7月27日，金地豪擲88億元拿下上海浦東祝橋的總價(jià)“地王”，這個(gè)曾經(jīng)在“地王”之路上折戟而踩錯(cuò)節(jié)拍的“沒落貴族”，正在逐漸爆發(fā)能量，意圖重拾昔日的輝煌——畢竟，富德生命人壽和安邦保險(xiǎn)兩大險(xiǎn)資大規(guī)模資金流入，使金地在一定程度上成為最不差錢的房企。
在過去兩年洶涌的險(xiǎn)資舉牌潮中，地產(chǎn)藍(lán)籌股金地首當(dāng)其沖，被富德生命人壽和安邦保險(xiǎn)輪番增持，最終二者分別成為第一、第二大股東，在董事會(huì)中占有一席之地。不過，不同于萬科股權(quán)之爭中寶能系和萬科管理層的勢(shì)同水火，金地和險(xiǎn)資在磕絆磨合中實(shí)現(xiàn)和解，至少表面上進(jìn)退有據(jù)。
但是從來沒有善意的敲門客，砸下真金白銀的險(xiǎn)資當(dāng)然要在金地的發(fā)展紅利中取得回報(bào)。根據(jù)金地2015年報(bào)數(shù)據(jù)，去年公司銷售額達(dá)到617億元，但營業(yè)收入只有327.62億元，扣非凈利潤約16億元，同比大幅下滑52%，創(chuàng)3年來最低；此外，金地去年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為27.79%，較2014年同期減少0.74個(gè)百分點(diǎn)。
舉牌金地，富德生命人壽、安邦保險(xiǎn)們賺到錢了嗎？
●高額分紅補(bǔ)償險(xiǎn)資
上市的第十五個(gè)年頭，金地終于實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模破600億元的目標(biāo)。這一時(shí)刻，比金地原計(jì)劃推遲了一年。
2015年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售面積446萬平方米、銷售金額617億元，分別同比增長15%和26%。至此，金地集團(tuán)終于實(shí)現(xiàn)了其2014年設(shè)下的銷售目標(biāo)。
早在2014年初，金地集團(tuán)就把當(dāng)年的銷售目標(biāo)設(shè)為600億元。遺憾的是，2014年1~12月，該集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積389萬平方米，累計(jì)簽約金額490.4億元，較原定600億元目標(biāo)差100多億元，僅完成全年目標(biāo)的81%。
2015年業(yè)績刷新紀(jì)錄的背后，是金地集團(tuán)的營收和利潤出現(xiàn)同比下降。2015年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入327.6億元，同比下降28%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為32億元，同比下降約20%?？鄢墙?jīng)常性損益之后，這一凈利潤約16.7億元，同比下降高達(dá)52%。另一方面，整體毛利率同比下降0.34個(gè)百分點(diǎn)。
而行業(yè)龍頭萬科，2015年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1955億元，同比增長三分之一，歸屬上市公司股東的凈利潤為181億元，同比增長了15%。
金地在年報(bào)中披露公司凈利潤下滑的原因——2015年集團(tuán)結(jié)轉(zhuǎn)面積和收入下降外，營銷費(fèi)用同比增長14.3%，管理費(fèi)用也同比增長了45.9%。
對(duì)此，金地方面也表示，2011年、2012年是房地產(chǎn)行業(yè)的小年，土地投資金額偏低，由于房地產(chǎn)從拿地到銷售、竣工結(jié)轉(zhuǎn)通常需要將近3年時(shí)間，使得2015年的結(jié)轉(zhuǎn)收入會(huì)受到影響。不過，2015年底已售未結(jié)算金額（含表外）超過600億元，而2014年已售未結(jié)算金額（含表外）不到500億元，同比增長36%，為以后年度的結(jié)轉(zhuǎn)收入、利潤情況打下較好的基礎(chǔ)。
