成交量新房、二手房降溫明顯
8天，19城。北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州。這份涵蓋一二三線城市的調(diào)控名單，預示著緊縮調(diào)控政策的颶風再度席卷樓市。北京，無疑擊出了這輪調(diào)控中力度最重的一拳。原本就執(zhí)行著全國尺度最嚴格的限購之余，北京又將購房的首付比例提高了5%-20%，大力為樓市減杠桿、降需求。同時，又在土地政策上祭出三記重劍，“9070”、“限地價競房價”、“增加自住房供應”，力求增加中小戶型、中低總價的商品房供給。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2016年10月上旬（1-10日），北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽560套，與上月同期相比大幅下跌了68.7%，與去年10月份同期相比則下降了45.8%。
從近3個月的日均交易量來看，國慶假期過后，北京全市新建商品住宅的日均網(wǎng)簽量僅110余套，遠遜于9月份日均近250套的成交量。受樓市調(diào)控影響，十一至今北京的新建商品住宅交易已經(jīng)連續(xù)多日處在低水位，市場的整體熱度以及假期結(jié)束后的市場回溫幅度都大大降低。
同樣下跌的還有二手房。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，10月上旬（1-10日），北京全市二手住宅共網(wǎng)簽2810套，與上月同期相比大幅下跌了65.7%。從二手住宅每日的網(wǎng)簽量走勢也可以看出，十一長假期間，北京二手住宅的網(wǎng)簽量明顯低于前三個月的周末、節(jié)假日的交易量，國慶節(jié)后三個工作日，二手住宅的網(wǎng)簽量分別為784套、905套、912套，不足1000套的網(wǎng)簽量也明顯不如此前工作日基本都在千套以上的表現(xiàn)。受限購政策影響，北京二手房市場已經(jīng)開始明顯降溫。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，從買賣合同到網(wǎng)簽上線，各地是有時間差的，特別是限購城市，比如一線城市需要審核購房資格等，所以10月份特別是上半月你看到的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)肯定都不是新政策后成交的。這一次的新政，的確是過去十天，讓市場告別了2016年的恐慌，快速地回歸到了2015年水平。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，9月30日以來的這輪全國樓市調(diào)控中，北京的政策可謂非常嚴厲，按首置和二套，以及普通和非普通住房，把貸款首付比例劃分成四檔的政策也是極大地抑制了過度購房，照顧了自住型需求。市場需求受限的情況下，新房市場、二手房市場自然都顯現(xiàn)出了降溫趨勢。
胡景暉認為，有了政策的強力調(diào)控，市場接下來肯定會進入一個調(diào)整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復之前的瘋狂。而失去需求的支撐，市場的交易量很難繼續(xù)維持高位，價格的上漲推力也會減小。因此，進入四季度后，無論新房還是二手房，交易量無疑都將下滑，房價漲幅也將逐步縮小，并逐步企穩(wěn)。
郭毅認為，多方組合重拳之下，北京樓市成交量已應聲而降，而接近年底銀行收縮信貸的窗口期即將到來，首付提高、信貸收緊，將使得部分客群的購房計劃被迫延期，另外由于未來自住房供應還將加大供給，加之調(diào)控重拳之下市場預期的走低，也使得部分客群的購房計劃主動延后，觀望情緒之下購房需求的萎縮將使得四季度成交量持續(xù)走低，而需求的減少也將使得此輪房價過快上漲趨勢被終結(jié)，預計2016年四季度北京純商住宅價格走勢將趨于穩(wěn)定。
二手房價部分“大房子”已開始降價
“從國慶之后成交的房源來看，大戶型非普通住宅的價格已經(jīng)開始松動了”。21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍告訴記者。他所說的“價格”，既包括成交價又包括業(yè)主的掛牌報價。
寇海龍說，來自門店的成交信息顯示，國慶之后的幾天時間里，總價在千萬左右的、140平方米以上的大戶型房源，已經(jīng)出現(xiàn)多宗降價成交的案例，降價幅度主要在幾十萬元，“現(xiàn)在只是剛剛開始，降溫將是大趨勢，而大戶型房源首當其沖”。
