房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲，一線城市和二線核心城市的房?jī)r(jià)均已十分高昂，這些城市的年輕人絕大多數(shù)買(mǎi)不起房，可是三四線城市就業(yè)機(jī)會(huì)又不多，要想繼續(xù)待在核心大城市，只能選擇租房。
這兩年，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房屋租金水漲船高。租不起房逐漸變成一個(gè)大問(wèn)題，大到引起國(guó)務(wù)院重點(diǎn)關(guān)注。
國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），要求到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系?！兑庖?jiàn)》還提出各地要制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。
那么各地的租金水平又是怎么樣，哪些城市租房壓力更大呢？
大城市租房也不易
記者根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)發(fā)布的中國(guó)城市租金排行榜，對(duì)42個(gè)主要城市（省會(huì)、計(jì)劃單列市和部分經(jīng)濟(jì)大市）的房屋租金統(tǒng)計(jì)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，北上深三大一線城市的租金在全國(guó)遙遙領(lǐng)先，廣州以及杭州、廈門(mén)、三亞緊隨其后。在房屋租售比方面，廈門(mén)租金收益相對(duì)最低，要收租63年才能回本。
必須指出的是，這里的租金都是平均租金的概念，即在市轄區(qū)的所有的房子平均租金價(jià)格。在任何一座大城市內(nèi)部，中心區(qū)和偏遠(yuǎn)區(qū)域的租金價(jià)格差異極大。另外，以下所說(shuō)的價(jià)格，均為每平方米的價(jià)格。
數(shù)據(jù)顯示，北京的平均租金達(dá)到71.24元，也就是說(shuō)在北京租一套100平方米的房子，價(jià)格要超過(guò)7000元，當(dāng)然在中心區(qū)域，則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這一價(jià)格。緊隨其后的是上海和深圳，這兩個(gè)城市的平均租金超過(guò)66元/平方米。
在北上深之后，第二梯隊(duì)的城市與三大一線城市差距極大，比如一線城市廣州雖然排在第四，但與其他三個(gè)一線城市相差了22元，差距相當(dāng)之大。不僅如此，在漲幅方面，北上深房租同比都上漲超過(guò)10%，而廣州仍然不溫不火，同比僅上漲1.64%，這是因?yàn)?，過(guò)去一年，北上深房?jī)r(jià)上漲較快，而廣州一直保持理性平穩(wěn)的狀態(tài)。
排第五的是近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭十分不錯(cuò)，最有希望邁入一線城市行列的杭州，平均租金達(dá)到41.39元，基本與廣州在一個(gè)檔次，租金漲幅也達(dá)到了5.62%。這也說(shuō)明，隨著這兩年杭州信息經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，進(jìn)入杭州的年輕白領(lǐng)越來(lái)越多，房屋租金也水漲船高。
在杭州之后，廈門(mén)和三亞兩座旅游城市分列六、七位，這兩座城市目前的房?jī)r(jià)水平比較高，尤其是廈門(mén)，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)廣州，排在北上深之后，位居全國(guó)第四，因此房租高企也屬正常。
從第八位的南京開(kāi)始，大部分城市的租金差別不大，比如南京平均租金為33.23元，第14名的溫州租金為30.21元?？傮w上看，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的城市房?jī)r(jià)高，房租也比較高。在14個(gè)平均租金過(guò)30元的城市中，除了哈爾濱，其他城市均位于沿海地區(qū)。
相比之下，42個(gè)主要城市中，租金最便宜的幾個(gè)城市分別是石家莊、呼和浩特、無(wú)錫、烏魯木齊和合肥。其中石家莊和呼和浩特的平均租金都低于20元，其他三個(gè)城市也僅略高于20元。倒數(shù)第五的合肥盡管近來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，但平均租金也僅有21.52元，這說(shuō)明租金相比房?jī)r(jià)有一定的滯后效應(yīng)，預(yù)計(jì)未來(lái)該市房租上漲仍有較大空間。
廈深收租回報(bào)期最長(zhǎng)
不過(guò)，租金漲幅雖然快，但是還無(wú)法追上房?jī)r(jià)上漲的步伐。這其中，房屋租售比可以反映一個(gè)城市的收租回報(bào)周期。
按照國(guó)際慣例，租售比是衡量一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行良好的重要指標(biāo)，指每平方米月租金與房?jī)r(jià)之間的比值，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為1∶100到1∶200。不過(guò)由于國(guó)情等方面的差異，例如發(fā)達(dá)國(guó)家在房屋持有環(huán)節(jié)的成本更高，因此房租也會(huì)更貴。
