中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一重要信號(hào)，能否警醒亢奮了一年的中國(guó)樓市？2016年，中國(guó)樓市究竟狂熱到什么地步？2017年中國(guó)樓市又將是怎樣的走向？
即將過(guò)去的2016年必將被濃墨重彩地寫(xiě)入中國(guó)樓市發(fā)展史。這一年，全國(guó)土地拍賣(mài)金額與商品房銷(xiāo)售金額雙雙創(chuàng)出歷史新高，全年逾318宗地王更是史無(wú)前例?？耧j突進(jìn)的背后是中國(guó)樓市供需兩端都玩起了類(lèi)似2015年A股市場(chǎng)的加杠桿游戲。若隱若現(xiàn)的樓市泡沫最終招致嚴(yán)厲調(diào)控。以“地王之年、千億之年、杠桿之年、調(diào)控之年”來(lái)總括波瀾壯闊的2016年中國(guó)樓市并不過(guò)分。房企加杠桿拿地推漲了周邊房?jī)r(jià)，日日新的漲價(jià)助長(zhǎng)了老百姓的恐慌心理，羊群效應(yīng)下的加杠桿購(gòu)房，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融屬性超越居住屬性。
亢龍有悔。年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)明年樓市：房子要回歸居住屬性，建立符合中國(guó)國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。“‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’這話道出了房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)的基本道理。” 中城投資總裁路林對(duì)上證報(bào)記者表示。
地王之年
12月14日，調(diào)控新政后深圳首次宅地出讓?zhuān)?40余家房企到場(chǎng)，21家房企參拍。最終，碧桂園與對(duì)手們廝殺80多分鐘后艱難拿下坪山沙湖社區(qū)地塊。同日，9家房企拼搶天津北辰區(qū)順義道一幅地皮，觸發(fā)50%土地溢價(jià)率紅線而被“熔斷”。
上述激進(jìn)拿地現(xiàn)象幾乎貫穿整個(gè)2016年——盡管下半年陸續(xù)出臺(tái)了史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策，但房企奪地?zé)崆橐廊桓甙骸?/span>
2016年是不折不扣的“地王年”。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至今年11月底，全國(guó)共計(jì)成交318宗單價(jià)、總價(jià)地王。這股地王潮發(fā)端于一線城市，后迅速蔓延至二線三線城市。其中合肥、南京、上海和杭州的地王數(shù)量均在20宗以上。地王平均溢價(jià)率超過(guò)100%的城市不在少數(shù)，甚至連三四線城市東莞今年也創(chuàng)出10宗地王，平均溢價(jià)率達(dá)455%。
與地產(chǎn)商狂熱拿地相悖離的是地方政府節(jié)制惜售。于是土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了“量縮價(jià)漲”之牛市格局。中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，36個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)住宅土地面積成交2980宗，面積3.03億平方米，同比下降17.8%，但成交金額已達(dá)1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)52.3%。
分城市看，目前已有蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個(gè)城市土地成交金額超過(guò)1000億元，從溢價(jià)率、樓面價(jià)、土地成交額看，均超過(guò)了歷史水平。
分房企看，截至12月8日，50大房企拿地金額合計(jì)1.32萬(wàn)億元，比2015年全年增長(zhǎng)32.8%，其中7家企業(yè)拿地金額超過(guò)500億元。
泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，與往年相比，泰禾今年拿地的步伐沒(méi)有停歇，目前已拿到超過(guò)2000億的貨值，其中逾七成是通過(guò)并購(gòu)獲得。“我們感覺(jué)今年風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)已經(jīng)累積到一定程度了，但更重要的是北京上海包括深圳沒(méi)推多少塊地，在這樣的核心城市核心地段，即使想拿也未必就能拿得到。”