在寇海龍看來，新政對于二套房的殺傷力非常大，單就首付比例由50%上漲至70%的這一項規(guī)定，就會在短期內(nèi)擠出為數(shù)不少的投資客。不少待售大戶型房源的業(yè)主已經(jīng)有了價格下調(diào)的預期?？芎｝堫A計，短期之內(nèi)，北京樓市的成交量將會出現(xiàn)明顯下滑，著急出售的大戶型房源將先行降價，而普通住宅所受的影響預計不大，春節(jié)前后或?qū)⒊霈F(xiàn)一輪降溫行情。
“要想近期快速成交，唯一的辦法就是下調(diào)價格，大戶型房子的降幅會更明顯”。東四環(huán)鏈家某門店的經(jīng)紀人告訴記者，大戶型本來就不好出售，新政的沖擊會更加明顯。這位經(jīng)紀人告訴記者，目前還沒有出現(xiàn)大量降價拋售的局面，但不少業(yè)主的報價已經(jīng)開始有松動跡象了，坐地起價甚至“一口價”的局面預計很快就將一去不復返。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，北京二手房在過去一周，房價報價指數(shù)下調(diào)了10%(報價下調(diào)房源數(shù)量比例)短期出現(xiàn)了房價下調(diào)的個案，買賣雙方依然在博弈過程中。58同城、趕集網(wǎng)和安居客的調(diào)查報告預計，房價在成交量下調(diào)1-2個月后，會有明顯松動可能性。特別是當下樓市的投資需求比例高的情況下，部分前期獲利投資者可能會快速售出。
除了價格的松動外，上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，另外近期還出現(xiàn)的一個趨勢是，隨著購買二套房的成本大增，之前“住一套再買一套”的客群，由于無法支付更高的首付，不得不變成“賣一套再買一套”，這樣就使得國慶之后，掛牌出售的房源數(shù)量開始有所增加。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：根據(jù)部分在各城市的二手房報價統(tǒng)計，深圳與北京二手房在過去一周，房價報價指數(shù)下調(diào)了10%，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：調(diào)控政策力度較大的北京、深圳、南京、合肥、蘇州等城市，成交量下調(diào)幅度更是接近50%。短期出現(xiàn)了房價下調(diào)的個案，買賣雙方依然在博弈過程中，預計房價在成交量下調(diào)1-2個月后，會有明顯松動可能性，特別是當下樓市的投資需求比例高，這種情況下，部分前期獲利投資者可能會快速售出。
購房者購房心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望
“本來手里有一筆錢打算再買一套房用來投資，但是新政一出，現(xiàn)在首付款要漲到70%，確實有些承擔不了了”。近日，家住通州的曹小姐告訴記者，兩個月前，她開始在望京、回龍觀等區(qū)域看二手房，準備再購置一套離地鐵較近的小戶型二手房用來投資。“湊一湊50%的首付還是可以支付的，但是70%就根本沒‘戲’了。”
新房市場也擠出了不少這樣的投資客。國慶期間在南城某售樓處看房的一位準購房者向記者表示，節(jié)前自己看中了這個樓盤一套120平方米的三居室，買房目的主要是為了自住兼投資，因為屬于二套非普通自住房子，按照新政策，首付款比例從50%上漲到70%。這樣明顯超出了自己的預算，如果要買的話，可能就要賣掉現(xiàn)在住的房子，要么就要跟親戚朋友借一大筆錢，所以現(xiàn)在仍在猶豫要不要買。
在投資者動搖、改善需求受限的同時，對于剛需購買者來說，新政的出臺無疑緩解了壓力。在新政出臺之前，郭先生一直在南城看房，一路高攀的房價、業(yè)主動輒坐地起價，讓郭先生一度惶恐不已。“本來以為今年會一直漲下去，沒機會出手了”，郭先生說，沒想到國慶節(jié)前一紙新政出臺，讓自己重新看到了希望。“政策明顯是要保護剛需的，估計很快就會有一大波投資客退場，那無疑就意味著我們剛需的機會來了！”
從我愛我家自身的交易數(shù)據(jù)來看，樓市調(diào)控新政出臺后，10月1日起，新增客源量、新增房源量、合同簽訂量、帶看量等，和政策出臺前相比均有明顯回落；與之前恐慌的市場氣氛相比，客戶和業(yè)主雙方的心態(tài)也發(fā)生了根本性變化，購房人由恐慌著急買房轉(zhuǎn)為觀望，預計兩成左右的客戶將延緩或取消購房計劃；業(yè)主也由坐地漲價轉(zhuǎn)為觀望，部分客戶已經(jīng)開始主動調(diào)低房屋報價，以求快速成交套現(xiàn)，市場逐步回歸理性。
開發(fā)商忙著重新梳理客戶
