一直以來，市場上定位為中高端改善的樓盤，通常都會盡可能減少中小戶型的數(shù)量。前幾年，杭州單價在3萬元以上的“改善盤”，如果打造90m2左右的戶型，很難符合改善人群“以小換大”的需求，相比大戶型要難賣一些。
不過今年以來，隨著杭州樓市行情的變化，小戶型特別是中高端項目的小戶型，卻比大戶型更好賣了。不少單價超過4萬元的樓盤，小戶型成交比例較去年有明顯提升；個別項目中小戶型定價甚至高于大戶型。例如濱江錦繡之城，其最小戶型110m2，單價要高于127m2戶型，并且一房難求。
中小戶型走俏的背后，一個重要因素是投資客的涌入；而對于一些自住改善人群來說，隨著房價上漲，也轉而選擇了小戶型。
某樓盤90m2戶型銷售占比
從18.5%漲到80%
南星板塊的金隅學府在2013年拿地時，“70/90”政策還未放開，雖然定位為中高端樓盤，但整個項目90m2房源比例超過50%。
一開始，金隅學府小戶型的銷售情況并不理想。據中指院數(shù)據顯示，金隅學府2015年共成交72套，其中90m2以下僅17套，占18.5%；而2016年1月1日至8月28日，該樓盤成交的288房源中，90m2以下戶型多達229套，占比80%。
其他一些中高端樓盤也出現(xiàn)類似情況。融信·杭州公館2015年成交的房源中，70~90m2戶型占30%，而今年以來這一比例上升至58%。世茂·天宸今年以來90m2以下戶型成交占比，由2015年的55%提升至64%。
申花板塊的幾個新盤中，小戶型備受青睞。作為去年以來房價漲幅最大的板塊之一，申花今年一有90m2小戶型入市，銷售都異常火爆。九龍倉·瓏璽一期房源售罄后，后續(xù)價格預計會漲到35000元/m2以上，但購買小戶型的客戶量一直很大。
而濱江·錦繡之城，其最小面積的110m2售價已經超過了大戶型。一期推出的房源110m2單價平均在45000元/m2，而126m2戶型單價僅4萬出頭。從認購情況來看，110m2戶型還出現(xiàn)一房難求的局面。置業(yè)顧問小楊告訴記者，110m2戶型的得房率較高，總價相對較低，所以意向客戶比較多。
在浙報地產傳媒研究院院長丁建剛看來，這是市場上行發(fā)展的一個結果。“像上海、香港這種房地產行業(yè)發(fā)展成熟、寸土寸金的城市，不少90m2戶型也是豪宅，并且都受到市場認可。”丁建剛說。
投資客專挑小戶型
有人一口氣買下四套
今年以來，杭州市場中的投資客比例大大增加，而他們大多都挑選小戶型出手。
金隅學府項目策劃負責人丁宏誠表示，今年購買90m2的客戶群與去年相比，發(fā)生了很大變化。去年購買90m2房源的客戶結構相對單一，大部分是沖著學區(qū)來的自住客群。而今年，客戶結構豐富了很多，尤其是投資客頻繁出現(xiàn)，比例上升。從金隅學府的成交情況來看，投資需求的比例明顯上升，低總價的小戶型成為投資客的首選；另外，還有部分購房者是為還沒畢業(yè)或剛畢業(yè)的子女提前購買。
世茂天宸的90m2中也有不少投資客群，有人還不止買一套。企劃經理李延告訴記者，6月底就有一個溫州籍購房者，一次性購買了4套90m2戶型，還當場打電話叫來朋友也認購了一套。還有不少客戶一次性入手2套90m2戶型。“這些投資客基本上都是看好區(qū)域價值和接下來的行情，打算長期持有的。”李延說。
九龍倉瓏璽項目一位負責人告訴記者，瓏璽售出的房源中，投資客在89m2戶型中所占的比例，也遠遠大于124m2戶型。
透明售房市場研究院院長方張接認為，小戶型的需求增大一個很重要的原因在于，眼下的市場已經從過去幾年自住型需求為主導，過渡到投資需求為主導。根據透明研究院統(tǒng)計，杭州近期成交的房源中，約百分之30%是外地客購買，另外，杭州本地人成交的房源中，又有一部分是出于保值或投資需求購買的，因此粗略估計，杭州整個市場已經有50~60%是投資客。而對于投資客來說，自然更傾向于總價較低的90m2戶型，投入成本相對較低，出手也更容易。
房價上漲
改善人群溢出到小戶型
除了投資客以外，還有一部分是自住需求，包括從大戶型“溢出”的需求。方張接指出，目前杭州整體價格基準提高，同時市場上單價3萬元以上的小戶型可售房源基數(shù)增大。當預算不夠買大戶型時，購房者也會適時地作出需求調整，直接造成了高單價小戶型成交量增大。
雙贏機構總經理章惠芳表示，市場價格提升后，一部分首次置業(yè)、原本考慮購買大戶型的購房者，如果希望留在原來中意的板塊內，又不希望降低居住品質，就會調低對面積的預期。
我們來算一筆賬，申花板塊某樓盤，4月份120~140m2戶型成交均價25300元/m2，總價約在310萬元左右。而8月份該面積段成交均價已經上漲至31000元/m2，平均總價漲了至少70多萬元。接下來該項目加推的90m2戶型預計34000元/m2，算下來總價幾乎與4月份的124m2持平。也就是說，在熱門板塊，上半年預算300多萬元購買120多m2改善型房源的購房者，到了現(xiàn)在，如果預算不提高，也只能買90m2的小戶型了。
業(yè)內人士認為，通常對于房價較低的剛需樓盤，購房者是以單價作為考量標準，因為單價基數(shù)較低，稍微漲一點價格，看起來變化就很大，而對于核心板塊和高端的樓盤來說，購房者是以總價邏輯來判斷的，所以他們對于單價的敏感度沒有那么高，總價才是下單與否的決定標準。 |
