“十一”過后伴隨著調(diào)控密集落下，全國(guó)樓市降溫迅速，特別是嚴(yán)格執(zhí)行的廣告法讓許多房企提前入冬，不過萬(wàn)科近期在土地市場(chǎng)卻是異?；钴S。北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至10月24日，萬(wàn)科已經(jīng)連續(xù)花費(fèi)110億元在全國(guó)各地拿地，且溢價(jià)率頗高，與以往謹(jǐn)慎、不拿高價(jià)地的作風(fēng)頗為不同。“目前雖然不是拿地的好時(shí)機(jī)，但從萬(wàn)科自身而言，土地儲(chǔ)備一直是短板，而且來(lái)自恒大和碧桂園的壓力太大。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。
110億拿地
“十一”剛過，密集的調(diào)控紛紛落地，雖然是一城一策，不過熱點(diǎn)城市相當(dāng)默契，全執(zhí)行了調(diào)控政策的上線，市場(chǎng)降溫明顯。
10月17日-23日，根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，新建住宅成交面積環(huán)比下降6%；21個(gè)城市二手住宅成交面積環(huán)比下降11%，調(diào)控效果明顯。
而就在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，萬(wàn)科在土地市場(chǎng)方面卻是異?；钴S。10月13日，萬(wàn)科以總價(jià)4.18億元、溢價(jià)率115.68%競(jìng)得大連甘井子地塊；10月14日，萬(wàn)科以總價(jià)74.5億元摘牌天津市西青區(qū)一宗宅地，溢價(jià)率達(dá)107%；10月17日，萬(wàn)科再次以11.37億元奪得福州長(zhǎng)樂兩地塊，溢價(jià)率127.4%；10月17日，萬(wàn)科以4.9億元搶下濟(jì)南八一立交橋地塊；10月20日，萬(wàn)科分別以5.33億元和8.52億元總價(jià)摘得沈陽(yáng)昆明湖街-3和昆明湖街-2地塊；10月24日，萬(wàn)科以1.46億元拿下廣州增城地塊，溢價(jià)率為106%。而同時(shí)，萬(wàn)科房地產(chǎn)又與昆明市交通投資有限責(zé)任公司簽訂了官渡轄區(qū)土地開發(fā)框架合作協(xié)議。在調(diào)控落地的20多天里，萬(wàn)科累計(jì)拿地金額達(dá)到了110.26億元。
萬(wàn)科急了
概括萬(wàn)科多年來(lái)的拿地策略可以總結(jié)為不拿高價(jià)地、小股操盤，在土地?cái)U(kuò)張中一直以謹(jǐn)慎著稱，今年5月，萬(wàn)科與信達(dá)聯(lián)合以123.18億元在杭州拿地，隨后即刻宣布退出，萬(wàn)科拿地謹(jǐn)慎可見一斑。
今年前三季度樓市地市升溫明顯，但是萬(wàn)科卻一直遵循自己的策略。
據(jù)萬(wàn)科公布的資料統(tǒng)計(jì)，截至今年9月，2016年以來(lái)萬(wàn)科新增項(xiàng)目中權(quán)益地價(jià)超過30億元的項(xiàng)目?jī)H有兩個(gè)。
今年以來(lái)，萬(wàn)科新增項(xiàng)目拓展力度不小。2016年上半年萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目70個(gè)，而2015年上半年新項(xiàng)目?jī)H為26個(gè)，總建筑面積1260.1萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積848.8萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額約465.8億元，新增項(xiàng)目均價(jià)為5488元/平方米。
但萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備并沒有上升，而是呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。根據(jù)萬(wàn)科中報(bào)顯示，截至2016年6月30日，萬(wàn)科規(guī)劃中項(xiàng)目按權(quán)益計(jì)算的建筑面積合計(jì)3582萬(wàn)平方米，是2012年以來(lái)的最低點(diǎn)。
今年10月，瑞銀曾發(fā)布研報(bào)指出，萬(wàn)科各方股東的緊張關(guān)系已經(jīng)影響了萬(wàn)科成立合資企業(yè)的能力，而其需要靠合資企業(yè)維持低土地成本。在10月的拿地中，萬(wàn)科基本上是獨(dú)立拿地，且大多數(shù)地塊溢價(jià)率超過100%，在土地?cái)U(kuò)充方面萬(wàn)科真的著急了。
一哥的困擾
當(dāng)了一哥很多年的萬(wàn)科，卻在近年來(lái)一直面臨著挑戰(zhàn)。
2014年，綠地集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售金額2408億元，實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售面積2115萬(wàn)平方米；而萬(wàn)科2014年的業(yè)績(jī)?yōu)椋N售金額2151.3億元，銷售面積1806.4萬(wàn)平方米。綠地超過了萬(wàn)科250多億元，坐上了一哥的寶座。
2016年，恒大宣布前9月累計(jì)銷售額達(dá)2805.8億元；而萬(wàn)科同期累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2629億元。恒大也坐上了一哥的寶座。同時(shí)，碧桂園同期的銷售金額為2255.7億元，與萬(wàn)科差距迅速拉近。
盡管在萬(wàn)科對(duì)外的表述中曾一再?gòu)?qiáng)調(diào)，規(guī)模并不是企業(yè)追求的目標(biāo)，但是多年來(lái)一哥帶來(lái)的好處還是很多的，無(wú)論與地方政府的合作還是與企業(yè)聯(lián)合，甚至就是賣房，憑借萬(wàn)科的招牌可以說(shuō)是無(wú)往不利。雖然不像一些企業(yè)明顯地表現(xiàn)出對(duì)一哥寶座的強(qiáng)烈向往，但是在2014年時(shí)，萬(wàn)科總裁郁亮就曾經(jīng)拋出“回款金額”這一數(shù)據(jù)回應(yīng)綠地銷售額超過萬(wàn)科這一尷尬。
特別是在身處股權(quán)之爭(zhēng)的過程中，業(yè)績(jī)以及土儲(chǔ)對(duì)于管理層而言更是重要的砝碼。按照萬(wàn)科的規(guī)律，原本在7月4、5號(hào)才會(huì)發(fā)布的6月業(yè)績(jī)，在7月1日就提前被公布出來(lái)，今年6月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積326.4萬(wàn)平方米,銷售金額424億元。2016年1-6月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1409萬(wàn)平方米，銷售金額1900.8億元。被外界認(rèn)為是證明管理層能力的“王炸”。
重回到10月，在剛剛被恒大超過后，在調(diào)控紛紛落地之時(shí)，萬(wàn)科的110億元逆市拿地，其意圖不言而喻。 |
