年末業(yè)績沖刺
由于業(yè)績好于預期，多數(shù)房企的年底策略從沖量轉(zhuǎn)為增利。
多個今年銷售不錯的項目在年底同樣逐漸“低調(diào)”下來。在朝陽、大興等地，不少項目開盤至今已去化七成左右，銷售目標完成較好，目前進入到順銷階段，并不著急推盤。
不過，大多數(shù)房企毫不放松，仍有許多房企出于業(yè)績沖刺的考慮，在年末之際會相應加大新品推出。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從供應情況來看，12月第三周（12月12日-12月18日）北京商品住宅市場共有兩個項目入市，分別為別墅項目北科建泰禾麗春湖院子與商辦項目國門智慧城，兩個項目共新增住宅產(chǎn)品360套，預售許可面積4.4萬平方米。而截至18日，12月商品住宅的入市項目量已達到16個，新增供應套數(shù)4596套，幾乎相當于10月與11月供應量之和。
位于大興的某項目負責人告訴記者，“隨著政策收緊，我們對明年的市場前景判斷較為謹慎，產(chǎn)品之間競爭將會比較激烈。年底來臨，可以的話還是走一部分，落袋為安好。”
同樣加大供應的還有別墅市場，從供應情況來看，調(diào)控之后普宅市場取證預售速度明顯放緩，但10月與11月份共有8個（次）別墅項目取證，尤其是11月份共有5個別墅項目取得預售許可，新增供應面積771套，而在調(diào)控前的9個月北京別墅市場月均預售量僅為433套。
與以往調(diào)控之后加推普宅，雪藏別墅的策略不同，今年“9·30”緊縮調(diào)控之后，別墅取證速度反而加快，其中調(diào)控后首個取證項目景粼原著即為別墅項目。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，受到“高價地”因素影響，自去年開始普宅市場已出現(xiàn)全面高端化傾向，新盤高價定位，老項目隨之漲價，這也成為新一輪調(diào)控的“重點關注”點；另外普宅價格的快速拉升使得新房與二手房之間的價格差距明顯拉大，受到調(diào)控影響二手市場價格率先出現(xiàn)松動，也會使得部分購房群體由一手轉(zhuǎn)向二手。受到這兩方面因素的影響，新房普宅推盤速度明顯放緩，而別墅類項目由于產(chǎn)品差異化較大價格對比度較低，在取證方面所受影響反而較小，另外基于別墅市場總體量較小且有低密度等獨特優(yōu)勢，可替代性產(chǎn)品較少，因此今年新一輪調(diào)控之后開發(fā)商的應對方式也發(fā)生了變化，需求堅挺、取證較易的別墅成為了目前樓市支柱之一。
任啟鑫分析認為，近期中央經(jīng)濟工作會議當中，高層表態(tài)“房子是用來住的，不是用來炒的”，從這一態(tài)度當中可以看出，當前對于房地產(chǎn)市場收緊調(diào)控的持續(xù)性將是中長期的。因此前期高價拿地，面臨較大資金成本壓力的項目，或是抗壓性較差的中小房企紛紛選擇“積極應對”，入市節(jié)奏逐漸加快。不過隨著12月這波集中“沖業(yè)績”潮的逐漸退去，2017年一季度市場供應也將隨之進入季節(jié)性低迷期。
□在售項目
麗春湖院子二期疊院攬金20億
繼一期獨院產(chǎn)品開盤熱銷16億之后，北科建泰禾·麗春湖院子再創(chuàng)佳績。12月18日下午3點，麗春湖院子二期疊院產(chǎn)品正式開盤，短時間內(nèi)全部售罄，攬金20億。
作為泰禾院子系率先試水的品牌輸出作品，麗春湖院子地處西北五環(huán)，麗春湖院子的地段優(yōu)勢突出。項目南臨麗春湖，西靠百望山，與濱河森林濕地公園隔湖相望。
麗春湖院子自9月底水立方亮相以來，一直扎實穩(wěn)健地保持有計劃、有節(jié)奏的營銷路子，從項目亮相、示范區(qū)開放、樣板間綻放，再到兩次推盤大賣，麗春湖院子的每一次發(fā)聲都足以成為教科書式的營銷案例。這樣強大的市場把控能力和精準的客戶認知度，已經(jīng)讓麗春湖院子成為北京今年高端住宅的領跑者。數(shù)據(jù)顯示，截至12月11日，北京1000萬-3000萬量級住宅成交額第一名為34億，麗春湖院子以36億再度空降該量級榜單榜首。
兩開兩罄，充分驗證了麗春湖院子在高端市場的影響力。事實上，院子系對高端客群需求的把握一向精準，獨院、疊院都以其出色的產(chǎn)品力贏得客戶的高度認可。據(jù)悉，此次開盤麗春湖院子將全部疊院產(chǎn)品一次推出，疊院面積區(qū)間為246-357平米，分為上疊院、中疊院、下疊院三種產(chǎn)品。作為容積率僅為1.05，建筑限高18米的低密別墅項目，疊院占據(jù)了整個項目的景觀制高點。
