８月最后一天，廈門限購政策正式落地，對三類居民暫停銷售建筑面積在１４４平方米以下的商品房。緊接著武漢的信貸差別化政策文件也在微信朋友圈流出，隨之而來的是業(yè)內(nèi)對房價漲幅前十的城市政策落地的猜想。
這些城市包括廈門、合肥、南京、石家莊、無錫、杭州、天津、武漢、鄭州、深圳。除了深圳、廈門、合肥、南京之前已有過一輪較大漲幅之外，其余二線城市最近地王頻出、新房供應不足的情形大致相同。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，７月７０個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲城市有５１個，最高漲幅為４．６％，排行前十的是廈門、合肥、南京、石家莊、無錫、杭州、天津、武漢、鄭州、深圳。鄭州７月漲幅在全國前十名行列，環(huán)比上漲２％，同比上漲１１．２％，鄭州房價已連續(xù)上漲１４個月。
廈門新政落地之后，其他二線城市會否效仿，多名廈門業(yè)內(nèi)人士認為，廈門的政策不具備參考性。易居中國高級合伙人、克而瑞福建區(qū)域總經(jīng)理張子吉分析，單就限購而言，對成交量的影響較大，但價格影響很小。廈門的房價長線來看遠未見頂，短期銷量下滑和投資因素影響或在明年顯現(xiàn)波動行情。他認為這次的新政缺口，可以讓１４４平方米以上的產(chǎn)品、一批高端盤價格無憂了。新政無異于“止痛藥”，治標不治本。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，市場過熱的城市，如蘇州、南京、廈門等已有新一輪的限購或限貸政策落地，隨著廈門調(diào)控的落地，結合房價漲幅、城市投資價值，以及地塊漲幅情況，后期第二批有可能出現(xiàn)政策調(diào)整的城市是：武漢、杭州、天津。對于仍處于高漲期的上海樓市，也存在出臺政策的可能性。武漢已于３１日晚間發(fā)布調(diào)整政策。
二線城市地價、房價暴漲
從國統(tǒng)局的數(shù)據(jù)可見，漲幅ＴＯＰ１０的城市基本位于一線城市附近，受一線城市“購房熱”的影響，溢出帶動作用明顯。
另一方面，上海鏈家市場研究部分析師丁嵐指出，一線城市土地的稀缺性與高價性使得房企更多地瞄準其周邊的二線城市，這些城市經(jīng)濟基礎較好，未來人口導入強；再者這些城市先前的房價基數(shù)不高，拿地成本以及后期的運營風險均較小，而房企拿地競爭加劇后，地王的產(chǎn)生直接刺激這些城市的房價漲幅，受“買漲不買跌”情緒影響，房價出現(xiàn)高速增長。
丁嵐認為，從目前的土地拍賣情況來看，房企逐漸從原先的“四小龍”城市轉向后面的城市，自５月份之后，高價地塊在杭州、天津、武漢等城市拍出。一是四小龍城市拿地成本增加，二是由于四小龍限購限貸政策的相繼出臺，市場受到一定程度的抑制。
張宏偉認為，不同于上海的新政傳言導致市場交易量大幅上漲，短期內(nèi)市場出現(xiàn)暴漲，市場存在由于交易量價的大幅上漲倒逼政策落地的不確定因素，大部分二線城市均是在價漲量漲的前提之下出臺調(diào)控政策。根據(jù)同策研究報告結論：中長期來看，廈門房地產(chǎn)投資價格大于價值，屬于風險城市。按照同策對廈門的周期性研判，２０１７年１２月新政到期時間點，廈門處于成交量下行趨勢，價格處于復蘇階段，進一步執(zhí)行或收緊的可能性不大。
