國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的7月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)著實反映了一些“微妙”的變化。
從數(shù)據(jù)特點看，一線城市降溫逐漸退出房價上漲的前十位，二線城市持續(xù)發(fā)力。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有16個，上漲的城市有51個，持平的城市有3個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為4.6%，最低為下降1.1%。同時，與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有11個，上漲的城市有58個，持平的城市有1個。
二線城市漲幅超一線
在7月的同比價格變動中，上漲幅度超過10%的有15個城市，分別為北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、廈門、南昌、鄭州、武漢、廣州、深圳、惠州、無錫。其中深圳漲幅最高，為41.4%；上海和北京上漲幅度超過20%；而南京、廈門與合肥上漲幅度超過30%，上漲幅度超過上海和北京。
“從數(shù)據(jù)特點看，一線城市降溫逐漸退出房價上漲前十，二線新十小龍瘋狂持續(xù)。”某地產(chǎn)首席分析師分析對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析。
業(yè)內(nèi)人士指出，從同比環(huán)比看，房價上漲城市基本分布在二線城市，包括全國地王分布也基本以二線為主。相比之下，一線城市漲幅逐漸放緩。比如，從領先城市看，7月漲幅最高的分別是廈門、合肥、南京。另外，石家莊、無錫、天津、杭州、武漢、鄭州、蘇州（未統(tǒng)計入指數(shù)城市）等十小龍占據(jù)了房價漲幅榜前列。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析了出現(xiàn)該種狀況的原因。“主要有四點。首先，一線城市的需求外溢，比如投資需求、改善性住房需求流到二線城市，導致二線城市房價上漲；其次，二線城市民眾本身的購買力就很強，推高了房價；并且，二線城市房地產(chǎn)供不應求、庫存不足的現(xiàn)象非常嚴重，這直接導致二線城市超越一線城市，成為領漲全國的風向標。當然，地王頻現(xiàn)也直接推高了二線城市房價。”
僅8月單月，全國單宗土地超過10億的地塊合計就有45宗，其中溢價率超過100%的地王高達30宗。從地王分布的城市看，208宗溢價率超過50%的地王分布在25個城市，全部為一二線城市或者輻射區(qū)。
其中，北京市有8宗地王、廣州3宗、上海25宗。其余地王較多的城市幾乎都分布在二線城市，比如成都市7宗、杭州21宗、合肥22宗、南京21宗、蘇州28宗、天津11宗、武漢11宗等。
政府意欲降房價
數(shù)月的猛漲終于迎來了“降溫”。南京、武漢、蘇州等熱點二線城市相繼出臺升級版限購、限貸措施。
比如合肥市從7月1日起開始執(zhí)行購房貸款差別化政策，8月9日限貸進一步收緊，各銀行開始執(zhí)行堪稱史上最嚴格貸款細則，對多種購房情形拒絕貸款。比如，對于在合肥名下有兩套房且有一套住房貸款未結(jié)清的購房者，銀行將拒絕提供房貸服務。同時合肥也大大提高了銀行貸款的首付比例。據(jù)報道，合肥市區(qū)無房無貸款，首付比例仍為25%。合肥市區(qū)無房有一次貸款記錄已結(jié)清，首付比例40%；未結(jié)清，首付比例50%。合肥市區(qū)無房，有兩次及以上貸款記錄，已結(jié)清，首付比例60%。
這與此前二套房首付僅三成的政策已相去甚遠。與此同時，官方也開始強調(diào)防范資產(chǎn)泡沫繼續(xù)放大，抑制投資投機；證監(jiān)會也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地。
“本輪房價爆發(fā)上漲的主要原因是信貸寬松。”業(yè)內(nèi)人士分析，因此，政策層面也主要從信貸入手。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億，同比多增1.25萬億元。房地產(chǎn)的信貸依然維持在天量。而根據(jù)央行發(fā)布的上半年金融數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，狹義貨幣M1余額44.36萬億元，同比增長24.6%，增速分別比上月末和去年同期高0.9個和20.3個百分點。
謝逸楓指出，目前二線城市出臺限購、限貸政策，主要為了防止房價上漲過快和樓市過熱出現(xiàn)泡沫。但對于遏制地王現(xiàn)象仍顯得有些“力不從心”。從7月的房價數(shù)據(jù)看，樓市還是出現(xiàn)了猛漲。說明調(diào)控政策目前并未讓樓市降溫，也從另一個維度顯示，政策并不是樓市降溫的信號。
“在市場分化的基礎下，調(diào)控政策也開始明顯分化，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)變化，未來政策將著重于"托底蓋帽"。由此，在房價上漲較快的城市中，包括部分一二線城市及其輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性政策，這些約束性政策包括部分城市的信貸收緊。而未來的房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多地將會升級到一城一策。”業(yè)內(nèi)人士指出。
謝逸楓也認為，未來國家可能會在供給側(cè)方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。比如三四線城市繼續(xù)去庫存，一二線城市加大土地供應。事實上，抑制房價方面主要看地方政府，中央可能不會過多干預。
城市間房價分化漸成趨勢
經(jīng)歷了火暴的上半年，樓市下半年將趨冷、趨熱，抑或維持原狀？
謝逸楓分析認為，一線城市的房價可能會出現(xiàn)收窄、放緩，最后回落。而二線城市的房價漲幅可能會達到40%－50%。與此同時，一二線城市的房價將嚴重分化，比如一線城市中，深圳房價均價5萬多，上海4萬多；而二線城市像合肥、廈門、杭州、蘇州，這些城市的均價也就是2萬元以下。
某研究院智庫中心研究總監(jiān)在接受媒體采訪時指出，一線城市房價可能會繼續(xù)上漲，因為擔憂政策收緊，部分購房者會在8月份完成置業(yè)計劃；二線城市房價會開始趨緩，因為政策確實體現(xiàn)了二線城市打壓房價的決心；三四線城市則會出現(xiàn)房價小漲的態(tài)勢，這與去庫存下需求積極釋放的態(tài)勢有關。
愛奇藝財經(jīng)頻道主編齊俊杰則撰文寫道，樓市下半年逐漸趨冷已成定局。但所謂趨冷指的是成交而非價格，也就是說下半年成交將開始清淡，買賣雙方重新觀望，而并非出現(xiàn)房價暴跌。
除去此前中央政治局會議上指出的要全面落實去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板5大重點任務，抑制房地產(chǎn)泡沫的提法；金融方面，證監(jiān)會也明確，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款；央行的信貸政策也是前高后低，流動性趨緊。因此，齊俊杰指出，在諸多利空消息下，房地產(chǎn)的議價空間將變少，出現(xiàn)賣家不賣，買家不買的景象，屆時樓市將陷入僵局。
無論對房地產(chǎn)市場看多或看空，未來地王仍是最大的風險。畢竟僅8月份單月，一二線城市就出現(xiàn)了瘋狂的地王潮。業(yè)內(nèi)人士預測，下半年特別是第四季度，房地產(chǎn)市場的風險將會爆發(fā)。 |
