地產(chǎn)金融環(huán)境指標(biāo)繼續(xù)回落
所謂房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)，即從房地產(chǎn)業(yè)面臨的外部和內(nèi)部金融環(huán)境兩個(gè)方面，選取9個(gè)最具代表性指標(biāo)，對(duì)指標(biāo)體系中各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，和各指標(biāo)權(quán)重相乘，即可得出當(dāng)期房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。
易居研究院研究員趙慧峰表示，2015年以來(lái)央行推出的一系列寬松型貨幣政策使房地產(chǎn)業(yè)外部金融環(huán)境得到明顯改善；大部分城市出臺(tái)的去庫(kù)存政策，大大增加了個(gè)人和機(jī)構(gòu)的入市熱情，加上創(chuàng)歷史新高的人民幣貸款投放，房企到位資金的改善，這些因素共同導(dǎo)致三季度之前時(shí)間段資金面的持續(xù)寬松，但是目前最寬松的二季度已經(jīng)過(guò)去，三季度由于抑制泡沫需求，資金面首次轉(zhuǎn)為偏松區(qū)間，指數(shù)步入下降通道，預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)將略有下降，但仍然保持在偏松區(qū)間內(nèi)。
報(bào)告將房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和全國(guó)30個(gè)典型城市新建商品住宅成交量同比增幅數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示，自2012年開始，隨著金融環(huán)境整體上趨于寬松，30個(gè)典型城市成交面積同比增幅也呈現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正的態(tài)勢(shì)，而到了2013年末，隨著金融環(huán)境趨于惡化，成交面積的同比增幅也逐漸步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。2014年三季度開始，兩曲線走勢(shì)開始出現(xiàn)背離，主要原因是金融政策產(chǎn)生的結(jié)果傳導(dǎo)更為迅速，當(dāng)2014年下半年到2015年一季度金融開始偏緊時(shí)，而樓市剛開始進(jìn)入一次新的復(fù)蘇周期，仍然保持慣性上行。2015年二季度開始，金融環(huán)境開始改善，逐漸步入寬松區(qū)間，而樓市由于增長(zhǎng)過(guò)猛，進(jìn)入短期回調(diào)后再次上行。在經(jīng)歷過(guò)2016年上半年樓市瘋狂和金融環(huán)境寬松后，三季度樓市成交量和金融環(huán)境延續(xù)了二季度收窄的趨勢(shì)。隨著房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)在收窄，預(yù)計(jì)四季度典型城市新建商品住宅成交量同比增速會(huì)繼續(xù)降低。
房企發(fā)債融資銳減
報(bào)告預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷下降，不過(guò)由于寬松的大環(huán)境下房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)具有慣性作用，預(yù)計(jì)四季度70城新建商品住宅價(jià)格同比增幅將變小。自2015年一季度房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境不斷寬松以來(lái)，這一輪房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境最寬松的時(shí)候已經(jīng)結(jié)束，接下來(lái)隨著房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的不斷收窄，70城新建商品住宅價(jià)格同比增幅預(yù)計(jì)在今年四季度或明年一季度見(jiàn)頂。
2016年，房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資刷新了歷史紀(jì)錄，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：合計(jì)全年融資額度達(dá)到了11156億，這也是歷史首次突破1萬(wàn)億的年份，同比同口徑上漲幅度達(dá)到了25%。但從10月調(diào)控以后看，房企的債券融資難度明顯加大。
10月單月融資684億，而在11月融資到日前只有195.4億，10-11月的融資額，相比8-9月下調(diào)了61%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：首先，從資金成本看，支持2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)的主要原因是房企的各種渠道低價(jià)格資金，債券是其中價(jià)格最低的資金來(lái)源，最近2個(gè)月發(fā)債難度加大，對(duì)房企來(lái)說(shuō)將明顯提高自己價(jià)格。其次，房企的資金壓力加大，整體看，海外融資難度越來(lái)越大，一旦內(nèi)地債券融資壓力增加，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，將明顯增加資金壓力。
張大偉預(yù)計(jì)，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)6-9個(gè)月很可能會(huì)面臨越來(lái)越大的資金問(wèn)題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。 |
