近日，北京市發(fā)改委、住建委啟動房地產(chǎn)中介“雙隨機”專項檢查，從2000多家中介機構(gòu)數(shù)據(jù)中，隨機抽取30家中介，重點檢查明碼標價情況、房源信息真實性等進行檢查，將在近20天內(nèi)完成“突擊”檢查，一旦發(fā)現(xiàn)問題，會嚴格按照法律法規(guī)進行處罰，絕不姑息。從今年10月開始，北京市按照市區(qū)兩級一直在進行房地產(chǎn)中介專項檢查，其中，市一級執(zhí)法隊每周不少于一次。
整治重點：散布謠言 擾亂市場
那么，房地產(chǎn)中介究竟有哪些常用的違法違規(guī)手段呢？
很多有過購買二手房經(jīng)歷的人都會有個感受，就是房產(chǎn)中介機構(gòu)的工作人員為了促成買賣雙方的交易，往往會利用對政策的了解，給購房者以各種各樣的建議，有時甚至會通過散播一些政策即將出臺的所謂小道消息，來鼓動購房者“迅速出手”。
不少購房者都有類似的經(jīng)歷：明明在網(wǎng)上看好的房源，打電話咨詢房產(chǎn)中介經(jīng)紀人時，卻被告知房子要么已經(jīng)售出，要么就是以各種理由搪塞稱房子買不了。但隨即，中介就開始不斷向你推薦其價格更高的房源來。
而虛假房源之外，中介還會不斷告訴你各種小道消息。今年春節(jié)后，天津一些中介機構(gòu)開始散播“政策傳言”，稱4月1日后天津市將出臺新政策，提高貸款首付比例，鼓動大家趕緊買房過戶。然而，4月1日所謂“新政”并未出臺，中介機構(gòu)又開始散播5月1日后將出政策的說法。
今年8月底，上海要實施“房產(chǎn)新政”的消息，迅速被網(wǎng)民及房產(chǎn)中介大量散播轉(zhuǎn)發(fā)，致使上海出現(xiàn)“離婚買房潮”。據(jù)了解，這四條編造的房地產(chǎn)新政策，包括“名下有一套房，首付7成，利率最多1.1倍”、“離婚不足一年的購房者，限購及貸款政策按照離婚前的家庭情況處理”等。
受此謠言影響，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)非理性購房情緒和成交量劇增的情況。針對謠言，上海市住房城鄉(xiāng)建設委進行了緊急辟謠，市公安局刑事拘留了7名惡意編造散布謠言的涉案人員，市網(wǎng)信辦依法關閉了5個微信公眾號。近日，徐匯區(qū)檢察院以尋釁滋事罪依法對發(fā)布虛假“房產(chǎn)新政”的犯罪嫌疑人倪某提起公訴。
除了散布謠言，部分中介擾亂市場的行為其實也一直存在。在房屋交易過程中，幾家房地產(chǎn)中介為了搶奪房源簽單，肆意鼓動賣家抬價，再將價格虛報給買家，在買、賣方大作“忽悠”文章，以讓自身獲利。
中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副秘書長王霞表示：“房地產(chǎn)中介的從業(yè)人員，年齡普遍偏低，這種專業(yè)性也不高。賺到錢，可能就繼續(xù)在這從事這個行業(yè)，賺不到錢就一錘子買賣，就走了。而且，由于這些沒有準入門檻吧，對這些從業(yè)人員的，也就是說沒有準入和清出的制度，違規(guī)成本非常低，這就造成這種亂象，也是比較多。”
整治重點：違規(guī)開展金融業(yè)務
為了讓買賣雙方盡快達成交易，房產(chǎn)中介甚至故意散播謠言，而一旦購房協(xié)議達成，在接下來的付款這個環(huán)節(jié)，房產(chǎn)中介照樣有著違法違規(guī)的動作。尤其是這兩年，不少購房者找中介買房，都會聽說“首付貸”。簡單說，首付貸，就是你去買房，但是首付不夠，房產(chǎn)中介借給你湊首付的錢。今年3月份，央行明確表示，首付貸屬于違法金融業(yè)務，所有類似的金融業(yè)務要立即停止。但是，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)中介公司仍然在提供首付貸業(yè)務，只不過由臺面上轉(zhuǎn)到了地下。
在北京市東二環(huán)附近的一家中介公司，當記者表示買房的首付款不夠的時候，業(yè)務人員表示可以提供首付貸。
某房地產(chǎn)中介公司工作人員稱：“比如說像你首付不夠的話，可以有首付貸這么一個項目，可以先給您墊付50萬，等您過戶以后，您把房子做個小抵押，再給貸出來。(記者：利息呢？)利息還得問我們金融的部門，但不高，跟銀行的差不多。”
據(jù)介紹，首付貸的高杠桿，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的金融風險。一旦房價出現(xiàn)下降，購房者特別是投機性購房者的資金鏈條將立刻斷裂，最終所有的風險將由銀行和購買首付貸產(chǎn)品的投資者來承擔。為此，各地主管部門目前都加大了對首付貸等違規(guī)金融產(chǎn)品的查處力度。因此，在另外一家中介公司記者發(fā)現(xiàn)，為了促成房地產(chǎn)交易，一些房產(chǎn)中介現(xiàn)在又打起了消費貸的主意。
目前，房產(chǎn)中介提供消費貸款從資金來源上分有兩種：一種是房產(chǎn)中介先從銀行處申請經(jīng)營貸款甚至抵押貸款，利息一般在6%左右，然后中介再把這些錢借給購房者。因為中介要承擔一定的壞賬風險，還有人力成本等，最后借給購房者的利息能達到18%。另一種是房產(chǎn)中介把客戶推薦給銀行辦理消費貸款，審貸、放貸都是銀行的事，中介向購房者收取5-10%的手續(xù)費。