作為院子系的升級產(chǎn)品，麗春湖院子既承續(xù)了“院子系”的恢弘氣勢，又融入江南園林的婉約。項目匯百座名園精粹，精心遴選特色植被，于坊巷院落間匠心營造“柳浪聞鶯、杏花春雨、桃紅柳綠、金玉滿堂、平湖秋月”五種江南景境，成“麗春五景”，可謂一院藏盡江南。
麗春湖院子將加推少量大院產(chǎn)品，面積區(qū)間為755-880平米（建筑面積），三期獨院新品將于明年面世，面積區(qū)間為440-568平米（建筑面積），全部為獨門獨院獨戶的設計。
□成交
12月成交量開始企穩(wěn)
自“9·30”調(diào)控開始，在經(jīng)歷兩個月的嚴厲調(diào)控后，北京樓市銷量開始企穩(wěn)。
據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月第三周（12月12日-12月18日），北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交1381套，成交面積16.62萬平方米，環(huán)比分別減少10%、14%。與此同時，上周北京商品住宅成交均價42951元/平方米，環(huán)比下滑7%。
而截至18日，12月北京商品住宅共實現(xiàn)成交3728套，成交面積45.47萬平方，相比上月同期均減少2%。與11月和10月分別環(huán)比下跌30%、32%相比，12月商品住宅成交的環(huán)比跌幅明顯收窄。
全國樓市也表現(xiàn)了同樣的趨勢。調(diào)控影響之下，各地新房市場在整體成交回落之后，近期成交走勢趨于平穩(wěn)。從數(shù)據(jù)相對完整的36個中原所監(jiān)測的城市來看，上周新建住宅成交面積環(huán)比微降0.3%，其中一線、三四線城市分別下降3%、6%，二線城市則上升5%。36個城市中，成交量環(huán)比上升和下降的城市個數(shù)各半。從調(diào)控城市與非調(diào)控城市的對比來看，其新房成交走勢基本一致。上述36個城市中，上周調(diào)控城市新房成交量環(huán)比微升1%，非調(diào)控城市環(huán)比微降2%，顯示市場整體趨穩(wěn)。
另據(jù)中原監(jiān)測的19個城市開盤認購率數(shù)據(jù)來看，近五周均在低位徘徊，五周平均認購率值為67%，而今年前期的平均認購率水平達74%。在推盤量整體相對平穩(wěn)的情況下，認購率走低顯示出市場明顯轉(zhuǎn)淡。
成交價格在11月開始有所降溫。國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，分別比上月減少7個和8個；環(huán)比下降的城市個數(shù)增加，分別比上月增加4個和7個。而15個一線和熱點二線城市也迅速降溫，11月下半月與11月上半月相比，9個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，2個城市環(huán)比持平，其余4個環(huán)比漲幅均回落至1%以內(nèi)。
單從北上廣深四大一線城市的數(shù)據(jù)也可以看出明顯的降溫趨勢。安居客、58同城和趕集網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從9月到11月，北京、廣州的新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比漲幅逐步縮小，11月北京已經(jīng)基本止?jié)q。上海、深圳則由升轉(zhuǎn)降，其中上海11月開始下降，深圳自10月起已經(jīng)連續(xù)下跌兩月。
“自9·30調(diào)控之后，北京商品住宅成交情況已連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌，造成這一轉(zhuǎn)向的原因主要在于，調(diào)控收緊使得部分購房者失去購買能力，以及供應方的止步不前。”亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，不過，在經(jīng)歷了兩個月的市場篩選之后，部分資格受限或資金受限的客戶已被剔除，目前市場當中所保留的多為真正“剛需”客群，以及資金轉(zhuǎn)換度更高的中高端客群，需求市場逐漸穩(wěn)定。而對著年底部分房企開始集中推盤，搶跑市場、回籠資金，市場供應明顯回升，曾一度蟄伏的購房需求受到激發(fā)，使得歲末12月的成交量出現(xiàn)企穩(wěn)回升之勢。 |
