隨著房?jī)r(jià)攀升，北京房租價(jià)格也開啟“暴走”模式。《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地走訪北京西城區(qū)、朝陽區(qū)、通州區(qū)多地發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷暑期“畢業(yè)季”后，北京住宅租賃價(jià)格普遍增長(zhǎng)。其中，交通方便的房子租金平均同增高達(dá)20%。
高昂的房租無疑成為“租客”沉重的負(fù)擔(dān)。記者發(fā)現(xiàn)，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，“北漂”已經(jīng)全面邁入合租時(shí)代。
畢業(yè)季后北京房租普漲26日，連續(xù)兩個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅第一的廈門迎來6幅土地的集中出讓，為謹(jǐn)防房企躁動(dòng)難抑，廈門市國(guó)土局一方面規(guī)定參與土拍的房企最多只能拿一塊地，而另一方面，同時(shí)緊急喊話提醒相關(guān)方理性看待市場(chǎng)，防范高風(fēng)險(xiǎn)拿地。廈門國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作從嚴(yán)從緊，根據(jù)市場(chǎng)情況，不排除未來會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面出臺(tái)更加嚴(yán)格的措施。
值得注意的是，在土地市場(chǎng)火熱難抑的同時(shí)，與其相依存的房?jī)r(jià)漲幅卻出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月下滑現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)階段房企已“瘋”，在寬松的流動(dòng)性支持下，早已不計(jì)成本拿地，資產(chǎn)價(jià)格不斷被推升，抑制資產(chǎn)泡沫刻不容緩。
形勢(shì) 土地市場(chǎng)“瘋牛”
8月24日下午，經(jīng)過兩個(gè)小時(shí)360輪激烈的競(jìng)拍應(yīng)價(jià)，合景泰富以57.7億元拿下天津?yàn)I海中心商務(wù)區(qū)一地塊，樓面價(jià)達(dá)22014元，超過目前周邊在售項(xiàng)目房?jī)r(jià)，溢價(jià)率高達(dá)312%。同日，上海出讓松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)涉宅類地塊，路勁以總價(jià)42.5億元將該地塊拿下，成交樓板價(jià)20934元/平方米，溢價(jià)率158%。若剔除公共設(shè)施、保障房等，可售部分實(shí)際樓板價(jià)則高達(dá)25418元/平方米。
這只是8月土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，樓面價(jià)開始全面超過房?jī)r(jià)，如果說2016年出現(xiàn)了一次密集地王勢(shì)頭，8月則是最密集的月份。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，如果將總價(jià)超過10億元的地塊看作地王的話，截至8月25日，年內(nèi)全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億的地塊303宗，其中溢價(jià)率超過100%的地王達(dá)到了153宗。僅8月單月，總價(jià)超10億元地塊數(shù)量就達(dá)47宗，溢價(jià)率超100%的多達(dá)33宗。
同時(shí)，高總價(jià)地王頻現(xiàn)。截至目前，單宗地超過100億的總價(jià)地王達(dá)到了4宗，超過50億的有24宗，超過30億的有77宗。其中，208宗溢價(jià)率超過50%的地王分布在25個(gè)城市，全部為一二線城市或者輻射區(qū)。
值得一提的是，地王均分布在房?jī)r(jià)漲幅較高地區(qū)。張大偉認(rèn)為，這種不理性行為趨勢(shì)將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，去杠桿已成必然課題。
風(fēng)險(xiǎn) 資產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)
據(jù)測(cè)算，以北京土地市場(chǎng)為例，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過3萬元地塊合計(jì)59宗，合計(jì)土地出讓金1919.38億元，以此計(jì)算其平均成本樓面價(jià)將約為3.8萬元/平方米。張大偉表示，這意味著，未來上述地塊銷售均價(jià)需達(dá)6萬元。而目前北京的房?jī)r(jià)銷售均價(jià)在3.5萬左右，這部分地王入市的難度依然非常大。
同時(shí)，張大偉認(rèn)為，現(xiàn)階段已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，樓面價(jià)超過房?jī)r(jià)已成為常態(tài)。“雖然地王不完全代表未來市場(chǎng)售價(jià)，但如此多的集中出現(xiàn)，未來房?jī)r(jià)很難不受到影響。”