整治重點：中介兩頭吃“差價”
房產(chǎn)中介作為房屋交易的中間人，賺取的是房屋交易過程中的服務費，買賣成了才有收入。因此，在二手房交易過程中，中介公司怕買賣雙方認識之后私下交易，造成“跑單”，往往不讓雙方過多溝通甚至互留電話。而這種不透明的交易方式，有時也給了不法中介以可乘之機，使得他們在買賣雙方之間吃起了“差價”。而在一些新房交易中，一些地方的中介竟然向客戶兜售房號。
在南京近郊的溧水區(qū)，這里的新建樓盤幾乎家家一房難求。記者聽說，要想買到房，得找中介買房號。為此，記者來到溧水的彎子口，這里聚集了多家大小中介，當聽說記者要買某樓盤期房，這些中介直接報起價來。
南京溧水區(qū)某中介工作人員稱：“新房是期房，馬上開盤了嘛，開盤了那個房子你要么？要，房號，房號多少錢？5萬，面積和樓層任你選。房號錢給誰？放我中介，買到以后把這個錢給他，相當于我們做個中間人。”
記者走訪了六家中介，只有一家聲稱不賣房號，其余都號稱可以代理房號，價格從5萬到8萬不等。因為最近正在嚴查，所以他們都很謹慎。
針對這一情況，南京住建部門近日加強了對房產(chǎn)中介市場的執(zhí)法檢查。目前已查出，南京源輝置業(yè)有限公司開發(fā)建設的濱水花園梧桐苑，由于需求較熱，名叫“面對面”和“家創(chuàng)”的兩家房產(chǎn)中介機構(gòu)在市場上公開叫賣房號，購房人只要支付5萬元至8萬元不等就可以買到新房。為此，主管部門要求兩家房產(chǎn)中介立即整改并被無限期停止辦理網(wǎng)簽手續(xù)，涉事中介人員涉嫌詐騙已被移交公安部門查處。
南京溧水區(qū)住房保障和房產(chǎn)局監(jiān)管負責人稱：“中介把購房者的信息，到開發(fā)企業(yè)那里搖號，搖到之后收這個錢，沒搖到把這個錢退掉，這種現(xiàn)象也是中介亂象，我們也在重點查處。”
不僅是江蘇，各地目前都加大了對房產(chǎn)中介賺取房源差價的打擊力度。前兩天被住建部點名的安徽億恒地產(chǎn)代理銷售有限公司，其合肥市皖江路分公司經(jīng)理戈某、業(yè)務員孫某，勾結(jié)社會人員劉某同時冒充“賣家”和“買家”，分別與同一套房屋的實際業(yè)主和實際購房人簽訂存量房買賣合同，試圖賺取差價，被房地產(chǎn)主管部門責令整改，對相關責任人員進行處理，并記入信用檔案。
整治重點：標準不一 費外有費
買房賣房的人都會發(fā)現(xiàn)，在二手房交易過程中，中介的收費項目有很多，具體哪個該收哪個不該收，全憑中介人員的一句話。因為收費標準不透明，很多買家賣家對相關手續(xù)也不熟悉，所以稍不留神就有可能被坑。
契稅、中介服務費、貸款服務費、土地出讓金、印花稅、個人所得稅、買賣公證費、貸款資料費，這是目前中介經(jīng)常會告訴買房人要繳納的各種稅費。
正因為二手房買賣交易手續(xù)較復雜、涉及部門眾多，因此不少交易者選擇委托房產(chǎn)中介辦理手續(xù)。然而有的中介公司不明碼標價，收費標準不透明；有的則謊稱政府定價，重復收費；還有的房產(chǎn)經(jīng)紀人不按規(guī)定收費，“看人索價”。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示：“甚至過分一點講，叫做不擇手段，為了成交而成交。我們也看過一些糾紛的一些買賣合同，除了這個房屋坐落，買賣當事人信息，價格是真實的以外，其它的很多應該填的一些信息，比如說什么時候付款，什么時候交房，還有分幾批付款，這些很關鍵的信息都空著。”
以北京為例，2011年，北京市發(fā)布《關于降低本市住宅買賣經(jīng)紀服務收費標準的通知》。根據(jù)通知的內(nèi)容，500萬元以下房款的二手房交易，支付給中介機構(gòu)的傭金從2.5%下降到2%。除非是少數(shù)特別復雜的住宅買賣經(jīng)紀服務，經(jīng)交易各方協(xié)商同意，可在規(guī)定的收費標準基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過10%。
但是，自文件執(zhí)行的當月起，這個標準就被中介機構(gòu)變相提高，絕大多數(shù)交易都被視為特別復雜的買賣。因此，目前在北京，大公司的中介費一般都是按照總房款的2.7%收取，其中包括2.2%的中介費和0.5%的保障服務費或擔保費，而小中介公司一般都收取1%-1.5%。直到2015年，隨著互聯(lián)網(wǎng)中介的不斷涌現(xiàn)，中介服務費這才開始出現(xiàn)1%甚至是0.5%的收費標準。
中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副秘書長王霞稱：“中介服務，我們將它分為基本服務和延伸服務?；痉?，就包括發(fā)布廣告信息、這個帶看，然后協(xié)助簽訂買賣合同，協(xié)助議價，這是基本服務。然后其它的，是老百姓可以選擇的，比如說代辦貸款，代辦這種過戶，這種服務，是那個老百姓可以根據(jù)需要來選擇。” |
