中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)何去何從，這個疑問已發(fā)酵7個月之久。
今年年初，原董事長寧高寧帶著11年奮斗史轉(zhuǎn)戰(zhàn)中化集團，中糧集團正式進入趙雙連時代。7月18日，中糧集團與中紡集團在北京召開大會啟動戰(zhàn)略重組，并公布了中糧國有資本投資公司改革試點方案。
履新半年的趙雙連祭出“瘦身健體”的改革計劃，顛覆了寧高寧時代為補足全產(chǎn)業(yè)鏈條而不斷“增肥”的戰(zhàn)略路徑。變革背后，曾被寧高寧寄予厚望的中糧集團地產(chǎn)王國似乎真的走到了關(guān)口。
根據(jù)中糧集團的“十三五”規(guī)劃，中糧集團將推動糧油、食品、金融、地產(chǎn)四大板塊2019年整體上市。目前，中糧集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)擁有 中糧地產(chǎn) （000031.SZ）與大悅城（00207.HK）兩大上市平臺的內(nèi)部整合是否已進入時間軌道？能否在時間表2020年前完成？
“內(nèi)部整合，某種程度上會服從中糧集團的改革意志。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴時代周報記者，未來，這兩個平臺如何在項目層面進行協(xié)作，如何進行資金平衡，如何在團隊和管理體系上整合匹配，都需要中糧集團在頂層設(shè)計上作出具體規(guī)劃和安排。
輕資產(chǎn)與混改
“輕資產(chǎn)”突圍路上，大悅城再落一子，擇址貴陽。
7月26日，貴州省委常委、貴陽市委書記陳剛與中糧集團副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理周政握手言歡。周政帶來的大悅城品牌，將輸出落地在貴州恒豐地產(chǎn)旗下的貴陽中心。
這里是貴州省規(guī)劃的100個城市綜合體之一，大悅城的任務(wù)是交出貴陽規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的購物中心標(biāo)桿。大悅城是否入股，雙方還沒有定論。
大悅城是中糧集團的金字招牌，名字靈感源于《論語》中“近者悅，遠者來”，由寧高寧一手締造。時間拉回到2004年，國資委一紙任命，46歲的華潤集團副董事長兼總經(jīng)理寧高寧空降中糧集團，就任董事長一職。
中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)歷經(jīng)多年盤整，最終形成中糧地產(chǎn)和大悅城兩大平臺，并分別在A股、H股借殼上市，這背后寫滿了寧氏印跡。
從2007年第一座大悅城落戶北京西單至今，9年時間里，大悅城并沒有遍地開花，自持項目目前僅有8個，其中7個開業(yè)，1個在建，離寧高寧曾布置的“5年20城”目標(biāo)尚遠。
外界對大悅城發(fā)展速度過慢的質(zhì)疑，商業(yè)地產(chǎn)重負荷及“萬年沉疴”資本市場難題，都迫使其給出答案。大悅城的解惑路徑是輕資產(chǎn)，并在2015年底落地了首個輕資產(chǎn)項目—天津和平大悅城，而上文的貴陽大悅城是其第二個輕資產(chǎn)項目。
在貴陽，周政對大悅城的輕資產(chǎn)思路有過些許表態(tài)，“入個小股，大悅城可以收取品牌管理費、運營管理費；如果項目做得好，大悅城可以以進入時的價格適當(dāng)增加股權(quán)；如果項目做得特別好，我們也可以全部收購”。
在周政看來，輕資產(chǎn)輸出是一個動態(tài)的管理和投資的過程，而通過輸出品牌的低成本方式去發(fā)展，大悅城既可以獲得增值管理收益，也可以獲得評估增值的溢價。
輕資產(chǎn)被定義為大悅城未來之路的重要索引。據(jù)時代周報記者了解，對于自持存量資產(chǎn)，大悅城正在控制權(quán)范圍內(nèi)，引入外部投資者，為下一步擴張張羅糧草。
