近日，浙江省義烏市官方媒體盤(pán)點(diǎn)該市近年來(lái)部分招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目，其中“新城吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目”被列入“投資30億元以上的特別重大項(xiàng)目”名單。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在義烏采訪發(fā)現(xiàn)，正是這個(gè)號(hào)稱(chēng)將提升義烏國(guó)際化品位的大型城市綜合體項(xiàng)目，被指以“白菜價(jià)”獲得義烏市中心城區(qū)核心的地塊，造成近十億國(guó)資收益流失。上市公司新城控股（601155，SH）也因此陷入“串標(biāo)”超低價(jià)拿地風(fēng)波。
核心地塊拍出“白菜價(jià)”
作為新城控股旗下商業(yè)綜合體旗艦，新城吾悅廣場(chǎng)自進(jìn)駐義烏以來(lái)就備受關(guān)注。據(jù)介紹，新城吾悅廣場(chǎng)是暨萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之后，義烏迎來(lái)的第二個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目規(guī)劃總體量超過(guò)40萬(wàn)平方米，涵蓋中心自持大商業(yè)、高檔住宅、酒店式公寓、商業(yè)街等多重業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)2018年開(kāi)業(yè)。
2015年8月20日，義烏市國(guó)土資源局在其網(wǎng)站上發(fā)布的出讓公告顯示，擬出讓“江東路A地塊”，該地塊為商業(yè)、住宅用地，面積73833平方米，容積率1.5—4.3，掛牌起始價(jià)10億元。
2015年9月21日，新城控股公告披露，通過(guò)掛牌出讓程序以10.09億元收購(gòu)義烏市“江東路A地塊”，并于2015年9月30日前與義烏市國(guó)土資源局訂立出讓合同。
這一出讓結(jié)果在義烏市掀起軒然大波：炙手可熱的“江東路A地塊”，最終被新城控股子公司——新城萬(wàn)博置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新城萬(wàn)博公司”）在起始價(jià)上僅加了900萬(wàn)元就競(jìng)得，樓面價(jià)每平方米僅為3100元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的樓面價(jià)。
“江東路A地塊”位于義烏市江東路與賓王路交叉口東南側(cè)，毗鄰義烏國(guó)際商貿(mào)城和體育、會(huì)展、文化中心?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪得知：與其緊鄰的義烏市文化中心07、08地塊曾在2011年以整宗72.2億元成交，樓面價(jià)約每平方米15000元；附近的“久府和園”項(xiàng)目地塊，2010年拍賣(mài)時(shí)，整宗成交價(jià)39億元，樓面價(jià)每平方米約13000元。
記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，與其一路之隔的“梅湖公館”二手房成交價(jià)每平方米都在22000元以上。相比之下，“江東路A地塊”商業(yè)面積占比高達(dá)30%以上，顯然更具商業(yè)價(jià)值。義烏房產(chǎn)成交信息顯示，該地塊周邊住宅均價(jià)達(dá)每平方米20000元，商業(yè)設(shè)施均價(jià)每平方米達(dá)40000元以上。
在新城吾悅廣場(chǎng)的售樓中心，有工作人員向記者介紹，該地塊是義烏目前最繁華、最絕版、最核心的商住地塊，新城控股早在三年前就開(kāi)始謀劃該地塊了，正是憑借新城控股與義烏有關(guān)政府部門(mén)的良好關(guān)系，以比預(yù)期還要低很多的價(jià)格拿到了該地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。工作人員還說(shuō)，目前已拿到四證，預(yù)計(jì)到11月初可能會(huì)開(kāi)盤(pán)售房。屆時(shí)，住宅價(jià)格將在每平方米18000元至20000元之間，商鋪的價(jià)格預(yù)計(jì)比住宅的售價(jià)貴1倍左右。
當(dāng)?shù)啬撤慨a(chǎn)公司一位專(zhuān)業(yè)測(cè)算人員對(duì)記者表示，“江東路A地塊”保守估值20億元以上，該地塊以10.09億元拍出，國(guó)家至少有10億元國(guó)有收益流失；開(kāi)發(fā)完畢后，至少能有20億元以上利潤(rùn)回報(bào)和七萬(wàn)平方米大型零售商場(chǎng)的固定資產(chǎn)（該固定資產(chǎn)估值約為10億元左右）。
街道辦審核引發(fā)競(jìng)拍者異議