同時(shí)，近年來金地凈利潤幾乎停止增長也是在為歷史買單。因決策失誤，金地在2009年左右砸重金拿高價(jià)地，資金承壓拖累開發(fā)規(guī)模增長，錯(cuò)失發(fā)展節(jié)奏。其在上海青浦等地以高溢價(jià)拿下的一批宗地所建成的產(chǎn)品銷售困難，至今尚未清盤。以2015年為例，減值計(jì)提高達(dá)5.5億元，占據(jù)凈利潤比重為17.2％。
在存貨周轉(zhuǎn)率方面，過去10年，金地平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.31，而萬科為0.36；金地平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.34，而萬科為0.38。
從盈利能力角度看，過去10年，金地的平均凈資產(chǎn)收益率為14.45%，而萬科卻高達(dá)19.36%。所以“效率”確實(shí)是金地被甩出一線軍團(tuán)的一個(gè)重要原因。
在高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)行業(yè)，金地以改善型以及豪宅別墅為項(xiàng)目定位，項(xiàng)目開發(fā)周期普遍在12~16個(gè)月左右，比其他一線房企一年左右的開發(fā)周期較長，這也是凈利潤持續(xù)下滑的因由。
雖然利潤各項(xiàng)指標(biāo)同比均出現(xiàn)大幅下滑，但2015年金地給出的大手筆分紅方案，毫不遜色一線房企。
據(jù)金地集團(tuán)2015年年報(bào)顯示，在母公司凈利潤中按10%計(jì)提盈余公積金后，該公司以最新總股本為基數(shù)，將每10股派發(fā)現(xiàn)金股利4.2元（含稅），現(xiàn)金分紅總金額高達(dá)18.9億元，分紅數(shù)額占凈利潤的59.07%。
這個(gè)分紅方案不僅比金地集團(tuán)前兩年的14.61%和19.82%的分紅比例大幅增長，甚至超出了行業(yè)龍頭萬科（2015年分紅數(shù)額占到公司合并歸屬母公司股東凈利潤的比例為43.87%），富德生命人壽與安邦分別持有金地集團(tuán)29.94%和20.49%股份，在此次分紅中入賬5.65億元和3.87億元股利。
深圳一位資深央企品牌總監(jiān)對(duì)金地長期關(guān)注，他向記者表示，這樣高比例的分紅是金地歷史上沒有出現(xiàn)過的，此舉可能是金地集團(tuán)對(duì)大股東富德生命人壽、安邦的“補(bǔ)償”。
事實(shí)上，險(xiǎn)資入駐金地董事會(huì)，和管理層的博弈從未消退。早在2015年初項(xiàng)目跟投成為行業(yè)熱潮之時(shí)，金地集團(tuán)就曾試圖推行核心員工項(xiàng)目跟投議案。但該計(jì)劃在生命人壽、安邦的強(qiáng)烈反對(duì)下，反對(duì)票的股票數(shù)高達(dá)22.45億股，占比達(dá)到86.44%，最終擱淺。
就在金地高比例分紅方案出爐的前夕，公司發(fā)布公告稱，董事會(huì)會(huì)議對(duì)上述議案進(jìn)行表決，金地集團(tuán)14名董事悉數(shù)出席，其中12名董事投了贊成票，生命人壽、安邦派駐的兩名董事則以權(quán)屬糾紛和程序正義為由投了反對(duì)票，最終議案得以通過。
對(duì)此，上述央企品牌總監(jiān)分析稱，此次高額分紅一方面是變相補(bǔ)償因項(xiàng)目跟投利益受損的大股東富德生命人壽、安邦；同時(shí)，金地集團(tuán)也可能據(jù)此拉攏中小股東，以便于他們支持金地推行轉(zhuǎn)型措施。
數(shù)據(jù)也顯示，最近3年金地累計(jì)現(xiàn)金分紅金額占公司最近3年年均凈利潤的比例為88.55%。這3年，也恰好是險(xiǎn)資舉牌到最終進(jìn)入金地董事會(huì)的時(shí)期。
有市場人士表示，高比例分紅會(huì)分流金地的開發(fā)資金，或在一定程度上影響其開發(fā)規(guī)模。 |
