今年“3·25新政”出臺后，深圳買家張先生預(yù)期房價會下跌，借“3·25新政”為由，要求解除買賣合同，起訴賣家要回50萬元定金，結(jié)果被賣家反訴要求支付違約金。南山法院日前一審判決：買家須賠償賣家110萬元違約金。
2015年“3·30政策”導(dǎo)致深圳房價暴漲，催生業(yè)主毀約潮，買方抱團(tuán)取暖，討伐業(yè)主沒有契約精神，時隔一年，2016年“3·25新政”導(dǎo)致深圳局部房價出現(xiàn)下調(diào)，買方開始借口毀約，一漲一跌間違約角色瞬間的轉(zhuǎn)變令人唏噓。
交易：
換房賣樓約定違約責(zé)任
業(yè)主徐先生于今年3月6日，將其位于南山區(qū)花園城的房屋以940萬元賣予買方張先生，合同約定：買方4月15日前支付定金50萬元、監(jiān)管首期款并申請按揭貸款，首期款數(shù)額以銀行貸款為準(zhǔn)，若銀行承諾貸款不足以支付剩余房款的，應(yīng)在三個工作日內(nèi)補(bǔ)齊；賣方3日內(nèi)做公證給擔(dān)保公司融資贖樓，任何一方逾期履行合同超過5日，對方有權(quán)解除合同并要求其按轉(zhuǎn)讓成交價的20%支付違約金。
上述合同簽訂后，徐先生如約做公證委托擔(dān)保公司贖樓。眼看房子賣出去了，買家定金也按時交付了，徐先生也迅速出手，于今年3月13日以1156萬元另行購買王某名下物業(yè)，并支付定金70萬元及中介費(fèi)用2.6萬元，合同約定買賣雙方違約金同樣為成交價的20%。
買家：
業(yè)主降價18萬后仍上訴
今年3月25日，深圳“3·25新政”樓市調(diào)控政策出臺，張先生預(yù)期深圳房價會下跌，要求徐先生降價銷售。由于徐先生已經(jīng)另行下定購買房屋，如交易不成將構(gòu)成違約，在騎虎難下的情況下，徐先生接受了張先生的降價要求，今年4月15日，徐先生與張先生達(dá)成降價18萬元的《補(bǔ)充協(xié)議》，將成交價由940萬元降低到922萬元！
可是，即使業(yè)主徐先生同意降價18萬元，并簽訂降價《補(bǔ)充協(xié)議》，張先生思慮后還是決定不買了。
今年4月19日，張先生向南山區(qū)法院起訴，要求與賣家徐先生解除合同，對方返還其定金50萬元！張先生起訴理由有二：樓市“3·25新政”出臺，嚴(yán)禁首付貸；而其名下還有一套物業(yè)，按照“3·25新政”，首套還清買二套，首付三成由以前的三成改為四成；新政嚴(yán)禁首付貸且首付變成四成，張先生認(rèn)為新政導(dǎo)致其無法獲取預(yù)期的七成貸款，無力履行合同。
賣家：
反訴買家違約索賠184萬
賣家徐先生一看買家張先生不僅違約，可能導(dǎo)致自己換不成房不說，還將自己告上法庭了，要求退還定金，覺得很不合理。馬上委托律師團(tuán)隊提起反訴，要求判決買方張先生支付違約金184.4萬元（成交價922萬元的20%）并支付全部訴訟費(fèi)用，駁回其全部本訴請求。
徐先生代理方深圳市信榮律師事務(wù)所二手房律師團(tuán)隊認(rèn)為，新政后簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》不能再以新政為由解約。合同履行過程中雙方于2016年4月15日簽署降價成交的《補(bǔ)充協(xié)議》，此時“3·25新政”已經(jīng)出臺，買方已知相關(guān)貸款政策的變化，無權(quán)再以此為由解除合同；合同未約定首付三成，買方無權(quán)因首付“三改四”解約。
此外，買方張先生自述其首期款來源于首付貸，但賣家徐先生代理律師認(rèn)為，即便在“3·25新政”之前，國家房貸政策本意也是首付款應(yīng)為自有資金，買方負(fù)有保障首付款來源合規(guī)的義務(wù)，其自行贖樓再貸款做首付業(yè)主并不知曉，首付款來源與業(yè)主無關(guān)，即便被拒屬實(shí)，法律后果也應(yīng)由其自行承擔(dān)。
在徐先生代理方看來，買方張先生有能力追加一成首付。根據(jù)張先生提供的證據(jù)顯示，合同履行過程中，買方用93萬元償還其他房屋按揭貸款，既有235萬元銀行存款，又有一套紅本在手——無抵押房屋（預(yù)計至少價值500萬元），不存在無力支付首付款的問題，結(jié)合其之前已經(jīng)要求降價購買的事實(shí)，能夠確認(rèn)因新政導(dǎo)致增加一成首付無力履行合同只是其預(yù)期房價繼續(xù)下跌的毀約借口。
賣家徐先生還認(rèn)為，買方張先生的違約行為導(dǎo)致自己損失巨大。由于徐先生是賣舊換新，在與張先生簽約后，以1156萬元另行購買房屋。由于“賣舊”交易無法履行，將導(dǎo)致其沒有購房資格、沒有首期款，沒有能力履行“換新”的合同，同樣面臨被賣家追究違約責(zé)任的風(fēng)險。
判決：
買家違約支付違約金110萬
此案于5月27日在南山法院開庭，今年7月18日，南山區(qū)人民法院作出一審判決：確認(rèn)雙方買賣關(guān)系于今年5月19日解除，賣方退還買房定金50萬元，但是，買方張先生須賠償賣家徐先生110萬元違約金。 |
