房企“中報(bào)”已拉開帷幕,萬科、中海、碧桂園、綠地等紛紛公布上半年“成績(jī)單”。記者發(fā)現(xiàn),在上半年樓市一片火熱的情況下,絕大部分房企業(yè)績(jī)均錄得高增長(zhǎng),多個(gè)大型房企調(diào)高全年目標(biāo),調(diào)高幅度甚至達(dá)到50%以上。
從利潤(rùn)率來看,在股權(quán)紛爭(zhēng)風(fēng)暴眼中的萬科進(jìn)一步錄得下滑,而不少中小型房企卻有了微幅提高。有業(yè)內(nèi)人士稱,萬科有通過低估資產(chǎn)、高估負(fù)債及事業(yè)合伙人制度隱瞞利潤(rùn)的嫌疑。
日前,萬科A發(fā)布中報(bào),從數(shù)據(jù)來看,萬科2016年1~6月實(shí)現(xiàn)銷售收入1900.9億元,同比增長(zhǎng)69.9%;營(yíng)業(yè)收入747.95億元,同比增長(zhǎng)48.80%。
多個(gè)房企
調(diào)高全年目標(biāo)
同日發(fā)布中報(bào)的中海地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,上半年,中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額952.6億港元(約合814.68億元人民幣),排名全國(guó)房企第五位。其銷售資金回籠約720億港元(約合615.75億元人民幣)。
此前,碧桂園已率先發(fā)布中報(bào)。上半年,碧桂園實(shí)現(xiàn)合同金額1250.7億元,合同銷售面積1564萬平方米,同比分別增長(zhǎng)129.6%和85.1%。
綠地控股中報(bào)顯示,上半年,該公司房地產(chǎn)累計(jì)合同銷售額1108億元,同比漲34%,并實(shí)現(xiàn)回款809億元,同比上漲45%。
得益于上半年良好的銷售情況,碧桂園在7月4日將本年度國(guó)內(nèi)合同銷售目標(biāo)從1680億元上調(diào)至2200億元,上調(diào)幅度高達(dá)31%。在調(diào)整后的銷售目標(biāo)下,碧桂園截至6月30日合同銷售目標(biāo)完成率56.85%。
中海地產(chǎn)主席郝建民也在業(yè)績(jī)會(huì)上稱,目前與中信的交易已進(jìn)入尾聲,考慮到并購(gòu)因素影響,今年中海的銷售目標(biāo)將提高13%至2100億港元(約合1795.95億元人民幣)。
而近期大舉買入萬科的恒大集團(tuán)也在此前發(fā)布公告稱,今年1~7月,恒大已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額1847.9億元,同比增長(zhǎng)82.6%,將2016年銷售目標(biāo)上調(diào)至人民幣3000億元,較原來2000億元大增50%。
雖然銷售業(yè)績(jī)并沒有特別突出,但中海地產(chǎn)依然維持著“最賺錢房企”的稱號(hào)。上半年,中海地產(chǎn)的股東應(yīng)占溢利同比上升20.6%至196.9億港元(約合168.39億元人民幣),即便扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)帶來稅后凈收益后,其凈利潤(rùn)也達(dá)到157.9億港元(約合135.04億元人民幣)。
部分中小房企
利潤(rùn)率回升
萬科公告顯示,歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)53.51億元,同比增長(zhǎng)10.42%,而公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為17.55%,較2015年同期減少3.49%。
而碧桂園毛利率和凈利率指標(biāo)也略顯下滑,2016年上半年,碧桂園的毛利率為21%,同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn);凈利率10.8%,同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn);核心凈利率8.6%,同比下降1.7%。
部分中小房企的毛利率和凈利率出現(xiàn)了上升。上半年,旭輝集團(tuán)毛利率為27.1%,同比上升2.2個(gè)百分點(diǎn);核心凈利潤(rùn)率為10.2%,有所微降。而新城集團(tuán)企業(yè)盈利能力也相較之前有所改善,毛利率及凈利率兩項(xiàng)指標(biāo)上半年同時(shí)上漲:毛利率20.8%,同比上漲4個(gè)百分點(diǎn),凈利率為8.07%,同比上漲0.17個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)
萬科為何“增收難增利”?
相比而言,雖然行業(yè)大哥萬科增收明顯,但以中海一倍的銷售收入,凈利潤(rùn)卻僅為中海的三分之一,毛利率甚至下滑超過3%。部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示了疑慮。
對(duì)此,萬科方面表示,今年上半年,萬科利潤(rùn)增長(zhǎng)慢于收入增長(zhǎng)的主要原因是,當(dāng)期結(jié)算的相當(dāng)一部分項(xiàng)目是2014年市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)售出的項(xiàng)目。但是,此前萬科的利潤(rùn)增長(zhǎng)也并不可觀。歷年年報(bào)顯示,2013年、2014年萬科凈利潤(rùn)增速分別僅為4%、15%。
“會(huì)不會(huì)有隱瞞利潤(rùn)或者轉(zhuǎn)移的可能性?畢竟在很多地方,萬科樓盤的價(jià)格比周邊中海地產(chǎn)等賣得更貴。”一位私募人士對(duì)記者提出猜測(cè)。
此前有媒體分析稱,會(huì)計(jì)手段中,隱藏利潤(rùn)有兩大法寶,低估資產(chǎn)和高估負(fù)債。房地產(chǎn)公司都有大量的資產(chǎn)包和土地儲(chǔ)備,這些資產(chǎn)在財(cái)報(bào)年是否重新估值,在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上并沒有強(qiáng)行要求,而萬科數(shù)千億的土儲(chǔ)在財(cái)報(bào)中并未體現(xiàn)。
復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院財(cái)務(wù)金融系教授王小卒曾對(duì)媒體表示,“萬科負(fù)債率雖高,但真正的負(fù)債,也就是帶息負(fù)債并不多。萬科的負(fù)債中,45%是預(yù)收款。由于房地產(chǎn)行業(yè)的銷售特點(diǎn),期房的銷售預(yù)收是回款的主要途徑,這在報(bào)表中要記入負(fù)債,但這不是真正付息借款。”
而更引起爭(zhēng)議的是萬科事業(yè)合伙人制度。此前便有專業(yè)媒體詬病,萬科管理層涉嫌通過萬科事業(yè)合伙人制度掏空萬科,將萬科公司利益定向輸送給萬科核心管理層,制造“200個(gè)億萬富翁”。
公開信息透露,但事業(yè)合伙人制度成立后,萬科管理層通過計(jì)提經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金作為集體獎(jiǎng)金的增幅遠(yuǎn)大于公司凈利潤(rùn)。根據(jù)萬科年報(bào),2013年計(jì)提的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金為5.59億元,同比增長(zhǎng)28%,2014年計(jì)提的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金為7.64億元,同比增長(zhǎng)37%,而2013年、2014年凈利潤(rùn)增速分別僅為4%、15%。而2015年,雖然凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)了35%,但歸母凈利潤(rùn)僅增長(zhǎng)了15%,少數(shù)股東損益增長(zhǎng)了121%,整整43億元利潤(rùn)被“少數(shù)股東”分走,占了凈利潤(rùn)的1/3。 |
