“地王”再起，牽動(dòng)債券市場(chǎng)的神經(jīng)。考慮到5月份房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)雙雙出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，市場(chǎng)對(duì)此信號(hào)的判斷產(chǎn)生猶疑。通過觀察房?jī)烧叻謩e與10年期國(guó)開債利率的走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資與長(zhǎng)端利率的關(guān)系更為密切，相關(guān)程度更高。之所以房地產(chǎn)銷售對(duì)長(zhǎng)端利率的指示作用較弱，一是由于房?jī)r(jià)上漲對(duì)通脹的作用并不顯著，二是因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售領(lǐng)先開發(fā)投資6個(gè)月左右，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)反映能力較弱。
房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)長(zhǎng)端利率的影響機(jī)制是什么？
房地產(chǎn)開發(fā)投資與長(zhǎng)端利率高度相關(guān)的邏輯有三點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)開發(fā)投資反映新的融資需求，信用派生帶動(dòng)信貸利率上行，同時(shí)法定存款準(zhǔn)備金補(bǔ)繳會(huì)對(duì)債券市場(chǎng)流動(dòng)性產(chǎn)生擠出效應(yīng)，提升長(zhǎng)端利率中樞；其次，房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)上游制造業(yè)及大宗商品開工和價(jià)格上漲，推升PPI進(jìn)而提升長(zhǎng)端利率；第三，購(gòu)買土地成為地方政府性基金收入，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“穩(wěn)增長(zhǎng)”托底經(jīng)濟(jì)限制利率下行空間。
收益率下降的拐點(diǎn)在哪里？
房地產(chǎn)后市判斷的邏輯是，首先房地產(chǎn)開發(fā)商的新開工意愿是由銷售狀況決定的，下半年銷售大概率將放緩，由此會(huì)對(duì)開發(fā)商的判斷和情緒產(chǎn)生一定影響。但是從土地的情況看，土地市場(chǎng)的火爆反映出資金避險(xiǎn)需求升溫，優(yōu)質(zhì)土地仍是房企投資的重要標(biāo)的，疊加金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑，而是在總體高位上緩慢下行。在房地產(chǎn)“銷售-庫(kù)存去化-投資開發(fā)”鏈條暢通的前提下，預(yù)計(jì)在三季度末房地產(chǎn)新開工出現(xiàn)趨勢(shì)性下行。目前債市短期或出現(xiàn)小幅下行，但尚不足以形成趨勢(shì)性的投資機(jī)會(huì)，維持偏謹(jǐn)慎判斷。 |
