自10月4日“深八條”出臺(tái)以后，深圳樓市似有降溫之勢(shì)。前晚，“深八條”出臺(tái)以來(lái)深圳首個(gè)新盤(pán)山語(yǔ)海開(kāi)盤(pán)，“4.4萬(wàn)元起”、“南山樓盤(pán)賣(mài)出龍崗價(jià)、坪山價(jià)”，占據(jù)很多網(wǎng)絡(luò)媒體的新聞?lì)^條。山語(yǔ)海降價(jià)開(kāi)盤(pán)真相如何？廣州日?qǐng)?bào)記者了解到，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)比備案價(jià)平均低10%，總體均價(jià)約5.8萬(wàn)元，而且該樓盤(pán)區(qū)位并不太理想，配套也不夠完善，還談不上“南山盤(pán)賣(mài)出龍崗價(jià)”。不過(guò)，山語(yǔ)海的降價(jià)開(kāi)盤(pán)被部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是深圳樓市開(kāi)始降溫的風(fēng)向標(biāo)。
傳言：真降價(jià)了？
真相：只是比預(yù)期略低
前晚，樓盤(pán)降價(jià)的種種消息不斷刷屏。山語(yǔ)海的價(jià)格真的特別便宜？答案是：確實(shí)比預(yù)期低。深圳中原研究中心周報(bào)指出，作為新政后首次開(kāi)盤(pán)的山語(yǔ)海，備案房源全部出售，戶(hù)型為79~238平方米2~5房，總共548套，部分小戶(hù)型價(jià)格比預(yù)期低1萬(wàn)~1.3萬(wàn)元/平方米。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉介紹，山語(yǔ)海備案均價(jià)在6.4萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約5.8萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)價(jià)比備案價(jià)下調(diào)10%，成交價(jià)最低4.4萬(wàn)元/平方米起，最高價(jià)達(dá)到9.1萬(wàn)元/平方米。值得一提的是，山語(yǔ)海備案日期是9月21日，也就是說(shuō)，其真實(shí)成交價(jià)實(shí)際也僅僅比開(kāi)發(fā)商預(yù)期低了10%左右。
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，今年的“銀十”首周僅2個(gè)項(xiàng)目入市，推售總房源608套，低于預(yù)期。除山語(yǔ)海外，還有地處龍崗的恒地悅山湖加推了60套，均價(jià)3.9萬(wàn)元/平方米，與前期產(chǎn)品持平。
疑問(wèn)：緣何低開(kāi)？
業(yè)內(nèi)：開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)不成“蝕把米”
記者了解到，山語(yǔ)海開(kāi)發(fā)商是深圳市赤灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，在深圳是個(gè)小開(kāi)發(fā)商，母公司為中國(guó)南山開(kāi)發(fā)(集團(tuán))股份有限公司。雖然樓盤(pán)地處蛇口，但實(shí)際區(qū)位不是很好，公共配套目前比較差，開(kāi)盤(pán)低其實(shí)比較符合它的現(xiàn)狀。此外，開(kāi)盤(pán)價(jià)低與開(kāi)盤(pán)時(shí)間也有關(guān)，該盤(pán)已經(jīng)到了非開(kāi)不可的時(shí)間。記者昨日在深圳規(guī)土委官網(wǎng)看到，該樓盤(pán)批準(zhǔn)預(yù)售時(shí)間是9月21日，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。開(kāi)盤(pán)時(shí)間拖到10月9日，有業(yè)內(nèi)人士直言開(kāi)發(fā)商這回“捂盤(pán)” 捂黃了。
李宇嘉認(rèn)為，整體來(lái)看，這個(gè)樓盤(pán)本身品質(zhì)不太好，價(jià)格而言，周邊類(lèi)似樓盤(pán)均價(jià)6萬(wàn)元以上，山語(yǔ)海與周邊樓盤(pán)并不具有足夠的可比性；時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不是很好的開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)，因?yàn)樾抡雠_(tái)，市場(chǎng)情緒確實(shí)在降溫，預(yù)售價(jià)格的調(diào)整在預(yù)料之中。
離譜：降價(jià)盤(pán)還有喝茶費(fèi)？
親歷：小戶(hù)型搶手大戶(hù)型難賣(mài)
在山語(yǔ)海開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，有媒體現(xiàn)場(chǎng)看到有中介舉牌兜售喝茶費(fèi)，喝茶費(fèi)一開(kāi)始在外場(chǎng)叫價(jià)20萬(wàn)元，后降到5萬(wàn)至15萬(wàn)元不等，并可額外給出2個(gè)點(diǎn)的折扣。按照深圳市場(chǎng)慣例，一般來(lái)說(shuō)有喝茶費(fèi)的樓盤(pán)，向來(lái)必須是比較走俏的。此外，還有言論指出該樓盤(pán)很多房源尤其是低價(jià)房源被開(kāi)發(fā)商內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一般人買(mǎi)不到。
記者的一位朋友購(gòu)買(mǎi)到了該樓盤(pán)的一套中間樓層88平方米的小三房，均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米，其表示按照正常流程就可以購(gòu)買(mǎi)到，并沒(méi)有給中介喝茶費(fèi)。記者了解到，當(dāng)日開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)況是小戶(hù)型銷(xiāo)售率比較樂(lè)觀，但還是有少量剩余，大戶(hù)型的銷(xiāo)售不及預(yù)期。
據(jù)開(kāi)發(fā)商口徑，該期項(xiàng)目共548套房源，認(rèn)籌客戶(hù)有800余批，先后到場(chǎng)700余批，多為南山本地客戶(hù)，共成交400套左右，整體銷(xiāo)售率約72%。 |
