●住房庫存總量仍然偏高，且空間錯配問題依然突出。一、二線城市庫存少、投資增加率低，銷售火爆，住房在當(dāng)前及未來仍然短缺；三、四線及以下城市庫存大，銷售增長緩慢，且房地產(chǎn)投資、新開工依然強(qiáng)勁，去庫存效果不明顯。當(dāng)前及未來庫存壓力主要體現(xiàn)在非重點(diǎn)城市當(dāng)中。
●本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無論是熱點(diǎn)城市房價的上漲幅度還是風(fēng)險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得各界高度警惕。但是，全國樓市總體風(fēng)險仍然處在可控的范圍。
●本次調(diào)控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經(jīng)濟(jì)激勵機(jī)制沒有改變；第二，政府內(nèi)部調(diào)控機(jī)制有待健全；第三，土地政策不夠給力；第四，金融清查沒有開展；第五，相應(yīng)的財(cái)稅調(diào)控政策沒有出臺；第六，限購政策作用有限。
●展望2017年，總體上，樓市將延續(xù)新一輪短期調(diào)整，但有不確定性。時間上，調(diào)整將持續(xù)一年左右。預(yù)計(jì)全國銷售價格增幅將逐步回落，個別時間段也有可能出現(xiàn)價格回落。
2016年中國樓市經(jīng)歷了由驚心動魄、跌宕起伏到轉(zhuǎn)危為安的過程。2015年年中以來，在相對寬松的政策背景下，中國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入上升的周期，尤其是2016年初之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)井噴式爆發(fā)，由一線向周邊及二線城市波浪式擴(kuò)散回暖，雖在4月份之后呈現(xiàn)回落調(diào)整的跡象，但是自7月尤其是8月份以來形勢迅猛逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱，面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險。隨著一線城市從嚴(yán)調(diào)控的推進(jìn)，以及9、10月份熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的集中收緊，樓市初現(xiàn)降溫跡象。2016年樓市經(jīng)歷了整體上升、局部過熱和調(diào)整出現(xiàn)的過程。具體表現(xiàn)：
熱點(diǎn)城市房價增幅
從大幅增長到環(huán)比回落
2016年，熱點(diǎn)城市房價增幅經(jīng)歷了從大幅增長到環(huán)比回落的過程。2016年2-9月，全國商品住宅平均銷售價格分別為7394、7400、7449、7418、7322、7337、7362、7373元/每平米，同比分別增長14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%，漲幅皆超過了2014全年(1.28%)和2015全年(9.11%)水平，其中3月份增幅為最高值，幾乎為2015年全年同比增速的兩倍。尤其是熱點(diǎn)城市房價更是暴漲驚人，可以用“瘋狂攀高、迅猛飆升”來形容，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅更是達(dá)到33.9%，創(chuàng)造了歷史新高，盡管4月至9月份間漲幅略有收窄，但仍然保持同比增速在29%以上的高位運(yùn)行。
進(jìn)入10月份以后，受政府調(diào)控措施的影響，房價增幅環(huán)比下落。10月、11月連續(xù)兩月，百城住宅均價環(huán)比上漲幅度均較上月回落，特別是熱點(diǎn)城市房價環(huán)比下降明顯。
投資投機(jī)需求
由迅速爆發(fā)蔓延到沉寂離場
