房地產(chǎn),再度成為這個夏天最火熱的名詞。鄭州樓市在連續(xù)上漲40個月之后持續(xù)瘋狂,甚至出現(xiàn)開發(fā)商只給購房人120秒選房的案例……而這只是樓市火熱的冰山一角,漲價的大潮加速席卷鄭州、武漢等此前并非熱門的二線城市。
市場的瘋狂讓人瞠目。在一線城市和部分二線城市,土地成交價頻頻刷新紀(jì)錄,開發(fā)商愿意以比“面包”貴得多的價格搶購“面粉”。消費者則忙著“搶房”。有機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù),今年前7個月,30家上市房企銷售額合計1.33萬億元,同比大漲72.2%,刷新歷史最高紀(jì)錄。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,與2014年末相比,目前深圳、北京和上海二手房價漲幅分別為66%、48%和39%。截至目前,已發(fā)布中報的101家房企資金杠桿也大幅提高,負(fù)債總額高達(dá)3.74萬億元。一旦未來房價漲幅放緩,高地價的壓力將集中爆發(fā)。
火熱并不難解釋,不管房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了什么階段,它似乎依然是最值得買入的行業(yè)。尤其在“資產(chǎn)荒”的大背景下,房地產(chǎn)市場成為全社會資金投資與避險的不二之選。畢竟前有對股市的忌憚,后有對實業(yè)的憂慮,房地產(chǎn)才是貸款買房與貸款拿地雙方最終的共識。
在消費和投資增長乏力的預(yù)期下,央行向金融市場注入的流動性轉(zhuǎn)向推動包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各類金融資本“泡沫”。激進(jìn)的投資者們不斷“下注”加杠桿,籌碼越加越大,豪賭未來市場預(yù)期。
繁榮與危機常常如影隨形。房地產(chǎn)行業(yè)消費與投資的雙重屬性,不但使得房地產(chǎn)行業(yè)的政策出于“保增長、保民生”的考慮而有助于泡沫的形成,而且又因為房地產(chǎn)的金融屬性,使得幾乎任何一次房地產(chǎn)泡沫的崩盤,都無一例外地演化成為銀行業(yè)危機和金融危機。
當(dāng)前全國熱點城市房價的任何明顯波動,要么以金融資產(chǎn)質(zhì)量顯著惡化為代價,要么需要更大規(guī)模資金投放來維持,導(dǎo)致政策可能陷入一個“左右失據(jù)”的境地,明顯增加了經(jīng)濟金融運行的實質(zhì)性風(fēng)險。
從日本、歐洲各國的教訓(xùn)看來,房地產(chǎn)泡沫一旦崩盤之后,市場消化房地產(chǎn)泡沫的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對其他資產(chǎn)泡沫的消化,而且很多地方的市場,甚至在十年、數(shù)十年之后,都難以再次回到泡沫頂峰時期的價格。
由于房地產(chǎn)貸款和靈活的首付機制造就了房地產(chǎn)投資領(lǐng)域本身就自帶高杠桿,一旦房地產(chǎn)價格下跌的幅度明顯超過預(yù)期,無論是跑路的開發(fā)商還是斷供的投機者都會把問題一股腦兒丟給銀行去承擔(dān)和解決。
相比去年上半年瘋狂的股市更可怕的是,城市消費者配置在樓市的資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過股市。房地產(chǎn)背后的天量信貸,不是很多人理解的貨幣蓄水池,而是貨幣的印鈔機。從實體到金融,完全變成了圍繞房子展開的資本游戲。
房地產(chǎn)市場本來的任務(wù)可以是以適當(dāng)?shù)脑鲩L來托底中國經(jīng)濟,給中國制造業(yè)和實體經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型贏得時間,但目前看似乎成了中國經(jīng)濟的救命稻草和“惟一”出路。樓市正走在懸崖邊并不是危言聳聽,房地產(chǎn)行業(yè)出問題,從不是一個緩慢的過程,而更多的是在高潮中戛然而止。 |