“造成現(xiàn)狀的主要原因，是寬松流動(dòng)性下信貸的支持。”張大偉說，2016年前7個(gè)月房貸釋放了2.8萬億元，刷新了歷史紀(jì)錄，是2009年全年個(gè)人按揭貸款1.4萬億元的2倍。數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度以來個(gè)人房貸增速均高于整體房地產(chǎn)貸款增速，2016年上半年個(gè)人購房貸款余額更是同比增長(zhǎng)31%，占全部房地產(chǎn)貸款的比例高達(dá)81%。
的確，連續(xù)多次的降準(zhǔn)降息為房企與購房者帶來了低廉的融資利率和貸款利率。融360最新數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)首套房平均房貸利率為4.44%，進(jìn)入2016年后首次止跌。同比去年8月的5.16%下降0.72%。
中國(guó)社科院城市競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)陷入一個(gè)奇怪的循環(huán)。一方面，大家都覺得房地產(chǎn)有前景，所有的需求端無論是中低收入者、中產(chǎn)階級(jí)還是高收入階層，無論是買房自己住，還是投資，大家都瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)，尤其是中等以上的收入階層。因此在居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，60%以上的資產(chǎn)都是房地產(chǎn)。“而這也使房?jī)r(jià)在不斷走高的同時(shí)，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的隱患與風(fēng)險(xiǎn)也在不斷放大。”
困境 地方處境尷尬
值得注意的是，在廈門等城市房市火熱，庫存急速下滑的同時(shí)，另外一些城市庫存卻只增不減。
上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，2016年7月，在22個(gè)城市庫存下滑的同時(shí)，13個(gè)城市庫存卻出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)的現(xiàn)象。具體來看，合肥、南京和蘇州分別同比下調(diào)63.3%、58.4%和39.6%，而茂名、太原和濟(jì)寧3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到58.3%、55.3%和55.1%。
從房地產(chǎn)庫存存銷比來看，在南京、合肥存銷比不足3個(gè)月的同時(shí)，北海存銷比卻高達(dá)30個(gè)月，西寧也需要26個(gè)月以上。
的確，現(xiàn)階段地方市場(chǎng)難抑與庫存難消兩個(gè)極端并存，且市場(chǎng)越差的地方庫存越難消。沙縣國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，沙縣已從2014年基本停止住宅用地的供應(yīng)，主要是為去庫存。一些地產(chǎn)商拍出去的地至今沒有動(dòng)工。也正因如此，從去年開始沙縣已開始兩輪鼓勵(lì)農(nóng)民買房政策，今年沙縣繼續(xù)出臺(tái)化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的實(shí)施意見，要求從7月開始，購房可領(lǐng)補(bǔ)貼。
倪鵬飛表示，現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)，盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型，一直說要轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新、轉(zhuǎn)向制造業(yè)，鼓勵(lì)大眾創(chuàng)新等，但從實(shí)踐效果來看，在財(cái)源不足的背景下，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)在增加。
事實(shí)上，據(jù)記者了解，在經(jīng)濟(jì)整體疲軟的背景下，目前仍將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)主要抓手的地區(qū)不在少數(shù)。某省會(huì)城市就曾表示，受整體經(jīng)濟(jì)下行影響，房地產(chǎn)投資下滑，商品房銷售面積增長(zhǎng)遲緩，部分項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，少數(shù)項(xiàng)目停工待建。如果不采取積極穩(wěn)妥措施解決，該市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)因房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率大幅下降而受到重要影響。
“現(xiàn)如今熱點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展紅利和潛力往往很快被房地產(chǎn)透支。比如，一個(gè)區(qū)域有一個(gè)重要的利好，很快就被房地產(chǎn)商進(jìn)行炒作，往往這個(gè)利好還沒兌現(xiàn)，房?jī)r(jià)就上去了。”倪鵬飛說。
倪鵬飛說，目前大家普遍認(rèn)為其他產(chǎn)業(yè)都不行，其他投資都沒有賺錢的機(jī)會(huì)，都向房地產(chǎn)方面投資，經(jīng)濟(jì)越來越依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)越來越影響經(jīng)濟(jì)。目前宏觀經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化十分嚴(yán)重，當(dāng)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化到一定程度，持續(xù)不下去的時(shí)候，那么經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)停滯。
