近期，北京土地市場再次引發(fā)關(guān)注。最近的一次土地出讓中，北京市將土地供應(yīng)方式改“價高者得”為“限房價、競地價、競自持、評方案”，最終出讓價格遠低于預(yù)期，但住宅部分開發(fā)商百分之百自持不得銷售，其中位于海淀永豐的兩塊地被萬科收入囊中。“自持地塊的推出是房地產(chǎn)供給側(cè)改革的有益探索，將顛覆房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)認識和既有模式，擅長創(chuàng)新的萬科要探索用眾籌模式控制居住成本，與政府一道為高房價破題。”萬科集團副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖在接受記者采訪時表示。
企業(yè)自持引導(dǎo)住房回歸居住屬性
在過去單一“價高者得”的出讓方式下，由于土地供應(yīng)緊張，地價畸高，一線城市的住宅項目“被高端化”，房價地價陷入聯(lián)動上漲的困局。以企業(yè)自持商品住宅的形式出讓土地?zé)o疑是兩難困境中的一次制度創(chuàng)新。
中國土地勘測規(guī)劃院副院長鄒曉云認為，此次土地供應(yīng)方式調(diào)整的積極意義在于探索用市場化手段解決部分買不起房的人的居住問題，需要關(guān)注的風(fēng)險是開發(fā)商是否具備租賃房源的管理運營能力。
企業(yè)自持就意味著未來的產(chǎn)品價格標(biāo)簽是租金而非房價，直接反映的是居住成本。這一范本的成功打造和推廣，將在市場中成為“可流通可重復(fù)利用”的穩(wěn)定的住宅供應(yīng)，不僅能夠減輕當(dāng)前的住宅供需壓力，還有利于形成穩(wěn)定的市場預(yù)期，降低購房非理性因素，有效緩解房價上漲壓力，對于合理配置資源，引導(dǎo)住房回歸居住屬性具有重要意義。
劉肖表示：“自持地塊出來后，我們敏銳地覺察到這是一個行業(yè)變革的機會，‘居者有其屋’并不等于‘居者有產(chǎn)權(quán)’，但過去因為租不到高品質(zhì)的房子和社區(qū)、房東隨意漲價、租期不穩(wěn)定等實際難題，迫使大家只有買房一條路，增加了市場供需壓力，一定程度上推高了房價，持有型租賃項目創(chuàng)造了一個在買房之外實現(xiàn)居住夢想的可能性，它不僅能夠讓那些暫時買不起房或者沒有購買資格的人群，有尊嚴地繼續(xù)在這個城市居住下來，也讓那些有居住品質(zhì)追求的人們，能夠通過更大自主性的租房方式而不是買房這一條唯一途徑，來實現(xiàn)自己的高品質(zhì)居住夢想。”
百分百自持的賬怎么算？
在當(dāng)前北京熾熱的土地市場，海淀永豐18號、19號地?zé)o疑熱的發(fā)燙。但百分百自持的盈利模式又讓很多開發(fā)企業(yè)能望而卻步。自持的賬怎么算？萬科選擇用眾籌來破局。
劉肖表示，萬科在這個項目的主導(dǎo)思路是從傳統(tǒng)的“開發(fā)銷售模式”轉(zhuǎn)變到“經(jīng)營服務(wù)模式”，通過眾籌破局，運營解題，邀請眾籌企業(yè)加入到開發(fā)環(huán)節(jié)，建成后共同持有，通過2B或2C的模式租賃。
這樣，從一開始就把需求和供給對接，既解決了前期投資開發(fā)資金成本高的問題，也節(jié)省了推廣銷售等中間環(huán)節(jié)的高額成本。
劉肖透露：“這塊地周邊新房在售價格已經(jīng)是8—10萬元/每平米，自持的土地出讓價格不到一半，相當(dāng)于我們的租金回報率已經(jīng)比同等項目高了兩倍，因此設(shè)定的5%租金回報率的目標(biāo)實現(xiàn)是有保障的。”
據(jù)了解，萬科已經(jīng)調(diào)研了中關(guān)村附近多家“高精尖”企業(yè)，多數(shù)企業(yè)對于共享資產(chǎn)增值收益和資產(chǎn)所有權(quán)的眾籌方案非常感興趣。
市場有需求，作為最重要的生產(chǎn)要素——土地、資金條件都具備，在劉肖看來，玩轉(zhuǎn)百分之百自持需要的僅僅是轉(zhuǎn)變盈利模式。而對項目盈利存疑的背后，是當(dāng)前言必稱轉(zhuǎn)型的開發(fā)企業(yè)，是否從理念上真正接受告別超額利潤，是否從經(jīng)營管理水平上做好了向服務(wù)模式轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備，是否從產(chǎn)品業(yè)態(tài)上構(gòu)成了在開發(fā)以外環(huán)節(jié)獲取價值的產(chǎn)業(yè)鏈。
高房價困境中的制度創(chuàng)新
高房價對經(jīng)濟效率和社會穩(wěn)定的負面影響已經(jīng)由來已久，構(gòu)建滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系的呼聲一直很高，但作為供應(yīng)體系中的重要組成部分——住房租賃市場，發(fā)展相對緩慢，成為租售并舉保障城鎮(zhèn)居民住有所居制度安排上的短板。究其原因，缺乏規(guī)范的市場供應(yīng)主體，讓住房租賃市場先天殘疾。
今年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出培育市場供應(yīng)主體，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。
現(xiàn)實來看，在房價快速上漲的一線城市，土地和資金的高成本是開發(fā)企業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)的最大桎梏。此次北京市以企業(yè)自持商品住宅的方式出讓土地，無疑將是完善土地出讓制度，培育租賃市場供應(yīng)主體、引導(dǎo)資源合理配置的一次重要探索，而選擇以眾籌破題，則是萬科在制度創(chuàng)新中的實踐共鳴。 |
