10月1日，成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，從規(guī)劃、土地、建設(shè)、限購、銷售、監(jiān)管、保障等11個方面提出具體措施。
此前，成都市房管局等相關(guān)部門對新政進(jìn)行了詳細(xì)解讀，同時表示“成都市房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定的、健康的，也是可持續(xù)的。政府對保持我市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的信心是堅定的。維護(hù)市場秩序的決心是一貫的。打擊各種擾亂市場的行為，維護(hù)消費者權(quán)益的態(tài)度已鮮明。希望消費者理性對待房地產(chǎn)市場的發(fā)展，理性消費，切實保護(hù)自身權(quán)益。”
如何看待這次的“成都限購”？廣大購房者應(yīng)該如何理解新政的各項規(guī)定？相關(guān)部門如何維護(hù)老百姓的合理的購房需求及整個成都房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、良好形象和長遠(yuǎn)競爭力？昨日，成都商報記者專訪西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授、博士生導(dǎo)師、留美經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉璐，他認(rèn)為“保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”是這個政策的核心思想，即不要過快上漲，而要“平穩(wěn)健康發(fā)展”，同時給予整個本地市場正確的預(yù)期引導(dǎo)。同時，他認(rèn)為新政意在打擊房地產(chǎn)市場中一些違規(guī)現(xiàn)象，例如“價格跳漲”“偷容積率”“捂盤惜售”“囤積房源”等，非常注意維護(hù)消費者的權(quán)益。
解讀一：
“高贈送”“偷容積率”將被嚴(yán)格限制
針對“嚴(yán)格規(guī)劃用途管理”，劉璐分析認(rèn)為，一些項目通過超高的贈送比例，獲得市場熱捧，新政后“高贈送”“偷容積率”等開發(fā)方式將被進(jìn)一步地嚴(yán)格限制。
在“精準(zhǔn)調(diào)控土地供應(yīng)”上，劉璐認(rèn)為“這是一個非常值得稱贊的政策措施，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)‘動態(tài)優(yōu)化’的原理”，本次政策意在重申“51條”中關(guān)于對“房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)節(jié)奏進(jìn)行動態(tài)調(diào)整”的規(guī)定。簡單地說，庫存少了就增加供地，庫存大了就減少供地。
他認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)前信息，成都的一些區(qū)域（如高新南區(qū)）的庫存情況已經(jīng)接近“下限”，即將觸發(fā)“加快供地”的門檻條件，“可以預(yù)計接下來到年底，熱點區(qū)域的土地供應(yīng)將會逐漸增多，12月份估計會成為去年以來土地供應(yīng)的一個高潮。”
針對“加快項目開工建設(shè)”的規(guī)定，劉璐認(rèn)為這一條實際上是說要嚴(yán)厲打擊囤地的情況。目前的土地出讓條件中一般都有關(guān)于動工和竣工時間節(jié)點的要求，“在市場熱情高漲的情況下，囤地顯然會加劇市場供需矛盾。”
解讀二：
新政限制企業(yè)買房避免企業(yè)名義炒房
針對此次老百姓最關(guān)注的“區(qū)域住房限購”政策，劉璐認(rèn)為這是本次政策最核心的一條。“從主體上看，‘同一身份的自然人、法人’，相比于其他城市的限購對象，這一條的確很有新意。”
“一般來說限購都針對‘家庭’，有的是針對本地戶籍的家庭，有的是針對非本地戶籍的家庭。成都新政的對象是個體，包括自然人和法人。”劉璐分析，企業(yè)買房近年來也是屢見不鮮，特別是最近北京上市公司“賣房保殼”的新聞，讓人們對企業(yè)買房更加關(guān)注。成都新政明確對企業(yè)買房做了限制，這應(yīng)該看作是對傳統(tǒng)限購措施的“補(bǔ)漏”，避免出現(xiàn)以企業(yè)的名義炒房的現(xiàn)象。“但企業(yè)團(tuán)購住房用于職工自住還是允許的，且必須使用自有資金購買。”
從數(shù)量上分析，只能新購買1套商品住房。劉璐認(rèn)為，這個“新購買”根據(jù)字面上的意思，是說從該政策生效起，上述主體可以再買一套房。對于“二套房首付提高到40%”，他認(rèn)為這屬于降低杠桿的常見政策。
解讀三：
傳統(tǒng)“價格跳漲”的套路行不通了
在“加強(qiáng)商品房銷售管理”上，“申報價格明顯高于周邊樓盤的項目，價格主管部門會核實”，劉璐認(rèn)為這一條不太好量化，因為同一區(qū)域不同項目的產(chǎn)品差異的確是客觀存在的，比如剛需項目和高品質(zhì)項目，單價相差很大也是常見現(xiàn)象。
至于“同一項目分期建設(shè)銷售的，價格增速不得高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速”這一條，他認(rèn)為“會讓樓盤的營銷部門頭痛”。分期銷售的價格跳漲，在市場高漲期非常普遍。然而這一條規(guī)定其實是對分期銷售的價格增幅做出了非常量化的限制。“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速”一般也就每年10%左右，近年來還達(dá)不到。
根據(jù)《成都市2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2015年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33476元，比上年增長8.0%。也就是說，照此規(guī)定，樓盤分期銷售，每年的增幅不能超過8%。“請注意，這是一年的增幅！項目分期銷售一般不會間隔這么久，有的就是幾個月甚至更短的時間。這必然會對營銷定價產(chǎn)生很大的壓力。也就是說，第一次定價就必須定準(zhǔn)！”劉璐認(rèn)為，成都市場常見的首次開盤較低價格聚集人氣，以后的批次再快速拉升價格的套路，這下行不通了。
對于“嚴(yán)格商品住房合同網(wǎng)簽備案管理，嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓，商品住房合同網(wǎng)簽備案后，不予變更、注銷”，劉璐強(qiáng)調(diào)，這一條對短線炒房的群體會形成較大的約束，對抑制投機(jī)有用。
解讀四：
可限制“捂盤惜售、囤積房源”等行為，避免惡意炒作
在規(guī)范商品房銷售行為上，新政要求“開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得商品住房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案后10日內(nèi)一次性向社會公開全部可售房源”等，劉璐解讀認(rèn)為，“10日內(nèi)一次性向社會公開全部可售房源”這一條其實含義就是要么不拿預(yù)售證，拿了10天內(nèi)必須一次性公開銷售。“這對傳統(tǒng)的‘分批次’銷售形成了約束。”
他透露，其實樓盤在拿預(yù)售證后根據(jù)客戶蓄水的情況分批次銷售也算是業(yè)內(nèi)約定俗成的常見現(xiàn)象，但在樓市火熱時期容易造成一房難求的搶購局面，“這條政策其實就是要限制‘捂盤惜售、囤積房源’等行為，避免惡意炒作。”
此外，“按一房一價、明碼標(biāo)價對外銷售”也可避免一些中介機(jī)構(gòu)或銷售人員人為加價，影響客戶正常購房。
至于“違規(guī)為個人提供首付款”，實際上是進(jìn)一步限制了中介金融化的趨勢。“這種趨勢本身沒有好壞之分，只是一種工具，但是在樓市較火的時候，容易讓購房者以過高杠桿的狀態(tài)買房，積累金融體系的系統(tǒng)風(fēng)險。”而“發(fā)布虛假交易信息等擾亂商品房市場秩序的行為”算是對前陣的“幾十套”風(fēng)波做了一個更正式的約束。 |