周政一口氣把所有自持大悅城項目都擺上了貨架，他期許遇見的，是有大胃口吞下近百億標(biāo)的的“財主”。
7月18日，北京市產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上掛出了大悅城的三則股權(quán)叫賣信息，其三家子公司各掛出了49%股權(quán)，掛牌價分別為78.41億元、10.78億元和3.7億元。大悅城要求接盤方一并吃下這三家公司股權(quán)，并一次性付款。
十天后，接盤方之一浮出水面。7月29日，大悅城公告稱，全資附屬公司恒瑞作為普通合伙人，與兩家機構(gòu)投資者就Joy City Commercial Property Fund（大悅城商業(yè)基金）定立有限合伙協(xié)議。這兩家機構(gòu)投資者將分別認購63.33億元及31.66億元的基金權(quán)益，該基金擬參與競標(biāo)上述三家公司各49%股權(quán)。
“大悅城輕資產(chǎn)更近一步，‘瘦身’之后，一增一減之間緩解了資金壓力，”克而瑞研究中心分析師房玲告訴時代周報記者，而通過品牌輸出撬動規(guī)模擴張，“5年20城”不再遙不可及。
2015年末，大悅城持有現(xiàn)金約37.26億元，同比大幅下跌了42.57%，而企業(yè)總有息負債則達到了247.96億元，同比增長2.89%，現(xiàn)金短債比為0.88，企業(yè)持有現(xiàn)金并不充裕。
在房玲看來，輕資產(chǎn)“無本生意”，也將提高大悅城整體收益回報率。2015年，大悅城地產(chǎn)的核心凈利率約為9.3%，而凈資產(chǎn)回報率僅為2.2%。
當(dāng)然，這也被視作是大悅城混合所有制改造的關(guān)鍵進展。
中糧集團是央企53家特大型企業(yè)之一，也是六家國有企業(yè)改革試點企業(yè)之一。
“我們探索的是一條有進有退的優(yōu)化資本布局之路，”在7月18日并進中紡集團后，現(xiàn)任中糧集團董事長趙雙連有過表態(tài)，中糧集團分類分層地推進混合所有制與股權(quán)多元化，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)將通過混合所有制改革優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提升盈利水平。
早在去年的大悅城2015年中業(yè)績會上，周政也已有所透露，中糧集團目前仍占大悅城66.73%的股份，股權(quán)比例還是比較大的。下一步，將穩(wěn)妥地尋找合作伙伴，推進混合所有制改革。從股權(quán)多元化入手，中糧集團的改革方向是引入產(chǎn)業(yè)、基金、民營、外資等資本來優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)。
整體上市信號
在“十三五”開局之年與國資改革落地實施的第一年中，中糧集團成為了2016年第一艘駛向新海域的大船。
中糧集團的畫圈還沒有繪完。2016年1月5日，寧高寧帶著遺憾卸任中糧集團董事長職務(wù)，他的使命將有趙雙連繼續(xù)下去。
7月20日晚，美國《財富》雜志發(fā)布了2016“世界500強”排行榜，中糧集團連續(xù)23年入圍，今年名列榜單第121位，比上年的272位上升151個名次，成為排名上升最快的中國企業(yè)。
在世界農(nóng)糧企業(yè)中，中糧集團的排名僅次于ADM公司。另外三家世界級糧商分別排在五百強的第112、第157及第214名。
“十三五”期間，中糧集團有著更宏大的目標(biāo)。時代周報記者了解到，中糧集團提出了2020年關(guān)鍵性指標(biāo)，其中營業(yè)收入將達7500億元，總資產(chǎn)6000億元，利潤總額150億元。
除了要做全產(chǎn)業(yè)鏈的國際化大糧商，國有資本糧油食品業(yè)務(wù)占比達到80%之外，中糧集團未來還將推動糧油、食品、金融、地產(chǎn)四大板塊整體上市。其中，“十三五”期間，中糧集團將致力打造2-3個營收超1000億元規(guī)模，4-5個超500億元規(guī)模的專業(yè)化公司（平臺）。
