今年以來，南京、蘇州樓市火爆，日前，兩地相繼出臺(tái)調(diào)控新政抑制土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)的“虛火”。
8月11日下午，南京市政府公布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見》（以下簡(jiǎn)稱“意見”），決定從2016年8月12日起，進(jìn)一步加大政策調(diào)控力度。
南京調(diào)控政策發(fā)布不久，蘇州也出臺(tái)了樓市新政，打出以限購、限貸為核心的組合拳。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，蘇州此次首先啟動(dòng)限購版本，也開啟了二線城市限購2.0版本。
對(duì)此，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者多方聯(lián)系限購所在城市開發(fā)商，南京華潤(rùn)、朗詩等開發(fā)商方面相關(guān)負(fù)責(zé)人以各種理由推脫采訪，不愿對(duì)樓市調(diào)控政策予以置評(píng)。而蘇州當(dāng)?shù)亻_發(fā)商則表示，此番蘇州重啟限購或?qū)ν顿Y性需求是一劑猛藥。
在業(yè)界觀察人士看來，從調(diào)控的動(dòng)向來看，二線熱點(diǎn)城市基本上會(huì)出臺(tái)此類嚴(yán)厲的政策，主要包括天津、濟(jì)南、鄭州、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州、廈門和合肥等10個(gè)城市。
政策層面的重壓，也加劇了核心二線城市的資金外流。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，后續(xù)房?jī)r(jià)仍有一定上行動(dòng)能，但是風(fēng)險(xiǎn)也在進(jìn)一步累積中。從歷史走勢(shì)來看，土地一波交易高潮后樓市進(jìn)入調(diào)整的概率非常高。
新政為“地王”戴上“緊箍”
根據(jù)南京最新的樓市政策，擁有一套住房且房貸結(jié)清的，再購買二套房的首付比例將提高到35%；已擁有一套住房未結(jié)清再購買二套房的，首付比提升到五成。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者多方采訪了解到，在南京調(diào)控政策落地后的第一個(gè)周末，有4家樓盤選擇加推新房源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4家樓盤總共推出了超過1200套房源，均在當(dāng)天售罄，成為“日光”盤。南京當(dāng)?shù)孛襟w更爆出調(diào)控政策推出之后，依然有外地購房團(tuán)涌入南京樓市，投資客熱情不減。
而對(duì)于此前中介公開在媒體上叫賣“黃牛號(hào)”的事件，記者從南京購房者湯先生處獲知，依然有“黃牛黨”主動(dòng)聯(lián)系“一房難求”的他。近日南京河西朗詩熙華府被中介公開叫賣“黃牛號(hào)”的事情一出，朗詩地產(chǎn)品牌部方面此前回應(yīng)稱對(duì)該事件要進(jìn)行追究。8月18日，記者再度聯(lián)系該公司品牌部方面，就事件后續(xù)進(jìn)展進(jìn)行采訪，截止到記者發(fā)稿時(shí)，對(duì)方并未予以回應(yīng)。
隨著市場(chǎng)熱度回升，“面粉貴過面包”成為常態(tài)。針對(duì)地王頻出的土地市場(chǎng)，南京出臺(tái)了一項(xiàng)前所未有的全新政策：土地拍賣競(jìng)價(jià)達(dá)到一定比例時(shí)，政府將對(duì)該地塊所建商品住房的預(yù)售條件進(jìn)行調(diào)整。其中，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)80%時(shí)，申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)達(dá)到以下施工進(jìn)度：七層及以下的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層及以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。
與此同時(shí)，為防止地價(jià)攀升，南京還使出了絕殺技：當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士稱，這對(duì)南京土拍市場(chǎng)將是一記重拳。不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也提出：“日光盤”與“地王”頻現(xiàn)的市場(chǎng)背景下，增加土地供應(yīng)才是解決市場(chǎng)供求緊張的市場(chǎng)化有效措施。從本次政策內(nèi)容來看，僅改變土地的競(jìng)價(jià)方式，效果仍有待觀察。
另外對(duì)于南京土地市場(chǎng)而言，還可通過提高土地出讓金的首付比例，降杠桿控制“地王”帶來的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)房企拿地場(chǎng)外配資進(jìn)行監(jiān)管。
“只對(duì)預(yù)售條件進(jìn)行限定，雖然提高了預(yù)售條件，對(duì)于開發(fā)商也提出了更高要求，但是，對(duì)于拿地后項(xiàng)目的開工時(shí)間、達(dá)到預(yù)售條件的時(shí)間、竣工時(shí)間等關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)沒有進(jìn)行限定，開發(fā)商有可能據(jù)此囤地。”張宏偉稱。
與此同時(shí)，蘇州也開啟了限購模式。政策顯示，對(duì)于非本市戶籍居民家庭限購 2 套住房，且購買第2套住房時(shí)應(yīng)提供2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)稅或社保證明。
重啟限購的同時(shí)，蘇州還對(duì)限貸政策進(jìn)行了升級(jí)。個(gè)人名下已擁有一套住房且房貸款未結(jié)清的，在蘇州購買二套房的首付比例由四成升至五成；繼續(xù)停止發(fā)放第三套房的房貸。蘇州資深地產(chǎn)人士岳軍認(rèn)為，新政打擊投資客的力度還是比較大的。
對(duì)于土地市場(chǎng)，蘇州還提高了房企拍地的門檻：開發(fā)商住宅用地競(jìng)買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，土地出讓金首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上，同時(shí)全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個(gè)月內(nèi)。“這既能夠規(guī)避地王現(xiàn)象，也能使很多房企掂量拿地實(shí)力。換言之，3個(gè)月內(nèi)如果沒有100%的土地出讓金的準(zhǔn)備，那就不能拿地。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
