自4月推出延慶地塊之后,昨天,北京規(guī)劃國土委網(wǎng)站新增5宗住宅用地掛牌,其中4宗位于海淀北部永豐產(chǎn)業(yè)基地,另外1宗則位于大興黃村興華大街。
新地塊成“必爭之地”
今年4月29日,北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊R2二類居住用地掛牌后,北京的商住用地便沉寂了。
不過,商品房住宅用地(此前掛出的亦莊X84R3地塊全部為自住房用地)再次亮相。北京規(guī)劃國土委信息顯示,新推出的5宗地都將在11月2日成交,規(guī)劃建筑面積合計71.13萬平方米,起價已經(jīng)達(dá)到166.1億元。業(yè)內(nèi)預(yù)計地塊最后成交將超過200億元。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析,目前北京商品住宅庫存量已降至64446套,北京商品住宅市場供求矛盾加劇、庫存不足的現(xiàn)狀,亟待推出住宅用地來穩(wěn)定市場預(yù)期,平抑恐慌心態(tài)。此次北京國土部門一次性推出5宗住宅用地,相信有類似的考量。
此次掛牌的4宗海淀北部地塊均地處永豐產(chǎn)業(yè)基地,南鄰海淀老牌獨(dú)棟別墅社區(qū)頤豐莊園,西部毗鄰多個農(nóng)業(yè)科技示范園,區(qū)域內(nèi)高端居住氛圍濃厚,且綠化率較高。而海淀北部在售的五礦萬科如園,目前售價已達(dá)到90000-95000元/平方米。
另一宗黃村興華大街地塊所處的大興黃村區(qū)域由于開發(fā)較早,目前已基本沒有新房項目在售,并且該區(qū)域今年2月出讓的一宗住宅用地實際樓面價已高達(dá)47000元/平方米。
郭毅認(rèn)為,本次推出的5宗地塊,除其中一宗位于海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地用于建設(shè)公租房和自住房兩類政策房之外,其余4宗地塊均處成熟區(qū)域、具備優(yōu)越的先天優(yōu)勢,必然會是房企“兵家必爭之地”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,在此之前,北京出現(xiàn)了長時間的土地市場斷頓,導(dǎo)致樓市2016年供需比已經(jīng)達(dá)到了1:14,很多企業(yè)期待土地市場開閘。
土地出讓或現(xiàn)新模式
在掛牌地塊的同時,北京規(guī)劃國土委昨天發(fā)布政策稱,下一步將繼續(xù)加大自住房供應(yīng)及中小套型商品房供應(yīng),同時兼顧改善住宅需求。
昨天掛牌供應(yīng)的5宗地,住宅部分除自住房用地外,基本全部執(zhí)行90/70政策(套型建筑面積為90平方以下的戶型必須占到整個項目的70%以上)。
郭毅分析,此次一次性推出5宗地塊,其中4宗商品住宅地塊并未如此前一樣,明確達(dá)到競價上限后競建政策房面積,預(yù)示有可能在醞釀新一輪的限制性政策,從而防止高價地和高房價的現(xiàn)象繼續(xù)蔓延,也避免因此讓市場產(chǎn)生房價上漲預(yù)期,催升投資投機(jī)需求。
而從唯一的一宗自住房地塊來看,該宗海淀北部HD00-0401-0146地塊除配建36000平方米“公共租賃住房”外,居住剩余建筑規(guī)模全部建設(shè)“自住型商品住房”(最大套型面積90平方米),銷售限價已高達(dá)35000元/平方米。這一限價也超過豐臺白盆窯地塊29000元/平方米的限價,成為北京最貴自住房。
郭毅分析,自住房價格的上調(diào)是基于普宅市場整體價格的不斷走高,而按照“低于周邊商品住房30%”的標(biāo)準(zhǔn)來看,該宗地塊35000元/平方米的限價仍然優(yōu)勢巨大。
另外,郭毅認(rèn)為,從8月底掛牌的亦莊純自住房地塊,以及這批土地出讓特點(diǎn)來看,北京土地市場出讓模式將現(xiàn)重大調(diào)整。延續(xù)了近3年的商品住宅配建政策房的土地出讓模式已出現(xiàn)終結(jié)跡象,政策房開始從商品住宅地塊當(dāng)中剝離出來單獨(dú)出讓,未來也將形成單獨(dú)的政策房社區(qū)。 |
