從舉牌到拿地，險(xiǎn)資在中國(guó)樓市扮演著越來(lái)越重要的角色，不過(guò)這一無(wú)序的狀態(tài)可能會(huì)有所改觀。上周，中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)投資及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資自查有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)中，要求各類保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開(kāi)展自查。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期，保監(jiān)會(huì)摸底保險(xiǎn)行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資現(xiàn)狀，是為了規(guī)范保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資行為，防范投資運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，險(xiǎn)資離場(chǎng)也有利于樓市回歸理性。
借道入地產(chǎn)業(yè)
按照規(guī)定，目前我國(guó)保險(xiǎn)資金投資的不動(dòng)產(chǎn)僅限于商業(yè)、辦公不動(dòng)產(chǎn)、與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn)；同時(shí)不得投資或銷售商業(yè)住宅，不能直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)（含一級(jí)土地開(kāi)發(fā)）、不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項(xiàng)目公司除外）。這也是從保險(xiǎn)資金投資的安全性出發(fā)，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金的穩(wěn)健投資。
在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域，2010年保監(jiān)會(huì)印發(fā)的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》要求保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)達(dá)到“上一會(huì)計(jì)年度末償付能力充足率不低于150%，且投資時(shí)上季度末償付能力充足率不低于150%；上一會(huì)計(jì)年度盈利，凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣（貨幣單位，下同）”的要求。
2012年，保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，不再執(zhí)行上一會(huì)計(jì)年度盈利的規(guī)定；償付能力充足率的基本要求調(diào)整為上季度末償付能力充足率不低于120%。這也為不少新設(shè)立的、尚未達(dá)到盈利條件的中小保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)通了一條康莊大道。
此前，保險(xiǎn)公司出現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域最為集中的是當(dāng)年北京CBD中服地塊的拍賣，多家保險(xiǎn)公司聯(lián)合拿地，不過(guò)現(xiàn)在的保險(xiǎn)公司早已多種方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，如直接買地、買樓、買房企股票等。
瘋狂買入模式
險(xiǎn)資借道進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，通過(guò)瘋狂買入的方式正在成為樓市的主要資金來(lái)源。
從拿地方面來(lái)看，中國(guó)平安多次與房企聯(lián)合拿地，今年1月，華潤(rùn)、首開(kāi)、平安聯(lián)合體以86.25億元拿下北京豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊；去年12月，上海市奉賢區(qū)南橋新城132畝純住宅用地被碧桂園+東原+平安聯(lián)合體以23.1億元競(jìng)得。此外，中英人壽保險(xiǎn)和永誠(chéng)保險(xiǎn)均有獨(dú)立拿地記錄。
除了瘋狂拿地外，還有不少保險(xiǎn)公司選擇直接買樓。比如，7月29日，國(guó)華人壽保險(xiǎn)斥資32.2億元正式從SOHO中國(guó)手中購(gòu)入其旗下的上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)；6月18日，太平洋壽險(xiǎn)宣布購(gòu)入位于深圳市福田區(qū)深業(yè)上城T2塔樓高區(qū)10個(gè)整層；4月24日，太平洋保險(xiǎn)以27億元購(gòu)入深業(yè)上城14層物業(yè)，成交面積達(dá)4萬(wàn)平方米。
此外，險(xiǎn)資另一個(gè)惹人注目的舉動(dòng)是參股地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)。報(bào)告顯示，從2015年到今年10月，24家險(xiǎn)資總共在A股買入了54只地產(chǎn)股，市值近1400億元，其中，持股比例超過(guò)5%的有萬(wàn)科、金融街、金地、廊坊發(fā)展、華鑫股份和天宸股份6家。
徹查險(xiǎn)資利于樓市回穩(wěn)
“險(xiǎn)資并不允許進(jìn)入住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但此前險(xiǎn)資以戰(zhàn)略投資的方式涉足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況開(kāi)始出現(xiàn)，助推地價(jià)和房?jī)r(jià)泡沫的滋生，而險(xiǎn)資一旦大量借道金融產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，成為房企場(chǎng)外配資的方式之一，房企資金杠桿加大之后，將會(huì)加劇地產(chǎn)行業(yè)的震蕩，并可能形成系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，保臨會(huì)的大力自查也是糾偏之舉。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅如是說(shuō)。
根據(jù)《通知》，保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)了三大核心內(nèi)容：一是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守不動(dòng)產(chǎn)投資監(jiān)管政策規(guī)定，規(guī)范開(kāi)展投資運(yùn)作；二是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格控制投資風(fēng)險(xiǎn)；三是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況自查，并及時(shí)報(bào)送自查報(bào)告。
郭毅認(rèn)為，隨著查處力度的加大，險(xiǎn)資從樓市撤出，房企的資金通路受到制約，也將有助于止住房企謀求快速擴(kuò)張的高價(jià)競(jìng)地行為，首先減弱了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，也為市場(chǎng)傳遞更加理性的信號(hào)，有助于穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，降低投資投機(jī)性購(gòu)房需求，利于樓市供需平衡的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)也將起到積極的作用。 |
