“有房不賣，坐地漲價。”——在今年這場瘋狂的樓市盛宴中，一些開發(fā)商試圖希望靠這8個字，賺取更多的利潤。
這種做法，在國務院辦公廳以及住建部下發(fā)的多份文件中，被定義為應被嚴厲打擊的“捂盤惜售”行為。
10月14日，住建部還對外公布了《關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護房地產(chǎn)市場秩序的通知》，明確要對捂盤惜售等九種行為嚴加查處。
而在10月份的前兩周，全國多地的住建部門都在以突擊檢查等多種方式，揪出那些捂盤惜售的房地產(chǎn)開發(fā)商們。
北京的三個樓盤國銳金頂、公園懿府以及位于通州核心區(qū)的京貿(mào)國際城，杭州的萬科大家世紀之光，南京的華新城項目，深圳的華業(yè)玫瑰四季，都被查出有捂盤惜售的嫌疑。
在捂盤惜售這件事情上，全國各地似乎并無太大差異。
杭州市住房保障與房產(chǎn)管理局（以下簡稱杭州市住建局）10月8日直接在網(wǎng)站上掛出消息稱：“杭州萬科大家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被責令限期整改。”原因是，杭州萬科大家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱杭州萬科大家公司）對錢江之光名城（推廣名：世紀之光）項目3幢、10幢、11幢捂盤惜售，該小區(qū)2016年7月取得蕭售許字（2016）第059號《商品房預售證》，但截至信息發(fā)布當日，該公司未將上述已許可預售房源中的住宅對外公開銷售。
法治周末記者從萬科杭州公關負責人處了解到，杭州萬科大家公司的確為萬科在杭州的項目公司。
捂盤惜售的誘惑何在
杭州市住建局在其官網(wǎng)表示，該局是依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度問題的通知》（建房〔2010〕53號）第一條和第二條的規(guī)定，要求杭州萬科大家公司進行整改的。
前述通知的第一條規(guī)定，取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。
記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，近期被查出的多個捂盤惜售的樓盤，大都是拿到預售許可證之后，未在規(guī)定的日期內(nèi)將全部房源對外公開銷售。
“出現(xiàn)這種情況，主要是由于我們的銷售人員在和監(jiān)管部門溝通時，表述存在一定問題，導致監(jiān)管部門出現(xiàn)誤解。但這也能使得我們的工作更加規(guī)范，盡量消除可能出現(xiàn)誤解的情況。”萬科杭州公關負責人對法治周末記者解釋道。
萬科杭州的公關負責人告訴記者，杭州市住建局是在10月7日約談萬科杭州相關負責人的，但是由于當時萬科杭州的骨干成員都在外地培訓，就派了銷售部門的一位負責人去參加約談。
“這位銷售負責人在回答問題時，主要從自身工作的角度來進行回答，使用了‘推盤節(jié)奏’等詞語，讓監(jiān)管部門工作人員誤以為這個項目是分批銷售的，誤認為我們存在捂盤銷售的情況。”萬科杭州公關負責人稱，萬科從來沒有說對于已經(jīng)拿到預售許可證的房屋不予銷售，實際情況是，這個項目當前主要推的是某幾棟樓，有個工作重點和工作側(cè)重，但有側(cè)重并不是說其他幾棟樓就不賣。
與萬科杭州的這種回復相比，京貿(mào)國際城的回復則相對消極。
10月15日，在京貿(mào)國際城售樓處，當記者以購房者身份詢問售樓處工作人員該樓盤是否有捂盤惜售等問題時，售樓處工作人員表示一概不知曉。
記者還發(fā)現(xiàn)，京貿(mào)國際城的開發(fā)商北京天旭運河房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，在住建部10月3日點名批評的45家違規(guī)的房企和中介機構之列，住建部稱這些房企和中介存在發(fā)布虛假廣告、捂盤惜售等行為。
為何從南到北的房地產(chǎn)項目，在房價上漲周期內(nèi)，都多多少少愿意進行捂盤惜售？
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對法治周末記者分析，房市行情好的時候，房企就會想任性一把，他們認為未來房價還會漲，當前價格偏低，就這么賣了太虧。
“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取違規(guī)預售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房，以達到其抬高房價、牟取私利的目的。這些行為不僅損害了消費者權益，也誤導了市場預期，社會影響惡劣。”10月3日，住建部在點名批評45家違法違規(guī)的房企和中介機構時如此表述。
違法成本低
捂盤惜售并非今日才有。
查詢公開資料，法治周末記者發(fā)現(xiàn)，早在2006年，就有捂盤惜售的新聞出現(xiàn)。
“2006年，國務院辦公廳下發(fā)的‘國六條’的第四條就明確規(guī)定，對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度。”北京來碩律師事務所主任李文謙說。
公開資料顯示，2010年1月，國務院辦公廳發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》也指出，要加大對捂盤惜售等違規(guī)行為的處罰力度。隨后，住建部下發(fā)了《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度問題的通知》。
“2010年，國務院還下發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的‘新國十條’，再次要求對存在捂盤惜售等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經(jīng)營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究相關人員的責任。”李文謙告訴法治周末記者。
然而，從2006年至今十年來，捂盤惜售行為似乎從來未遠離過新聞報道的視線，其間也有多地住建部門多次查處此類行為，但是捂盤惜售仍然層出不窮。為何會如此？
“‘新國十條’規(guī)定‘加大處罰力度’‘取消經(jīng)營資格’‘追究相關人員的責任’等沒有一條能夠落實兌現(xiàn)。”李文謙說。
法治周末記者查詢關于捂盤惜售行為的公開報道發(fā)現(xiàn)，對開發(fā)商捂盤惜售行為的最普遍的處罰是，要求其限期整改，此外還有暫停網(wǎng)簽、要求開發(fā)商半年內(nèi)不得銷售房屋等相對較重的處罰，從公開報道中幾乎看不到有房地產(chǎn)開發(fā)商因為捂盤惜售受到罰款等其他處罰。
李文謙告訴記者，現(xiàn)行法律規(guī)定的罰款金額也很低，商品房銷售管理辦法規(guī)定，未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的，可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
而這樣的處罰額度跟開發(fā)商捂盤后獲取的利潤相比，不值得一提。
此外，法治周末記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，發(fā)改委還曾經(jīng)下發(fā)過《關于商品房明碼標價檢查查出問題處理意見的函》，其中表示，未一次性公開全部銷售房源的，建議按每套5000元罰款處罰。
在李文謙看來，這與“1萬元以上3萬元以下”的罰款力度相比，已經(jīng)提高了不少，但是函并沒有法律上強制性。
“由于違法違規(guī)成本較低，目前相關部門對開發(fā)商捂盤惜售的處罰力度不足以阻止開發(fā)商捂盤惜售的沖動。”李文謙說。
北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受法治周末記者采訪時還建議，減少捂盤惜售的行為，除了從罰的角度考慮，還可以加大“查”的力度，也就是說，加大查處的頻率，不定時的查，提高監(jiān)管對開發(fā)商的威懾力。 |
