伴隨著供地日益減少，住宅供應(yīng)量對旺盛的市場而言已然是杯水車薪，這樣一直處于市場配角的商住得到了用武之地，通過4月、6月、8月三次完美演繹“商住房限購令”大戲讓成交量翻倍增長，并在8月一舉超過住宅占據(jù)了市場的主角。北京商報記者不完全統(tǒng)計，通過三次對政策的演繹，北京商住市場在此間至少成交了近3萬套，達(dá)到了歷史峰值。縱觀今年對商住房政策的“演繹”，除通州落地外，其他區(qū)還是一直處于猜測階段，盡管各個區(qū)采取了一些措施，但是至今的政策風(fēng)聲均來自開發(fā)商，其中不排除是銷售壓力在作祟。
商住房主導(dǎo)樓市近半年
近半年來，商住房一改往日“有效補(bǔ)充”的標(biāo)簽，開始占據(jù)北京新房市場主導(dǎo)地位，成交量也首次超過普通住宅，這成為2016年北京樓市的主要特征之一。
今年北京商住房掀起成交熱潮，截至8月17日，北京商住公寓共成交42030套，超出過去兩年的總和。同期，北京新房住宅僅成交3萬套，商住房的成交量也刷新歷史紀(jì)錄。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010-2015年期間，北京商住公寓項目的成交量相對平穩(wěn)；除2014年因市場降溫而下滑至1.3萬套以外，其余幾年的成交套數(shù)均維持在2萬-3萬套之間。
從成交占比來看，2014年前北京商住占市場成交量不足20%，這一比例2015年提升至28.5%，2016年上半年攀升至55.9%。以9月首周為例，上周北京商品住宅共成交3185套，其中商住類產(chǎn)品成交2165套，占全部成交量的比重高達(dá)68%，而這僅僅是近半年來商住成交占據(jù)市場主導(dǎo)的一個縮影。
所謂“商住房”，是指在商業(yè)、公建等非住宅地塊上開發(fā)建設(shè)、設(shè)計有獨立廚衛(wèi)水電并以分割產(chǎn)權(quán)的方式對外銷售的項目。與純住宅項目不同，商住房項目的產(chǎn)權(quán)通常只有40年或50年，水、電、物業(yè)等費(fèi)用也高于普通住宅項目。
商住公寓項目之所以受到青睞，在某種程度上與相關(guān)政策有關(guān)。2010年，北京在全國率先出臺住宅限購政策，對非京籍購房者的限購門檻設(shè)定為“一年社保或納稅證明”。2011年，限購門檻又被提高到“五年社?；蚣{稅證明”。一部分人因限購政策失去了購房資格，只能將眼光轉(zhuǎn)向商住房，從而推升了商住房的價格。
限購政策成炒作戲碼
從商住類產(chǎn)品誕生至今，一直作為北京住宅市場的一種有效補(bǔ)充產(chǎn)品。近半年來，商住房成交量之所以爆發(fā)，與“商住房限購政策”的炒作密不可分。北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，商住房政策的炒作大致分為三輪，這三次政策炒作期間，北京商住房成交量均出現(xiàn)暴漲。
今年商住房成交量第一次爆發(fā)出現(xiàn)在4月中下旬，當(dāng)時關(guān)于通州區(qū)商住房將限購的傳聞出現(xiàn)，導(dǎo)致通州商住房出現(xiàn)集中簽約現(xiàn)象。4月第三周，北京商品住宅共成交6788套，其中商住類產(chǎn)品共成交5427套，占比高達(dá)80%，而通州區(qū)商住類產(chǎn)品成交4689套，占商住成交比重近九成。
商住房成交量的第二次爆發(fā)出現(xiàn)在6月中旬，因6月6日門頭溝暫停商住網(wǎng)簽而引發(fā)的北京商住房將全面限購傳聞極大刺激了商住房市場成交。6月6日-14日，9天時間里，北京商住類產(chǎn)品共簽約87.55萬平方米，簽約貨值高達(dá)227億元，相當(dāng)于正常月份的全月成交量。其中，僅6月14日一天，商住房簽約面積高達(dá)15.8萬平方米，簽約金額約42億元。
隨后，北京市住建委出面辟謠，商住房成交開始下滑，但8月底關(guān)于“北京商住重啟整頓”的消息再度引燃北京商住市場，9月首周，北京商住房成交量出現(xiàn)第三次爆發(fā)，但此次成交規(guī)模卻不及前兩次。
對此，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，幾次關(guān)于商住房限購傳聞的炒作直接決定了商住房成交量的大漲，對于政策傳聞的炒作，成為開發(fā)商的一種“特殊營銷”手段。在幾次傳聞炒作中，受益最大的非開發(fā)商莫屬，在快速回籠資金的同時，也一定程度上降低了商住類產(chǎn)品的庫存。
政策回歸并非限購
近期關(guān)于北京商住重啟整頓的消息不絕于耳，最新的消息是一份關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項目的方案于8月31日前提交給北京市政府。新整改方案具體調(diào)控內(nèi)容包括：暫停發(fā)放新增商住房產(chǎn)證、預(yù)售證等；重新考察和規(guī)劃未開工建設(shè)的商住項目；暫停開工未售的商住項目；不提供新增商住用地。另有消息人士稱，北京市9月將出臺商住整改政策。
目前為止，政策仍未出臺。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，如果真的停止供地、停發(fā)兩證，將對商住房的供應(yīng)端帶來深遠(yuǎn)影響。目前普通住宅越來越少，商住項目已經(jīng)成為重要的補(bǔ)充，對此出臺“一刀切”的政策可能性不大。
行業(yè)專家評論稱，商住限購的說法其實是一種誤解，北京市關(guān)于商住房的整改只是要回歸這類房屋原有的“商業(yè)辦公”屬性，并非是“限購”。
事實上，關(guān)于商住類項目，北京市曾多次明文禁止。2010年4月，北京市發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》指出，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得酒店類項目立項核準(zhǔn)或備案批復(fù)文件后，不得擅自改變項目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓。2011年5月，北京市下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，提出商業(yè)、辦公類項目“不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計”。
從商住類產(chǎn)品供應(yīng)來看，“公寓類土地供大于求，按照公寓單套平均成交面積為68平方米計算，潛在供應(yīng)量為21萬套左右。如果以2015年前平均每年2萬套左右的成交來看，潛在供應(yīng)大約可賣十年。如果限購，成交量將下挫80%甚至90%。從房價調(diào)控的角度看，不太可能進(jìn)行嚴(yán)格的限購”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京商報記者采訪時表示。 |
