城市化快速啟動前主要是機(jī)關(guān)企事業(yè)單位人群）住房狀況初步改善，從提高資源配置效率、市場化改革方向、改變政府“辦社會”的狀況看，要盡快向市場化住房制度轉(zhuǎn)變。因此，推進(jìn)住房市場化，并以經(jīng)適房、廉租房保障困難人群住房需求，這個方向是對的。
但是，住房的公共屬性特別強(qiáng)，也特別易于出現(xiàn)市場失靈。各國推進(jìn)住房市場化的過程中非常謹(jǐn)慎，或者市場化范圍很小，或者嚴(yán)厲干預(yù)市場定價。即便是美國這么強(qiáng)調(diào)市場化的國家，也專設(shè)了城市和住房發(fā)展部（HUD），其職能之一就是資助窮人、退伍軍人、少數(shù)族裔解決住房問題。住房市場化有兩個前提，一是市場各種要素是否充分自由競爭，二是糾偏市場失靈，即加強(qiáng)住房保障。2003年開啟的住房市場化改革，盡管大方向是對的，但市場化的兩個前提并不完全具備。
房地產(chǎn)市場的源頭——土地是半市場化的。本世紀(jì)初，剛好趕上“入世”后外向型經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，各地紛紛以工業(yè)超低地價招商引資，工業(yè)平均地價不足居住地價的1/10，甚至奉行零地價政策。為補(bǔ)足快速工業(yè)化和城市化過程中的龐大基建，地方政府在宅地出讓上，不得不奉行高地價政策。因此，初始看，土地承擔(dān)的是財政的功能、實現(xiàn)政績的工具。同時，人口大量進(jìn)城，收入明顯分化，但中央與地方之間在公共職能、財權(quán)事權(quán)分?jǐn)?、公共財政建設(shè)上明顯滯后，導(dǎo)致住房保障沒有跟上。
而且，市場化所需的基礎(chǔ)秩序滯后，2003年提出的普通住房為主的市場異化為過分強(qiáng)調(diào)市場利益的高檔住房市場。2003年以來，盡管住房市場快速推進(jìn)，但住房供應(yīng)沒有匹配城市（鎮(zhèn)）化過程中人口流動和住房需求。房價上漲和財富效應(yīng)加速住房需求分化、住房及財富基尼系數(shù)擴(kuò)大，這是導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫預(yù)期、內(nèi)需不旺的根本，也是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型難產(chǎn)的癥結(jié)。
因此，房地產(chǎn)長效機(jī)制應(yīng)著眼于住房制度頂層設(shè)計，即全面糾偏市場化導(dǎo)向的“支柱產(chǎn)業(yè)”定位，面向當(dāng)前2.7億城市外來人口以及1.5億“三留人群”（留守兒童、婦女、老人）亟待解決的住房需求，以憲法規(guī)定的城市土地全民所有、全面建成小康社會、“十三五”規(guī)劃提出的五大發(fā)展理念為導(dǎo)向，以建立市場基礎(chǔ)秩序、建設(shè)公共財政為抓手，全面糾偏市場失靈，回歸2003年提出的普通商品住房和面向低收入的住房保障，激活普通居民為主的住房消費市場，以此構(gòu)建內(nèi)需社會。由此，才能真正實現(xiàn)“房子是用來住的”定位，才能避免樓市大起大落和資產(chǎn)泡沫風(fēng)險。 |