再比如，中國(guó)的消費(fèi)觀念與發(fā)達(dá)國(guó)家不一樣。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說(shuō)，中國(guó)購(gòu)房者資金來(lái)源與西方不同，不僅來(lái)自夫妻雙方，他們的父母也會(huì)出錢(qián)付首付；其次，發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)自有率比較低，對(duì)房產(chǎn)的熱衷程度不高，購(gòu)買(mǎi)后用于自住的用途高，投資價(jià)值不高。而在中國(guó)，房產(chǎn)在整個(gè)社會(huì)財(cái)富里面作為儲(chǔ)蓄用途抗通脹的比例很高。因此相比收入，中國(guó)的房?jī)r(jià)水平更高。
因此，綜合各種原因，中國(guó)的房屋租金回報(bào)周期也遠(yuǎn)遠(yuǎn)比國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)更長(zhǎng)?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)20個(gè)房屋的租金回報(bào)周期最長(zhǎng)的一二線城市數(shù)據(jù)顯示，這些城市的房屋租金周期大多超過(guò)400個(gè)月以上（即使第20名的武漢也接近這一數(shù)字）。
其中，房屋租賃回報(bào)周期最長(zhǎng)的是二線城市廈門(mén)，房屋租售比高達(dá)1∶756，也就是說(shuō)，需要出租房屋756個(gè)月（約63年）才能收回購(gòu)房的本錢(qián)。
廈門(mén)的回報(bào)期之所以這么長(zhǎng)，與其近年來(lái)快速上漲的房?jī)r(jià)有關(guān)。自2009年以來(lái)，廈門(mén)房?jī)r(jià)都保持上漲的勢(shì)頭，即便是2014年全國(guó)房?jī)r(jià)下行調(diào)整的時(shí)候，廈門(mén)房?jī)r(jià)仍持續(xù)上漲，尤其是在今年以來(lái)一二線房?jī)r(jià)的上升過(guò)程中，廈門(mén)作為二線“四小龍”的一員，漲幅相當(dāng)驚人。
50多歲的陳先生來(lái)自福建泉州，目前在浙江做點(diǎn)小生意，2014年底在廈門(mén)杏林灣入手了一套80多平方米的房子，每個(gè)月要還1.2萬(wàn)元左右，去年年中由于資金緊張，陳先生一度想要賣(mài)掉這套房子，不過(guò)最后還是支撐下來(lái)。“幸好支撐了下來(lái)，現(xiàn)在這套房子升值了至少100萬(wàn)，做生意要賺多少年才能賺到啊。”
“廈門(mén)房?jī)r(jià)基本就是喊上去的。”去年8月以后一直在廈門(mén)各個(gè)區(qū)域看房的肖先生說(shuō)，相比去年8、9月，現(xiàn)在廈門(mén)城區(qū)的大部分房?jī)r(jià)已上漲三四成。“現(xiàn)在許多上班族靠自己已經(jīng)不大可能買(mǎi)得起這邊的房子。”
根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)的數(shù)據(jù)，5月份廈門(mén)的平均房?jī)r(jià)已達(dá)到29027元，超過(guò)一線城市廣州近9000元，直逼北上深，位居全國(guó)第四。不過(guò)房?jī)r(jià)在高漲，房租上漲相對(duì)較慢，目前廈門(mén)的租金水平位居全國(guó)第六，僅相當(dāng)于北上深的五成多，相當(dāng)于廣州的86%。這也說(shuō)明，相比高漲的房?jī)r(jià)，廈門(mén)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)所能支撐的租金水平要滯后很多。
另一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳位居第二，其租售比為1∶740，相當(dāng)于要收租62年才能回本。盡管深圳的房租也漲了不少，但畢竟房?jī)r(jià)上漲的速度更快。2015年以來(lái)，深圳大部分區(qū)域的房?jī)r(jià)都漲了一倍以上。
在廈深之后，是去年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的二線城市南京，其租售比達(dá)到1∶631，相當(dāng)于要收租53年才能回本。北京排名第四，租售比與南京相近。上海位居第五，其租售比也達(dá)到了1∶616。這五個(gè)城市的租售比都超過(guò)了1∶600。
值得注意的是，相比房?jī)r(jià)，租售比排名靠前的城市，不再是一線城市“專(zhuān)屬”，多個(gè)二線城市均漲幅靠前，例如除了租售比周期最長(zhǎng)的廈門(mén)外，南京也高居第三，珠海、溫州、蘇州、天津和合肥分列第6到第10位。
這其中，廈門(mén)、南京、珠海、蘇州和合肥都屬于去年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)高漲的二線城市。但是由于房租遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有房?jī)r(jià)上漲的步伐快，因此這些城市的房屋租賃周期也在不斷拉長(zhǎng)。
租賃回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)，也影響了住房租賃市場(chǎng)的培育。張大偉認(rèn)為，租售比過(guò)低是影響建立住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵因素，要想達(dá)到《意見(jiàn)》想要的效果，需要后續(xù)配套措施的出臺(tái)，使房?jī)r(jià)不再大幅上漲，整體價(jià)格平穩(wěn)，租售比提高，這樣才能建立完善的住房租賃市場(chǎng)。 |