本輪樓市局部熱潮總體與一、二線以及部分三線城市異地購房比例高、投資投機(jī)需求爆發(fā)密切相關(guān)。住房需求是驅(qū)動樓市發(fā)展的最主要動力，包括消費(fèi)性需求(自住性、改善型)、投資性需求、投機(jī)性需求的釋放或短期疊加會對住房市場產(chǎn)生重要影響。一般而言，與居民收入、人口結(jié)構(gòu)有關(guān)的消費(fèi)性住房需求，以及基于資產(chǎn)保值的合理投資性需求通常會保持相對平穩(wěn)增長和釋放，而以套利、炒作為主的投資投機(jī)性住房需求具有短期內(nèi)迅速涌入樓市的特點(diǎn)，催高樓市虛火。從住房銷量呈現(xiàn)的需求變動來看，本輪樓市局部瘋漲中住房投機(jī)成分占比較高，投機(jī)需求火旺。2016以來，全國商品住房銷售面積呈現(xiàn)了一波井噴式的波動增長過程，1-4月份的同比增長率一度達(dá)到38.3%，創(chuàng)造了2015年初以來的峰值。1-9月份，全國商品房銷售面積9.31億平方米，同比增長27.14%，比2015年全年高出了20.27個百分點(diǎn)。但進(jìn)入10月份后，受樓市調(diào)控措施的影響，投資投機(jī)需求瞬間沉寂離場，熱點(diǎn)城市住房成交量呈現(xiàn)環(huán)比下行態(tài)勢，部分城市降幅較大。
開發(fā)投資增幅
由快升到緩落再略有反彈
全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速扭轉(zhuǎn)持續(xù)俯沖式下滑后，于2016年初有了明顯的回升。2016年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7.46萬億元，同比名義增長5.76%，比2015年全年提高4.77個百分點(diǎn)。其中，住宅投資4.99萬億元，增長5.11%，比2015年全年提高4.73個百分點(diǎn)，總體呈現(xiàn)快速上升到緩慢回落再略有反彈的過程。進(jìn)入10月份以后，政府加強(qiáng)了樓市調(diào)控，但房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。
全國住宅開發(fā)投資在總體回暖調(diào)整過程中，不同類型城市間存在一定的差異。2015年10月至2016年9月間，40個重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資同比增速保持溫和上行，累計(jì)值同比增幅最高為6.2%，最低為2.1%，而非重點(diǎn)城市的同比增速在-1.43%和7.43%的區(qū)間調(diào)整運(yùn)行，重點(diǎn)城市住宅開發(fā)投資累計(jì)量的全國占比保持在50%以上。
住房供求空間錯配
持續(xù)加劇
盡管從總量上看住房銷量大幅增長，名義庫存不斷下降，去庫存取得了一些成效。但是，住房庫存總量仍然偏高，且空間錯配問題依然突出，表現(xiàn)為一、二線城市庫存少、投資增加率低，銷售火爆，住房在當(dāng)前及未來仍然短缺；三、四線及以下城市庫存大，銷售增長緩慢，且房地產(chǎn)投資、新開工依然強(qiáng)勁，去庫存效果不明顯。
從庫存來看，熱點(diǎn)城市庫存減少，三四線樓市庫存壓力仍大。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截止到2016年8月底，北上廣深四個一線城市的商品住宅待售面積均不足1000萬平方米，且均呈現(xiàn)下降趨勢。從去化周期來看，一線城市整體庫存去化周期縮短，其中北京、上海、廣州庫存去化周期均不足10個月。2016年以來，以樓市四小龍——南京、蘇州、合肥、廈門為首的二線重點(diǎn)城市庫存顯著下降，甚至出現(xiàn)告急。與此不同的是，一些二線城市及三四線城市仍面臨較大的去庫存壓力。從期房庫存來看，2016年，以三四線及以下城市為主的全國非重點(diǎn)城市在期房待售面積、期房過剩庫存都要遠(yuǎn)超過全國40個重點(diǎn)城市。當(dāng)前及未來庫存壓力主要體現(xiàn)在非重點(diǎn)城市當(dāng)中。
從潛在供給來看，聯(lián)系到非重點(diǎn)城市的住宅開發(fā)投資增速快于重點(diǎn)城市，使得住房在重點(diǎn)城市與非重點(diǎn)城市的空間錯配進(jìn)一步加劇。從反映開發(fā)企業(yè)投資的先行指標(biāo)以及作為未來潛在供給的住宅新開工面積來看，非重點(diǎn)城市的新開工累計(jì)值占全國的比重較大，過去一年間始終維持在60%以上，當(dāng)經(jīng)過一定的施工周期轉(zhuǎn)化為未來的住房有效供給后，空間錯配必將進(jìn)一步加劇。 |