一位當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商告訴記者，由于“江東路A地塊”性?xún)r(jià)比很高，即使掛牌起始價(jià)、樓面價(jià)上浮100%，也有相當(dāng)誘人的盈利空間。因此，該地塊出讓公告一出，不少房地產(chǎn)企業(yè)躍躍欲試，本地具有一定實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)如建筑房產(chǎn)、久府房產(chǎn)、萬(wàn)廈房產(chǎn)、九州房產(chǎn)等踴躍參與，綠城、萬(wàn)達(dá)等知名房企都有意謀求。
然而，眾多有意競(jìng)拍的房地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)，義烏市國(guó)土資源局2015年8月20日發(fā)布的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》（義土掛［2015］10號(hào)）中給參與該地塊競(jìng)拍的申請(qǐng)人設(shè)置了一個(gè)前提條件：競(jìng)拍者需先通過(guò)義烏市江東街道辦事處的資格審查，雖然義烏市國(guó)土局是“江東路A地塊”出讓人，但競(jìng)拍者如果沒(méi)有江東街道辦事處的審核意見(jiàn)，想?yún)⑴c競(jìng)拍連門(mén)都沒(méi)有。
記者查閱義烏市“江東路A地塊”《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓文件》顯示：報(bào)名資格條件由江東路街道辦事處審核，并出具審核意見(jiàn)。
有當(dāng)時(shí)曾想?yún)⑴c競(jìng)拍的房地產(chǎn)企業(yè)人士在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，當(dāng)時(shí)江東街道辦事處以種種理由不讓通過(guò)資格審查，只能“望地興嘆”；或者，他們?nèi)フ型稑?biāo)中心拿到招標(biāo)文件后，也是讓找江東街道辦事處，結(jié)果是被告知不符合條件，并且不說(shuō)明哪些條件不符合；有些房地產(chǎn)企業(yè)則直接被勸退。
這種約束性條件引發(fā)了眾多有意競(jìng)拍者的異議。一位原先準(zhǔn)備參與競(jìng)價(jià)的企業(yè)老總認(rèn)為，上述地塊屬于商業(yè)出讓?zhuān)O(shè)置條件具有排他性，直接導(dǎo)致不少企業(yè)無(wú)法參與競(jìng)拍，土地價(jià)格無(wú)法被合理市場(chǎng)價(jià)拍出，只能以低價(jià)成交。
一位要求匿名的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，從去年拍賣(mài)結(jié)果出來(lái)的那一天起，針對(duì)該地塊出讓合法性的質(zhì)疑就從未停止過(guò)，多家房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為新城吾悅廣場(chǎng)地塊的中標(biāo)協(xié)議是無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)廢標(biāo)。
2010年12月2日，浙江省國(guó)土資源廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用途國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告的通知》（浙土資廳函〔2010〕1276號(hào)）重申：“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓必須堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正原則，不能按照特定對(duì)象進(jìn)行“量體裁衣”，設(shè)置排他性且唯一性競(jìng)買(mǎi)或投標(biāo)條件。”
為何在拍賣(mài)文件中對(duì)競(jìng)拍者設(shè)置“由江東路街道辦事處審核”的前提條件？義烏市國(guó)土資源局回應(yīng)稱(chēng)：為推進(jìn)該地塊的開(kāi)發(fā)，方便群眾生產(chǎn)生活，從2012年起，我市有關(guān)單位作了多輪推介招商；公告、出讓文件中競(jìng)買(mǎi)資格要求為：“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加。”“法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定及在本市尚有無(wú)故拖欠國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓金、違約金等違約行為和被列入義烏市土地、礦業(yè)權(quán)出讓黑名單的，不得參加競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)。”實(shí)際工作中，有關(guān)單位根據(jù)上述要求進(jìn)行審核；報(bào)名截止時(shí)，有2家企業(yè)報(bào)名參與競(jìng)買(mǎi)并取得競(jìng)買(mǎi)人資格，分別為新城萬(wàn)博公司與皓尊置業(yè)公司。上海皓尊置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)皓尊置業(yè)公司）是2015年6月份成立的，注冊(cè)資金僅為1000萬(wàn)元。