據(jù)時代周報記者了解，中糧集團正按照“小總部、大產(chǎn)業(yè)”的原則進行改革，搭建“集團總部資本層-專業(yè)化公司資產(chǎn)層-生產(chǎn)單位執(zhí)行層”的三級架構(gòu)，目的是把資本與資產(chǎn)管理分開，厘清權(quán)責(zé)。
依據(jù)業(yè)務(wù)聚焦原則，中糧集團組建了18個專業(yè)化公司（平臺），人權(quán)、資產(chǎn)配置權(quán)、生產(chǎn)和研發(fā)創(chuàng)新權(quán)、考核評價權(quán)及薪酬分配權(quán)等五大類關(guān)鍵權(quán)力會下放給專業(yè)化公司（平臺）。
“中糧地產(chǎn)與大悅城就在18個專業(yè)化平臺中。”《北京商報》援引中糧集團內(nèi)部人士消息稱，未來肯定要整合在一起。
事實上，早在2011年3月，寧高寧就明確提出，中糧集團在中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)（大悅城前身）兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺合并完成后，將會以A+H的方式整體上市。但種種原因擱置，中糧系地產(chǎn)整體上市計劃未能成行。
雖然寧高寧為中糧系地產(chǎn)板塊的統(tǒng)籌發(fā)展頗費心思，但兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)在銷售業(yè)績方面，都尚未進入行業(yè)第一陣營。在規(guī)模和排名方面，沒有得到集團實質(zhì)性的提振。
從成長性來看，大悅城營業(yè)增長率、利潤增長率和總資產(chǎn)增長率低于行業(yè)平均水平。2015年，大悅城地產(chǎn)三組數(shù)據(jù)分別為-5.93%、-50.75%、12.1%，行業(yè)平均為13.66%、27.58%、20.79%。
中糧地產(chǎn)的核心地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)盈利能力在央企中全面落后，幾乎僅為行業(yè)領(lǐng)先水平的一半左右。2015年，中糧地產(chǎn)凈利潤7.22億元，如果扣除非經(jīng)常性損益僅有1.05億元。在非主營業(yè)務(wù)中，中糧地產(chǎn)持有的金融資產(chǎn)和負債取得的投資收益高達8.82億元，占利潤總額的63.02%。
新華網(wǎng)文章指出，中糧集團從來沒有放棄對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重構(gòu)、整合與改革。
一個很明顯的線索是，中糧系在主線大悅城旗艦商業(yè)以外，中糧地產(chǎn)還在發(fā)展祥云小鎮(zhèn)這種城市近郊的慢生活、微度假模式。
可以窺探的是，在中糧地產(chǎn)和大悅城內(nèi)部，對兩者的綜合盤算已經(jīng)展開。對中糧集團而言，中糧地產(chǎn)和大悅城各自為戰(zhàn)的時候，一個輕、一個重，它們只有在集團統(tǒng)一核算的時候才一起平衡著資本。
但當(dāng)雙方都在一定階段內(nèi)完成了各自的品牌使命后，隨著中糧集團打造全產(chǎn)業(yè)鏈訴求的強烈以及國資委推動的國企混合所有制改革的頂層設(shè)計要求，中糧集團改革地產(chǎn)業(yè)務(wù)就再合理不過了。
大悅城、中糧地產(chǎn)方面回復(fù)時代周報記者提綱稱，目前暫未了解到業(yè)務(wù)整合的相關(guān)信息。大悅城是專注于現(xiàn)有綜合體和其他核心商用物業(yè)的境外上市平臺，與中糧地產(chǎn)有明確業(yè)務(wù)區(qū)分，不存在同業(yè)競爭情況。 |