熱點(diǎn)城市土地供不應(yīng)求的緊張局面既有政府控量因素，也不乏大環(huán)境影響。其一，企業(yè)投資方向逐漸趨同——扎堆一二線城市；其二，隨著央企重組整合持續(xù)推進(jìn)，部分央企為保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“名分”，不惜高價(jià)拿地以迅速充大自身體量；其三，持續(xù)寬松的流動(dòng)性為房地產(chǎn)公司拿地提供了源源不斷的低成本融資。
今年來(lái)明顯增多的“面粉貴過(guò)面包”的地王案例亦讓房地產(chǎn)巨頭陷入窘境。
在萬(wàn)科總裁郁亮看來(lái)，地價(jià)房?jī)r(jià)比在1:3左右比較合理，但有些地方卻超過(guò)了60%，“萬(wàn)科也是進(jìn)退維谷，買(mǎi)地有巨大風(fēng)險(xiǎn)，不買(mǎi)就會(huì)被擠出市場(chǎng)。”
千億之年
樓市里拔地而起的地王頗似A股市場(chǎng)里的龍頭股，具有“四兩撥千斤”之效。“面粉貴過(guò)面包”的新地王往往對(duì)周邊樓盤(pán)產(chǎn)生“坐地起價(jià)”之魔力。最終在層出不窮的地王現(xiàn)象烘托刺激下，一手房與二手房共振火爆，甚至出現(xiàn)了排隊(duì)離婚買(mǎi)房這一奇葩現(xiàn)象。
2016年，僅一手房銷(xiāo)售，全國(guó)就創(chuàng)出了逾10萬(wàn)億元的歷史天量，并催生了一批銷(xiāo)售超千億的房地產(chǎn)巨頭。
12月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的前11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況顯示，2016年1-11月商品房成交金額達(dá)到了10.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)37.5%，是新中國(guó)成立以來(lái)首次突破10萬(wàn)億元大關(guān)。銷(xiāo)售面積13.58億平方米，刷新了2013年全年的13億平方米歷史記錄。
據(jù)上證報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年全年合同銷(xiāo)售金額突破1000億元大關(guān)的上市房企將超過(guò)10家，中國(guó)房企的“千億之年”已然來(lái)臨。
綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表示：“今年明顯可以看到，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些變化，大企業(yè)異軍突起，產(chǎn)業(yè)集中度更加提高，而中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力在下滑。”
過(guò)去兩年來(lái)，萬(wàn)科、恒大、綠地、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、保利、中海等7家老牌房企牢牢卡位，中國(guó)房地產(chǎn)“千億俱樂(lè)部”一直沒(méi)有擴(kuò)容。從今年前11個(gè)月銷(xiāo)售情況來(lái)看，融創(chuàng)和綠城分別以1303.8億元和1028億元已提前邁入千億行列；華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)分別以990.1億、932億戰(zhàn)績(jī)逼近俱樂(lè)部大門(mén)。
老牌千億房企則更為剽悍。恒大和萬(wàn)科今年前11月的銷(xiāo)售額雙雙突破3000億元，緊跟其后的碧桂園也在12月中旬成功躋身3000億層級(jí)。
對(duì)于部分房企較勁銷(xiāo)售排名現(xiàn)象，萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)上證報(bào)表示，排名是公司經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，而不應(yīng)是公司經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。經(jīng)營(yíng)公司就像跑一場(chǎng)沒(méi)有終點(diǎn)的馬拉松，關(guān)鍵不在于短時(shí)間內(nèi)的沖刺。企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)到最后比的不是體重，而是肌肉、肺活量、耐力這些健康指標(biāo)。
杠桿之年
今年樓市的火爆，已不是簡(jiǎn)單的剛需和改善需求被激發(fā)所能解釋?zhuān)@是一場(chǎng)越來(lái)越多從“供給”和“需求”兩端添加杠桿的金融游戲。今年以來(lái)，家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸和公司債及有息負(fù)債率均猛增至歷史高位，真可謂“杠桿上的樓市”。