不僅如此，蘇州將設(shè)立土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，成交價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的地塊，土地出讓金繳納期限縮短為2個(gè)月；而土地成交價(jià)超過指導(dǎo)價(jià)的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可；成交價(jià)超過指導(dǎo)價(jià)10%的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。
值得一提的是，當(dāng)公開出讓網(wǎng)上報(bào)價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%以上時(shí)，中止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報(bào)價(jià)方式確定土地競(jìng)得人，以一次報(bào)價(jià)中最接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。“也就是說，超過地價(jià)25%的時(shí)候，‘價(jià)高者得’的機(jī)制就失效了，而是選擇更接近報(bào)價(jià)平均數(shù)的報(bào)價(jià)來作為最終的土地交易價(jià)。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。
強(qiáng)二線城市需求外溢
實(shí)際上，今年下半年以來，由廈門開始，房?jī)r(jià)上漲的“四小龍”城市均已經(jīng)收緊調(diào)控政策，至此，引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士對(duì)于其他核心一二線城市是否會(huì)出臺(tái)新政的思考。
而政策層面的重壓，也加劇了核心二線城市的一種變化：資金外流。
盡管如此，土地市場(chǎng)的熱度絲毫沒有減退。南京在出臺(tái)土地競(jìng)價(jià)新規(guī)的第二天，即宣布大體量推地，一口氣推出18幅地塊，總出讓面積達(dá)到93.9萬平方米。根據(jù)出讓公告，這18幅地塊將于9月19日進(jìn)行網(wǎng)上競(jìng)拍，連拍3天。
“積極供地，說明政府還是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)和投資的，同時(shí)，房企業(yè)庫存又相對(duì)不足，拿地補(bǔ)倉意愿十分強(qiáng)烈。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，上半年，隨著一線城市率先出臺(tái)調(diào)控政策，房企紛紛前往南京、蘇州、廈門等“核心二線城市”拿地，使這些城市一度成為土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
同時(shí)，蘇州資深地產(chǎn)人士柴勝表示，蘇州市場(chǎng)仍處于饑渴狀態(tài)，市場(chǎng)需求較大，而各大開發(fā)商又處于缺地狀態(tài)，地價(jià)高是通病。目前，吳江市場(chǎng)的供應(yīng)量比較可觀，承接了蘇州的部分外溢。岳軍也提出，隨著蘇州、南京調(diào)控政策的強(qiáng)化升級(jí)，相當(dāng)部分的蘇州購房者將轉(zhuǎn)而到周邊的嘉興、無錫等地買房。此時(shí)，投資資金會(huì)出現(xiàn)一定程度的“溢出效應(yīng)”，從核心二線城市向周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。
8月16日，武漢網(wǎng)上掛牌出讓7宗地，其中，融創(chuàng)東西湖區(qū)涇河遠(yuǎn)郊拿地，樓面價(jià)10686.64元/平方米，溢價(jià)率397%，并因此斬獲東西湖區(qū)總價(jià)、單價(jià)雙料地王。
8月11日，福州市以55.86億元的價(jià)格出讓5宗土地。其中，五一新城地塊經(jīng)過近60輪激烈爭(zhēng)奪，被陽光城以總價(jià)15.5億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)106%，實(shí)際可售樓面價(jià)45511元/平方米。這不僅創(chuàng)下福州歷史單價(jià)新高，且明顯高出周邊房?jī)r(jià)水平。
事實(shí)上，從上半年開始，部分房地產(chǎn)企業(yè)就意識(shí)到“核心二線城市”的競(jìng)爭(zhēng)激烈，并尋求新的區(qū)域布局。其目光已轉(zhuǎn)移到天津、福州、佛山等東部熱點(diǎn)區(qū)域的其他城市，以及武漢、鄭州、成都等中西部區(qū)域中心城市。
“蘇州、南京出臺(tái)調(diào)控政策，不排除投資資金再度回流一線城市的可能。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦稱。8月17日，在上海土地市場(chǎng)瘋狂的行情之下，位于上海靜安（原閘北）中興社區(qū)的一幅住宅地塊進(jìn)入掛牌階段，起拍價(jià)46億元，吸引了18家企業(yè)前來競(jìng)拍。最終融信以110.1億元的總價(jià)擊敗17家各路土豪，以10萬元/平方米的名義樓板價(jià)，14.3萬元/平方米的可售面積樓板價(jià)，139%的溢價(jià)率，創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上最貴地王紀(jì)錄，未來項(xiàng)目售價(jià)毫無疑問將超過18萬元/平方米。
“‘地王’是未來最大的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)期隨后幾個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)一城一策，且資金收緊信號(hào)明顯。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。同時(shí)，如今“地王”頻現(xiàn)，接下來也勢(shì)必會(huì)有相對(duì)應(yīng)的“控地王”措施，以防止市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，需警惕四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 |
