曾經(jīng)風(fēng)頭正勁的地王似乎偃旗息鼓了。12月初，北京今年第二批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊出讓結(jié)束，結(jié)果正如外界所料，在自持物業(yè)、配套承諾等多項(xiàng)限制條件下，沒(méi)有產(chǎn)生地王。萬(wàn)科等企業(yè)拿下這4宗地塊，將100%持有所建住宅70年，意味著這些項(xiàng)目將不再銷售，而是以租賃形式面市。
同時(shí)，武漢取消了一塊已經(jīng)掛牌近一個(gè)月的地塊出讓。業(yè)內(nèi)人士稱，今年武漢房?jī)r(jià)上漲很快，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，在調(diào)控新政下，該地塊取消出讓是為防止產(chǎn)生新地王，推高房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
不過(guò)，有些城市的土地招拍掛仍然激烈，高價(jià)地成交仍時(shí)有耳聞。上月底，廣州多個(gè)地塊出讓，其中一個(gè)地塊刷新廣州單價(jià)地王，樓面價(jià)近4.5萬(wàn)元，高于周圍在售新房?jī)r(jià)格。按此樓面價(jià)計(jì)算，該地塊未來(lái)新建商品房售價(jià)必須遠(yuǎn)超目前在售樓盤價(jià)格才能盈利。
業(yè)內(nèi)人士稱，因上半年銷售火爆，開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)補(bǔ)貨沖動(dòng)。不過(guò)，就整體而言，在調(diào)控政策加碼情況下，未來(lái)一段時(shí)期地王將逐步降溫。
9月30日后，北京、上海、杭州、南京等多個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中涉及提高首付比例、收緊貸款政策等。11月底，上海、天津調(diào)控再度加碼，政策更趨嚴(yán)厲，提出“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即對(duì)有過(guò)貸款記錄的購(gòu)房者也將按二套資格審批貸款。此舉對(duì)一些改善性住房需求的購(gòu)房者有較大影響。
在土地出讓方面，各地更是嚴(yán)防死守。不少城市提出設(shè)定土地出讓價(jià)格上限，有些要求開(kāi)發(fā)商須使用自有資金，減少杠桿使用；也有的要求提高土地出讓金首付比例。甚至，有些城市決定在出價(jià)一致的情況下，采用搖號(hào)方式?jīng)Q定買家。
同時(shí)，各項(xiàng)政策也逐步發(fā)揮疊加效應(yīng)，銀監(jiān)部門要求商業(yè)銀行禁止給地王項(xiàng)目放貸，證監(jiān)會(huì)則收緊了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。這些政策表明，在抵制資產(chǎn)泡沫已成共識(shí)的情況下，調(diào)控短期不會(huì)放松，甚至?xí)厙?yán)厲。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月30日至11月20日，全國(guó)地王數(shù)量明顯減少，以10億元地塊+溢價(jià)率100%為標(biāo)準(zhǔn)，10月單月只有17宗地王，11月截至20日只有12宗。
值得注意的是，一些重點(diǎn)城市在土地供應(yīng)并不充足的情況下，只是以行政手段遏制需求，很難長(zhǎng)遠(yuǎn)解決供需矛盾。
此外，開(kāi)發(fā)商資金充裕也對(duì)土地市場(chǎng)后市有較大影響。自去年初房地產(chǎn)企業(yè)獲準(zhǔn)在境內(nèi)市場(chǎng)發(fā)債后，房地產(chǎn)業(yè)債券發(fā)行數(shù)量出現(xiàn)井噴。僅今年前8個(gè)月，上市房地產(chǎn)企業(yè)的債券發(fā)行量就達(dá)990只，超過(guò)2015年總數(shù)。分析人士稱，在此輪調(diào)控后，手握資金的大企業(yè)可能在土地市場(chǎng)擁有較大優(yōu)勢(shì)。 |