“當(dāng)然，在大家都有信心的情況下，虛假的需求可能還會(huì)繼續(xù)。房地產(chǎn)泡沫很大程度上是這種信心造成的，但從根本上說，信心不可能離開真實(shí)需求太遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)根本上還是來源于真實(shí)需求。”倪鵬飛表示，根據(jù)預(yù)測(cè)，2025年長(zhǎng)期的拐點(diǎn)可能要出現(xiàn)。
因此，地方政府正面臨著政策調(diào)控兩難窘境，一方面市場(chǎng)火熱，泡沫堆積，而另一方面，則是市場(chǎng)冷淡下的去庫存難題。
“6月份，我的房東突然給我打電話，說要漲價(jià)。”一位居住在青年路華紡易城的柳女士（化名）告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，她與兩位朋友一起租住三居室，房東突然要漲價(jià)的行為，讓三位姑娘猝不及防，“去年6月底，我們與房東簽訂了為期一年的房屋租賃合同，當(dāng)時(shí)約定的租金是9200元∕月，眼看合同到期，續(xù)約之前房東要求漲價(jià)，提高到1萬元∕月。如果我們不接受，就意味著需要立刻搬家，沒有辦法只能妥協(xié)。”
事實(shí)上，隨著北京房屋買賣價(jià)格不斷增高，今年北京房租房普遍上漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2016年7月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）：全國(guó)CPI環(huán)比上漲0.2%，同比上漲1.8%。其中，居住消費(fèi)價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲1.6%。而在居住消費(fèi)中，租賃房房租環(huán)比上漲0.4%，漲幅較6月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，6月份－7月份，全國(guó)租賃房房租環(huán)比漲幅的連續(xù)擴(kuò)大，主要源于全國(guó)大中專院校畢業(yè)生租賃需求的集中爆發(fā)。
“為了避開畢業(yè)季，我4月份就開始找房了。”住在北京朝陽區(qū)褡褳坡附近的劉先生告訴記者，每年暑期房租都會(huì)上漲，“所以，我每年都選擇淡季換房，還能有挑選的余地。否則等到6月份再看，肯定是搶房的節(jié)奏。”
劉先生的經(jīng)驗(yàn)也得到大多數(shù)“北漂”的認(rèn)可。“我剛畢業(yè)的時(shí)候找房子，根本不能猶豫，如果看上一套房子沒有付定金，一周之內(nèi)就被別人租走了。”住在安貞西里的陸女士表示，當(dāng)初租房時(shí)，并沒有考慮太多因素，因?yàn)榉吭垂┙o嚴(yán)重不足，“隨著離校時(shí)間越來越近，我只能匆忙定下一間房，可是隨后就發(fā)現(xiàn)，比去年同期的房?jī)r(jià)貴了很多。”
《證券日?qǐng)?bào)》記者隨機(jī)采訪了10余位“租客”，粗略統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，與去年同期相比，今年6月份以來，北京地區(qū)房租同比增長(zhǎng)12%。其中，具備“離地鐵近”交通方便因素的房子，平均漲幅高達(dá)20%以上。
“北漂”邁入合租時(shí)代
而房租上漲直接導(dǎo)致北漂“漂不起”。“2008年，我剛畢業(yè)的時(shí)候，一個(gè)月的工資5000元，當(dāng)時(shí)月壇附近80年代的一居室租金大約每個(gè)月3000元。我勉強(qiáng)能夠支撐。但是現(xiàn)在，我每個(gè)月掙工資漲到8000元，房租也漲到5500元。”馬女士（化名）告訴記者，“好像工資上漲完全就是為了交房租。無奈我只能與朋友合租，離譜的是，現(xiàn)在一間兩居室的次臥每月都要租到3500元。”
就此問題，記者同時(shí)在一個(gè)500人的90后的微信群中發(fā)起調(diào)查，房租占收入比多少？
調(diào)查結(jié)果顯示，90后畢業(yè)生普遍認(rèn)為，房租占工資三成比較合理。然而，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)卻很骨感。在參加調(diào)查的50余人中，約有60%的人表示“房租占工資比超過一半”。其中，一位吳先生表示：“更令人頭疼的是，如此高昂的房租，還是建立在合租的基礎(chǔ)上。”
據(jù)調(diào)查，幾乎94%的“北漂”選擇與人合住，分?jǐn)偡孔狻６址恐薪殒溂乙惨虼搜苌?ldquo;自如客”的項(xiàng)目，將整房分拆，提供單間住房服務(wù)。
“畢竟是合租，如果與室友之前不認(rèn)識(shí)，危險(xiǎn)系數(shù)比較高。所以，我更傾向于選擇鏈家自如的房子，雖然比平均價(jià)格貴一點(diǎn)，但是由于干凈衛(wèi)生、管理嚴(yán)格，租戶一直不少。”馬女士表示，也有朋友為了找到心儀、便宜的房子，90后也借助互聯(lián)網(wǎng)社交，“社交網(wǎng)站上有很多租房小組，微信也有不少租房群，已經(jīng)形成了一個(gè)超大的北漂群體。”
記者發(fā)現(xiàn)，在文藝青年扎墩的豆瓣網(wǎng)上，涉及“北京租房”的小組不計(jì)其數(shù)，僅小組規(guī)模在5萬人以上的就有6個(gè)。其中，名為“北京無中介租房”的小組，甚至擁有12.74萬位組員，二手房東、轉(zhuǎn)租中介充斥其中。 |