海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超認(rèn)為，2016年火爆地產(chǎn)銷(xiāo)售是徹頭徹尾的金融現(xiàn)象，源于居民拼命加杠桿買(mǎi)房。從居民買(mǎi)房的貸款杠桿率來(lái)看，2013年的貸款占比僅為1/3，而2016年的貸款占比已經(jīng)超過(guò)50%，意味著居民購(gòu)房杠桿率超過(guò)50%，已超過(guò)美國(guó)2007年峰值。
“月供比（月還貸金額/月收入）是觀察居民買(mǎi)房杠桿率的最直觀指標(biāo)。”有地產(chǎn)界人士如此說(shuō)，此前，全國(guó)月供比在30%左右，但今年樓市火爆之后，一線城市的月供比已經(jīng)飆升至80%以上。
更有甚者，竟然出現(xiàn)首付貸這種超高杠桿現(xiàn)象。
據(jù)悉，今年以來(lái)，在部分城市房?jī)r(jià)快速上漲過(guò)程中，一些機(jī)構(gòu)以所謂的金融創(chuàng)新產(chǎn)品做幌子為資金缺乏的購(gòu)房者加杠桿。市場(chǎng)外借助中介機(jī)構(gòu)和P2P等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)首付貸、過(guò)橋貸、場(chǎng)外配資、眾籌購(gòu)房等一系列金融杠桿配資業(yè)務(wù)一度如火如荼。今年8月首付貸被公開(kāi)叫停，但此后又披上“消費(fèi)貸”、“小額貸”的馬甲繼續(xù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出沒(méi)。
“今年以來(lái)房地產(chǎn)過(guò)度金融化，金融過(guò)度房地產(chǎn)化的現(xiàn)象很明顯，這很值得警惕。”中城投資總裁路林如此說(shuō)。
上海易居房地產(chǎn)研究院在一份《資產(chǎn)泡沫專(zhuān)題報(bào)告》中提及，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)看，部分銀行規(guī)定對(duì)全國(guó)前20名的房企，融資比例不超過(guò)土地成本的60%，其他房企則不超過(guò)50%。但從實(shí)際情況來(lái)看，房企開(kāi)發(fā)投入的自有資金已經(jīng)越來(lái)越少，甚至自有資金比例僅為10%，房企高杠桿現(xiàn)象明顯。
背靠大樹(shù)、市值不足百億的信達(dá)地產(chǎn)是激進(jìn)拿地的國(guó)企“典范”。自去年下半年起的一年里，信達(dá)地產(chǎn)先后取得廣州天河、合肥濱湖、上海新江灣城、深圳坪山以及浙江杭州等地的多個(gè)地王項(xiàng)目。其中，僅今年5月底到6月初的一周之內(nèi)，信達(dá)地產(chǎn)就在杭州和上海以181.23億元的總金額拿下兩塊“地王”。而信達(dá)地產(chǎn)三季報(bào)披露公司今年前三季度的銷(xiāo)售額合計(jì)僅115億元，他如何撬動(dòng)價(jià)值數(shù)百億的地王項(xiàng)目？
民企的激進(jìn)典型是融信中國(guó)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月8日，融信中國(guó)今年通過(guò)招拍掛共拿地16宗，拿地總價(jià)405.5億元。尤其8月該公司在上海以110.1億元拍下上海中興社區(qū)地塊刷新上海單價(jià)、總價(jià)兩項(xiàng)地王記錄，讓這家名不見(jiàn)經(jīng)傳的閩系房企聲名鵲起。而融信中國(guó)今年上半年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售收入僅132.2億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一些企業(yè)銷(xiāo)售金額不高，高杠桿拿地，在調(diào)控下，可能會(huì)面臨比較大的壓力。
“拿地總金額與房企年銷(xiāo)售額之比，是觀察房企杠桿率的一個(gè)重要指標(biāo)。一般穩(wěn)健型房企這個(gè)比率不會(huì)超過(guò)30%。”有房地產(chǎn)界人士如此表示。比如，萬(wàn)科今年銷(xiāo)售額已經(jīng)超3000億，該公司全年拿地也不過(guò)千億左右。
房企激進(jìn)加杠桿與流動(dòng)性泛濫及融資渠道非常寬松密切相關(guān)，其中最為矚目的是今年房企發(fā)行公司債井噴——從2015年的4000億飆升到今年前三季度的7400億。與此同時(shí)，信托、銀行理財(cái)、保險(xiǎn)資金等通過(guò)各種或明或暗的渠道亦大肆流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。中金公司預(yù)計(jì)，2016年約有5.5萬(wàn)億的外部資金流入地產(chǎn)市場(chǎng)，用于開(kāi)發(fā)商在公開(kāi)市場(chǎng)拿地、收并購(gòu)等活動(dòng)。