江東街道辦事處在審核過(guò)程中對(duì)競(jìng)拍者又是如何審核的呢？江東街道辦事處黨政辦公室一位工作人員對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示：在這個(gè)事上，我們不接受采訪。記者多次致電曾負(fù)責(zé)該地塊審核工作的江東街道辦事處原副主任、現(xiàn)任黨工委委員張瑋瑋，張瑋瑋均未接聽(tīng)電話。記者發(fā)短信，張瑋瑋也未做回應(yīng)。
在地塊出讓過(guò)程中，競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名資格，先要由義烏江東街道辦事處審核，并出具審核意見(jiàn)，否則無(wú)法入圍。浙江省國(guó)土資源廳土地利用管理處副處長(zhǎng)毛茵表示，這種行為是不允許的。記者了解到，對(duì)義烏江東路A地塊涉嫌違規(guī)“招拍掛”的認(rèn)定已轉(zhuǎn)至浙江省檢察院舉報(bào)中心。
兩參與投標(biāo)企業(yè)被指有串標(biāo)嫌疑
在義烏市國(guó)土資源局解釋說(shuō)明中：僅有兩家企業(yè)報(bào)名參加競(jìng)買(mǎi)并取得競(jìng)買(mǎi)人資格，分別為新城萬(wàn)博公司與皓尊置業(yè)公司；最終，去年9月21日，由新城萬(wàn)博公司以10.09億元的價(jià)格競(jìng)得“江東路A地塊”的土地使用權(quán)；后按公告規(guī)定，受讓人變更為由新城萬(wàn)博公司設(shè)立的義烏吾悅房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)義烏吾悅公司）。
對(duì)此結(jié)果，有多家房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，兩家參與投標(biāo)企業(yè)在該地塊拍賣(mài)中有“串標(biāo)”的可能性：“首先，皓尊置業(yè)的股東是上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)，并且正好在土地中標(biāo)時(shí)間2015年臨時(shí)注冊(cè)，只有1000萬(wàn)元的注冊(cè)資本。其次，皓尊置業(yè)在已經(jīng)交了5億元的保證金之后，居然因?yàn)橥稑?biāo)價(jià)只差900萬(wàn)元，就拱手讓新城萬(wàn)博公司中標(biāo)，10億元的起拍價(jià)格僅加價(jià)900萬(wàn)元，皓尊置業(yè)就放棄了，這顯然不符合常理；第三，皓尊置業(yè)的母公司中梁地產(chǎn)集團(tuán)與新城萬(wàn)博母公司新城控股之間合作緊密，曾聯(lián)手做過(guò)多個(gè)項(xiàng)目。”
記者通過(guò)查閱工商登記資料發(fā)現(xiàn)，該地塊的受讓人義烏吾悅公司最終是由兩家參與投標(biāo)企業(yè)共同控制。
新城萬(wàn)博在2015年10月19日同時(shí)成立了由其100%控股的義烏新城萬(wàn)博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和吾悅房產(chǎn)公司。
據(jù)調(diào)查，吾悅房產(chǎn)注冊(cè)資本1960.79萬(wàn)元，最初由新城萬(wàn)博100%控股，2015年12月31日股權(quán)又變更為新城萬(wàn)博持股51%，金華瑞禾貿(mào)易有限公司持股49%。
金華瑞禾貿(mào)易有限公司，注冊(cè)資本100萬(wàn)元，成立于2014年2月27日，股東分別為田景文持股51%、朱晅持股49%，在2015年10月28日，它的股權(quán)變更為上海融豪置業(yè)有限公司100%控股，11月16日股權(quán)又變更為金華市景沐投資有限公司持股20%，上海融豪置業(yè)有限公司持股80%。原股東朱晅任公司董事，原股東田景文任公司監(jiān)事。上海融豪置業(yè)有限公司成立于2015年8月14日，由上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)100%控股。
值得注意的是，上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)也是義烏市“江東路A地塊”兩名參與競(jìng)拍方之一皓尊置業(yè)公司的股東。
針對(duì)串標(biāo)質(zhì)疑，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者致電新城控股，一位工作人員對(duì)記者表示：董秘陳鵬不在，一般不會(huì)將問(wèn)題轉(zhuǎn)給陳鵬。 |