從供應情況來看，2016年十一長假7天（10月1日-10月7日）北京住宅市場僅有4個項目入市，其中僅億城燕西華府一個普宅項目，以及中昂時代廣場、西長安壹號等3個商辦項目。4個項目新增1012套，預售許可面積5.5萬平方米，與節(jié)前一周14盤入市的盛況已不可同日而語。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，節(jié)前“京8條”新政的突然襲擊，使得大量項目的入市節(jié)奏被打亂。由于首套和二套房首付比例的同時提高，開發(fā)商需要對于客戶購買能力進行重新甄選，因此紛紛延后開盤。而基于新政之后的市場觀望情緒，十一期間開盤的項目銷量也并不樂觀，此前北京房地產(chǎn)市場中存在的“日光盤”現(xiàn)象短期內(nèi)將不復存在，純商住宅市場的銷售速度將放緩。而商辦產(chǎn)品此次并未納入到收緊調(diào)控的范圍之內(nèi)，因此該類產(chǎn)品入市積極性仍將保持高漲。
“現(xiàn)在其實沒啥變化，因為今年業(yè)績已經(jīng)基本上都完成了，各家考慮的是明年怎么辦的事兒。”一位房企業(yè)內(nèi)人士表示，對一些年底前計劃開盤，但還沒開盤的項目影響會更大一些，特別是價格高的頂豪產(chǎn)品。
一位高端項目營銷負責人向記者表示，隨著樓市新政出臺，對于之前客戶帶來明顯影響，我們這幾天重新梳理客戶情況，看有意愿、有實力買房的準客戶還能剩下多少，能接受的首付款是多高。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，“9·30”新政之后，北京高端市場供應節(jié)奏將顯著放緩，年底前豪宅供應市場將進入冰凍期。對于尚未入市的高端項目而言，面對新政下首付成數(shù)的提高，需要重新梳理客戶的購房意愿及首付實力，如果客戶流失量過大則需要一個過程去重新積累客戶，因此只能被迫延緩入市時間。
土地開閘住宅用地加速供應
加大自住房等保障房土地供應，是北京樓市新政的重要一環(huán)。在過去幾年，自住房成為解決中低收入人群居住的最大供應調(diào)控措施，在自住房供應多的年份，市場明顯降溫。
近日，位于亦莊的一宗住宅地塊拍賣，盡管地塊的居住用途將全部用于建設(shè)自住型商品住房，但在現(xiàn)場競拍之前網(wǎng)上已經(jīng)收到11次報價，現(xiàn)場更是引來11家房企的競逐。最終，經(jīng)過40多輪競價，該地塊被博大新元以21.1億元的總價競得，樓面價20824元／平方米。
公開資料顯示，該地塊為R2二類居住用地，建筑控制規(guī)模為101325.2平方米，居住70年，辦公50年，商業(yè)40年。其中居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè)“自住型商品住房”(最大套型面積90平方米)，銷售限價為23000元/平方米(含全裝修成本)。
按照建筑面積算，該地塊將產(chǎn)生1300套總價在200萬左右的自住房。
按照一般住宅項目的開發(fā)時間，該項目預計會在明年啟動申購，2019年到2020年竣工入住。按照該地塊要求的最大套型面積90平方米計算，單套價格最高為207萬元，按照新政規(guī)定的政策性住房仍可享受商貸30%、公積金20%的首付政策，購買者只需支付62萬元的首付即可。
“9·30”北京新政規(guī)定，各區(qū)要進一步加大自住型商品住房用地供應，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品房用地入市交易。業(yè)內(nèi)人士認為，在今年接下來的不到3個月時間里，北京還將有多個自住房地塊入市。
除了自住房用地加速供應之外，9月29日，國土局網(wǎng)站還新增5宗住宅用地掛牌，其中4宗位于海淀北部永豐產(chǎn)業(yè)基地，另外1宗則位于大興黃村興華大街。這些地塊基本全部執(zhí)行90/70政策，將在11月集中競價拍賣。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，目前北京商品住宅庫存量已降至64446套，面對北京商品住宅市場供求矛盾的加劇，在庫存不足的現(xiàn)狀下，亟待推出住宅用地來穩(wěn)定市場預期，平抑恐慌心態(tài)，北京國土部門一次性推出5宗住宅用地，正是有類似的考量。
郭毅分析，此前北京高價地頻出的現(xiàn)象已經(jīng)引起了決策層的關(guān)注和警惕，并因此造成在4月推出延慶地塊之后，北京住宅用地極為罕見地出現(xiàn)了連續(xù)5個月的斷頓現(xiàn)象。而此次一次性推出5宗地塊，其中4宗商品住宅地塊并未如此前一樣，明確達到競價上限后競建政策房面積，有可能在醞釀新一輪的限制性政策，比如2011年曾短暫執(zhí)行過的“限地價競房價”等，從而防止北京高價地和高房價的現(xiàn)象繼續(xù)蔓延，也避免因此推導市場產(chǎn)生房價上漲預期，催升投資投機需求。 |