“去年以來(lái)住宅市場(chǎng)逐步回暖，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，出現(xiàn)非理性拿地行為。此外，社會(huì)流動(dòng)性較為充裕，可配置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)又相對(duì)短缺，為部分較為激進(jìn)的企業(yè)加杠桿拿地提供了可能。”郁亮如此表示。
調(diào)控之年
為遏制今年以來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，全國(guó)熱點(diǎn)城市陸續(xù)出手調(diào)控，一場(chǎng)“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限融、限投”的房地產(chǎn)整肅風(fēng)暴席卷樓市。
風(fēng)暴密集期出現(xiàn)在9月中下旬至10月上旬。截至國(guó)慶假期結(jié)束，全國(guó)有21座城市扎堆出臺(tái)了以“限購(gòu)限貸”為核心的調(diào)控政策。
以毗鄰上海、今年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)多月位列全國(guó)前茅的昆山為例，該城市除了對(duì)外地人限購(gòu)?fù)猓€巧用了“網(wǎng)簽關(guān)”這個(gè)神妙的水龍頭開(kāi)關(guān)。據(jù)記者實(shí)地調(diào)查，新政后的昆山一手房合同要書(shū)面送給政府審查，并進(jìn)行價(jià)格備案，價(jià)格超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米的一手房禁止網(wǎng)簽。物價(jià)、房管、工商等執(zhí)法部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商一整套證件進(jìn)行嚴(yán)格檢查，檢查通過(guò)了才準(zhǔn)許網(wǎng)簽。
“十一”黃金周各城市密集的樓市調(diào)控政策發(fā)布后，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度也明顯超過(guò)往年。據(jù)上證報(bào)記者梳理，10月11日，深圳下發(fā)通知嚴(yán)禁“首付貸”、“眾籌炒樓”等違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。10月12日，上海銀監(jiān)局要求嚴(yán)查房地產(chǎn)拿地資金，實(shí)施“穿透式”監(jiān)管。10月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文規(guī)范網(wǎng)貸和股權(quán)眾籌從事房地產(chǎn)金融。此后，上交所收緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行的監(jiān)管，保監(jiān)會(huì)要求保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及衍生金融產(chǎn)品投資開(kāi)展自查，銀監(jiān)會(huì)要求16城市金融機(jī)構(gòu)自查，包括房貸調(diào)控執(zhí)行情況，理財(cái)資金投向管理，房地產(chǎn)信托合規(guī)等。12月初，國(guó)家發(fā)改委等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，京冀交界地區(qū)嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管控。
不僅如此，在11月初短短一周內(nèi)，杭州、深圳、武漢、西安、南京、合肥再度加碼樓市調(diào)控政策。11月28日，上海亦宣布進(jìn)一步收緊住房信貸——對(duì)首套房的認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。同日天津也升級(jí)了房貸調(diào)控政策。12月21日，嘉善也加入“限購(gòu)軍團(tuán)”，武漢、鄭州則升級(jí)了限購(gòu)政策。
從全國(guó)看，從9月底開(kāi)始的這一輪樓市調(diào)控已有超過(guò)25座城市出臺(tái)了50多次樓市調(diào)控措施。至此，樓市交易進(jìn)入“速凍”模式。
張玉良認(rèn)為，本次調(diào)控的本質(zhì)，是要通過(guò)壓縮市場(chǎng)成交量和去杠桿，來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，使房?jī)r(jià)維持在一個(gè)合理的水平，并不是要使房?jī)r(jià)大幅下滑。
“一線城市近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)成為一個(gè)比較突出的問(wèn)題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險(xiǎn)的。所以這一次調(diào)控很有必要，也非常及時(shí)。”萬(wàn)科總裁郁亮如此對(duì)上證報(bào)表示。 |
