上周，北京商報(bào)調(diào)查稿件《名為新房實(shí)則二手前海中金公館入市產(chǎn)權(quán)即縮水》見(jiàn)報(bào)后，引起廣泛關(guān)注。在隨后的調(diào)查中，北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，前海中金公館項(xiàng)目在房屋貸款上也存在問(wèn)題。因房屋是二手房，正常貸款存在高昂稅費(fèi)，前海中金的銷售人員公開(kāi)表示，為規(guī)避稅費(fèi)，采取與銀行合作，幫客戶做抵押貸，利率上浮20%。
正常貸款多出百萬(wàn)稅費(fèi)
盡管該項(xiàng)目今年才入市銷售，但實(shí)際上2006年該項(xiàng)目已取得現(xiàn)房銷售許可證，北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，該項(xiàng)目所有樓棟均已售罄。那么，為何現(xiàn)在該項(xiàng)目又開(kāi)始銷售了呢？對(duì)此，銷售人員表示，當(dāng)年開(kāi)發(fā)商以酒店公寓的形式自持了其中一棟樓，現(xiàn)在決定散售，目前該項(xiàng)目可以理解為二手房出售。正因房屋交易走的是二手房買(mǎi)賣(mài)的流程，在稅費(fèi)環(huán)節(jié)，除契稅外，還會(huì)產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅及個(gè)稅等。
在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中，網(wǎng)簽價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格之間有著較大的區(qū)別。所謂的“網(wǎng)簽價(jià)”就是指在網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價(jià)格，現(xiàn)在房產(chǎn)交易都要進(jìn)行網(wǎng)上簽約。網(wǎng)簽價(jià)不能低于房管局要求的區(qū)域最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，此外，網(wǎng)簽價(jià)通常比實(shí)際成交價(jià)要低。但是，網(wǎng)簽價(jià)格是用來(lái)計(jì)算繳稅額和貸款額的價(jià)格基數(shù)，較低的網(wǎng)簽價(jià)格意味著稅費(fèi)較低，但可貸款額度也會(huì)相應(yīng)降低很多，購(gòu)房者承擔(dān)較高首付款。
以前海中金公館一套60平方米的一居室為例，過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)約3萬(wàn)元/平方米，網(wǎng)簽價(jià)格僅180萬(wàn)元，可貸款額度僅126萬(wàn)元。房屋實(shí)際成交價(jià)格約500萬(wàn)元，那么購(gòu)房者首付款就要到374萬(wàn)元。
若是網(wǎng)簽價(jià)格為500萬(wàn)元，則可以正常貸到350萬(wàn)元，但是也會(huì)因此產(chǎn)生約120萬(wàn)元的稅費(fèi)，因?yàn)榍昂Ｖ薪鸪兄Z承擔(dān)除契稅之外的所有稅費(fèi)，因此網(wǎng)簽價(jià)格肯定要做到最低。
購(gòu)房貸款變成抵押貸
既然網(wǎng)簽價(jià)格為180萬(wàn)元，又如何保證購(gòu)房者可以貸到350萬(wàn)元呢？該項(xiàng)目銷售人員表示，前海中金與中信銀行合作，為購(gòu)房者做抵押貸，保證購(gòu)房者能夠貸到總房?jī)r(jià)的七成。如此看來(lái)，客戶購(gòu)買(mǎi)房屋本應(yīng)走的購(gòu)房貸款卻變成了房屋抵押貸。因?yàn)榈盅嘿J利率較高，購(gòu)房者若貸款購(gòu)買(mǎi)此項(xiàng)目，利率標(biāo)準(zhǔn)是基準(zhǔn)上浮20%。
所謂個(gè)人房屋抵押貸款，是指借款人以本人名下的房產(chǎn)抵押，向貸款銀行申請(qǐng)用于個(gè)人合法合規(guī)用途的人民幣貸款，包括個(gè)人購(gòu)房、購(gòu)車、消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)及其他合規(guī)合法等多種貸款用途。
對(duì)于房屋抵押貸利率的問(wèn)題，一位長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)交易的業(yè)內(nèi)人士表示，一般來(lái)說(shuō)，房屋抵押貸款的利率標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)時(shí)商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率上浮20%起，各個(gè)銀行的標(biāo)準(zhǔn)不太一樣。盡管前海中金公館項(xiàng)目與中信銀行合作，為購(gòu)房者提供抵押貸，貸款利率上浮20%在抵押貸業(yè)務(wù)上并不算高，但這也加重了購(gòu)房者的還貸壓力。
以貸款總額350萬(wàn)元計(jì)算，正常房屋商貸基準(zhǔn)利率、貸款年限30年、還款方式等額本息來(lái)算，月均還款額為18575元；若是貸款利率上浮20%，其他條件不變，月均還款額高達(dá)20715元。
項(xiàng)目主動(dòng)簽“陰陽(yáng)合同”
因地處中關(guān)村腹地，區(qū)域十年來(lái)幾乎無(wú)新增商品房住宅項(xiàng)目，前海中金公館的入市備受市場(chǎng)矚目。但不得不說(shuō)的是，該項(xiàng)目本身存在的產(chǎn)權(quán)年限縮水、車位配比嚴(yán)重不足以及貸款利率較高等問(wèn)題，成為制約項(xiàng)目銷售的幾大短板。
尤其是貸款問(wèn)題，不僅是利率上浮，貸款額度的不確定性以及合同的簽署都存在一些疑點(diǎn)。上述業(yè)內(nèi)人士表示，一般來(lái)說(shuō)，房主持有房產(chǎn)證滿兩年才可以申請(qǐng)房屋抵押貸，購(gòu)買(mǎi)前海中金公館項(xiàng)目的話，這一點(diǎn)如何操作是首要問(wèn)題。其次，如何保證貸款額度？房屋抵押貸的貸款額度一般為房屋評(píng)估價(jià)格的六成，而評(píng)估價(jià)一般還低于房屋總價(jià)，前海中金給購(gòu)房者的承諾是可以貸到房屋總價(jià)的七成，這一點(diǎn)能否實(shí)現(xiàn)存在一定的不確定性。
此外，購(gòu)房者在簽署購(gòu)房合同時(shí)，還會(huì)多出一份抵押貸的合同，這與一般購(gòu)買(mǎi)二手房的流程有較大區(qū)別，購(gòu)房者需仔細(xì)鑒別，以免因合同中的不確定因素，而承擔(dān)不必要的損失。 |
