作為投資需謹(jǐn)慎 二手豪宅賣不動價格反降
近段時間，杭州樓市簡直進(jìn)入了豪宅時代。大家綠城·金麟府、金茂府、濱江·錦繡之城，及先前綠城九龍倉·柳岸曉風(fēng)等豪宅樓盤的輪番亮相，讓杭州購房者陷入了“瘋狂”——排隊(duì)看樣板房、托關(guān)系買房的火熱場景持續(xù)上演。
在這撥購房者群體中，除了自住改善居住環(huán)境，有相當(dāng)一部分人屬于投資客。
豪宅真的適合投資嗎？從近幾年二手豪宅市場的表現(xiàn)，及未來供應(yīng)量來看，投資豪宅可能更需謹(jǐn)慎一些。（備注：本文豪宅特指單價高于35000元/平方米的住宅。）
今年豪宅成交已創(chuàng)歷史新高
豪宅市場的爆發(fā)，其實(shí)早已開始。
據(jù)快房網(wǎng)K指數(shù)研究室數(shù)據(jù)，截止到8月15日，杭州市區(qū)（含余杭、蕭山、大江東）已累計成交豪宅3975套，超過2015年全年的3462套，創(chuàng)2009年以來最高紀(jì)錄。
在豪宅成交的區(qū)域分布中，江干區(qū)占了最大比例，成交1715套，占成交總量的43%；上城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)依次位列第二、三、四位。
從豪宅分布的板塊來看，江干區(qū)的凱旋路、錢江新城、景芳是豪宅的主要聚集地；在上城區(qū)，豪宅主要集中在錢江新城、南星單元、紫陽單元；西湖區(qū)主要是在蔣村、文教板塊，而拱墅區(qū)的豪宅主要分布在市中心、申花、橋西。
住宅物業(yè)類型中，公寓類豪宅仍舊是成交主力，共成交3685套，占比超9成，比2015全年增加562套。
最近幾個單價4萬級別的豪宅樓盤的火熱表現(xiàn)，更是將豪宅的熱度推向了高峰。金麟府、金茂府和錦繡之城等樓盤，幾乎都出現(xiàn)了“搶房”場面。
三年前交付的豪宅
現(xiàn)在售價與買進(jìn)價格基本持平
豪宅市場這么火熱，投資的話，靠譜嗎？
多個中介門店反饋的信息顯示，二手豪宅市場表現(xiàn)并不活躍，漲價的能力也不如剛需改善樓盤，因?yàn)樗钠鹗挤績r基數(shù)已經(jīng)相對較高。
錢江新城某豪宅樓盤，2013年的成交均價高達(dá)50000元/平方米。交付后近三年時間過去了，如今大多數(shù)房源的掛牌價仍是50000元/平方米左右。算上利息和本金投資成本，大部分購房者是虧本出售的。
還有某知名豪宅，多年前價格就已達(dá)到60000元/平方米。而現(xiàn)在，二手房價格仍然是這個價格，甚至還更低。
中介工作人員表示，豪宅購房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力普遍很強(qiáng)，很多人其實(shí)不愿意花高總價買入住過的二手房。“富人比較在意房子前主人的情況，比如前主人若是生意失敗，或者破產(chǎn)，購房者還是在意的。”
據(jù)介紹，杭州某豪宅小區(qū)近三年來僅出現(xiàn)10余套二手房交易。
豪宅精裝修易折舊 投資傾向毛坯房
造成二手豪宅交易低迷、漲價乏力的另一個原因是，精裝修易折舊。
現(xiàn)在的豪宅樓盤，基本上是每平方米4000-5000元的高檔精裝修，這其實(shí)是很容易折損的。如果一套新房交付后幾年沒有入住，精裝修的墻紙會變得灰灰的，白色的櫥柜有可能發(fā)黃；黃梅天時，衣柜也有可能發(fā)霉。
如果一套豪宅交付5年還沒有賣出去，基本上裝修就要打5折了。所以如果是投資，不少人還是喜歡選擇毛坯房。
參觀精美樣板房的時候，大部分人會被那些精美的軟裝迷住，可是這些并非交付標(biāo)準(zhǔn)，與房子本身好壞沒有任何關(guān)系。有位田先生表示，有一次他看了一套軟裝全配好的樣板房后非常心動，再去看了自己想買的那套符合交付標(biāo)準(zhǔn)的、無家具的裸房，一下子清醒過來，馬上就打消了買房的念頭。
未來或?qū)⑿略?.2萬-1.4萬套豪宅
除了易折舊的精裝修，比較充足的供應(yīng)量也是影響二手豪宅市場的原因之一。
快房網(wǎng)梳理 2014年-2016年8月成交的地塊后發(fā)現(xiàn)，樓面價大于18000元/平方米的住宅、商住地塊共有22宗（高價地通常會打造成豪宅）。其中有15宗地塊的項(xiàng)目還沒有上市，當(dāng)中又有12宗是今年成交的。
這15宗地塊，土地價值583.7億元。如果相應(yīng)的15個豪宅項(xiàng)目在今年底或者明年陸續(xù)上市的話，杭州的豪宅體量將新增245.33萬平方米。按照今年豪宅房源熱銷面積段120-140平方米計算，未來豪宅市場預(yù)計會有1.2萬-1.4萬套入市。
前七個月杭州市區(qū)去化3667套豪宅，按這個去化速度，15個豪宅項(xiàng)目的房源需要23-27個月去化。這還是在火爆樓市背景下、不考慮目前可售豪宅等前提條件下，得出的樂觀計算結(jié)果。
豪宅并不是稀缺產(chǎn)品，購買力強(qiáng)勁的富人們自然會傾向于新房。 |