廈門的調(diào)控落地，在此前的８月２６日一場商住土地拍賣會可以尋見蛛絲馬跡。當天６幅土地樓板價全部超過３萬元／平方米，單價地王不斷被刷新，最終融僑將之定格于３．８３萬元／平方米。這些地王制造者包括泰禾、萬科、融僑、禹洲、ＩＯＩ置業(yè)、融創(chuàng)，其中融創(chuàng)是首度進入廈門。在土拍進行到一半的時候，一紙關于廈門限購的討論稿就從網(wǎng)上流出。
一名廈門房企人士對２１世紀經(jīng)濟報道記者指出，廈門政府控制土地供應，廈門市新房供應量也不多。這才是廈門房價漲幅較大的原因。廈門新政具有短期抑制投資的作用，但是有效期限，起不到根本性作用，廈門新房供應少，再結合國家的貨幣政策，一直在增發(fā)貨幣。短期內(nèi)下半年會有一些投機客拋售，不會有太多波動行情。“對于類住宅是一個利好，周邊城市也會有利好。然而廈門本身房價上漲很猛，一旦放開，價格又將會暴漲。”
房企布局暴露調(diào)控路徑？
廈門新政出臺當天，２１世紀經(jīng)濟報道記者聯(lián)系了多名當?shù)胤科笕耸?，他們均表示政策剛出來，還看不到具體的市場變化，下一步肯定會加速１４４平方米以下戶型的去化，但沒有下調(diào)價格的意愿。一名上市房企人士表示，由于公司項目多為高端盤，只有少量高層，因此受新政影響不大，并且政策有期限，影響具體有多大還有待觀察。
實際上，一線城市的溢出效應明顯，房企近期在布局土地儲備的時候首選有溢價空間的二線城市。比如上述８月２６日的廈門土拍，主要房企商住用地儲備的排名也發(fā)生了變化：特房集團、禹洲集團、世茂地產(chǎn)、住宅集團、 保利地產(chǎn) 分別進入前五位。禹洲上升３位，土儲排行升至第二，融創(chuàng)從無到有，在廈門終有一席。
上海鏈家市場研究部提供的一份今年１月１日－８月３０日以來的土地成交排行榜與房企拿地情況來看，土地成交總價進入前５０的城市有深圳、上海、杭州、天津、南京、武漢、廈門、蘇州、合肥、寧波等，其中杭州高總價地塊有５幅之多。而在５７家房企中，拿地數(shù)量最多的為碧桂園，全年至今拿了１５９幅；拿地面積最多的是萬科，一共拿了３９５萬平方米土地；拿地總價居首的是融創(chuàng)，一共花了大約５７０億；拿地最貴的是 北京城建 ，平均樓板價為３．４萬元／平方米。
同策咨詢研究部一份研究報告顯示，貨幣持續(xù)寬松可能增加人民幣貶值壓力和催生部分資產(chǎn)價格泡沫。依據(jù)是２０１６年７月廣義貨幣（Ｍ２）同比增長１０．２％，較６月末１１．８％的增速有較大回落，創(chuàng)一年來增速新低；７月份新增人民幣貸款僅４６３６億元，遠低于市場８０００億元左右的平均預期，同比少增１．０１萬億元，創(chuàng)近年來新低，當前信貸需求結構性問題突出，而市場整體流動性相對充裕，預計未來一段時間貨幣政策將保持穩(wěn)健，進一步向松調(diào)整空間和幅度有限。
來自第三方機構對房企的調(diào)研結果顯示，２０１６年６月份部分銀行已經(jīng)調(diào)整中長期開發(fā)貸為短期開發(fā)貸（一年以內(nèi)甚至６個月），７月份證監(jiān)會也出臺政策，企業(yè)再融資募集資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款、需詳細披露募集資金的實際投向等政策；８月初 興業(yè)銀行 、 工商銀行 等部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由２年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。
因此，上述業(yè)內(nèi)人士指出，不排除下一步城市間信貸差別化政策的進一步出臺，以時間換空間，為市場爭取更多調(diào)整機會。 |
