為實(shí)現(xiàn)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，6月3日，央行上?？偛吭诠俜骄W(wǎng)站發(fā)布了上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架，在全國(guó)率先實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，其目的是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融調(diào)控管理機(jī)制，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
同時(shí)，這也成為央行上海總部配合上海市委、市政府加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，充分發(fā)揮市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制作用，支持上海市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要舉措。
上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的核心是從人口、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融、經(jīng)濟(jì)與金融等四方面建立上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，在綜合評(píng)估判斷上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建逆周期的房地產(chǎn)金融宏觀審慎調(diào)控機(jī)制, 促進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行和上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“本輪房地產(chǎn)宏觀審慎政策中，上海央行將一些既有指標(biāo)統(tǒng)籌成體系，試點(diǎn)成功概率大，有可能全國(guó)鋪開。本次政策是多了一個(gè)’尺子’，而不是多了一把’剪刀’。而且尺子比過去更精密，更超前，實(shí)現(xiàn)預(yù)期管理。 ”針對(duì)本輪上海房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，過去對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控更多是通過各種限制，本輪房地產(chǎn)審慎管理與之前房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)合，最重要的意義是分城試策，根據(jù)不同城市有“托底蓋帽”舉措?，F(xiàn)在上海邁出第一步，是通過信貸方面對(duì)個(gè)別城市的微調(diào)來達(dá)到預(yù)期管理，以及對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，但房地產(chǎn)是目前影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要方面，是否能現(xiàn)在就做到這一點(diǎn)，還有待觀察。
宏觀審慎“小試牛刀”
事實(shí)上，上海房地產(chǎn)宏觀審慎框架是央行MPA框架的“小試牛刀”。為進(jìn)一步完善宏觀審慎政策框架，更好地發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)作用，2016年1月，央行已構(gòu)建起金融機(jī)構(gòu)宏觀審慎評(píng)估體系 (Macroprudential Assessment，MPA)。
此次央行上海總部率先推出房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，不僅有利于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融平穩(wěn)健康運(yùn)行，對(duì)于全國(guó)范圍內(nèi)MPA的進(jìn)一步推進(jìn)也起到先行者的示范作用。
房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不僅在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)中占較大的比重，同時(shí)房地產(chǎn)又是資金借貸活動(dòng)的主要抵押品，是產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、影響廣泛的行業(yè)。從固定資產(chǎn)投資到融資活動(dòng)，從商務(wù)成本到金融杠桿率，從居民消費(fèi)到大宗商品貿(mào)易，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎涵蓋并影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的方方面面。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序運(yùn)行是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的前提。
央行上海總部副主任兼上海分行行長(zhǎng)張新表示，金融危機(jī)以來，主要經(jīng)濟(jì)體逐步建立起金融宏觀審慎管理框架，并高度重視調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)際貨幣基金組織(IMF)和國(guó)際清算銀行(BIS)都在鼓勵(lì)各成員國(guó)根據(jù)本國(guó)國(guó)情實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。
在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的背景下，央行為了更加有效地實(shí)施貨幣政策，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，積極推進(jìn)宏觀審慎管理在我國(guó)的實(shí)踐。特別是，針對(duì)房地產(chǎn)區(qū)域分化明顯的特征，鼓勵(lì)各地結(jié)合房地產(chǎn)走勢(shì)、金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款投放以及資產(chǎn)質(zhì)量等情況，建立房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架。
值得注意的是，自今年3月份上海實(shí)施“滬九條”房地產(chǎn)調(diào)控政策以來效果顯著，上海市房地產(chǎn)已趨于平穩(wěn)。
6月2日，央行上海總部綜合管理部主任文善恩在上海市新聞辦舉行的“2016陸家嘴論壇”發(fā)布會(huì)上對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》等媒體表示，“滬九條”推進(jìn)以來，上海房地產(chǎn)交易量目前已回歸常態(tài)，4月以來交易量趨于穩(wěn)定，每天網(wǎng)簽交易量為900套，相當(dāng)于過去5年的平均水平。
與此同時(shí)，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、商品房新開工面積同比增速、住房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)、個(gè)人住房貸款發(fā)放額等都同比回落。
對(duì)于商業(yè)銀行與鏈家等房地產(chǎn)中介的合作情況，上海銀監(jiān)局副局長(zhǎng)周文杰表示，經(jīng)走訪、核查，目前商業(yè)銀行已恢復(fù)與鏈家等企業(yè)的合作，有效遏制了房地產(chǎn)交易違規(guī)墊資等行為，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為，凈化市場(chǎng)環(huán)境。周文杰表示，未來繼續(xù)督促商業(yè)銀行貫徹落實(shí)相關(guān)政策精神，建立長(zhǎng)效機(jī)制。
從審慎管理目前市場(chǎng)的基礎(chǔ)來看，張大偉認(rèn)為政策有出臺(tái)的必要性，“上海3月也出臺(tái)了一些調(diào)控政策，市場(chǎng)成交有些下滑，價(jià)格有輕微調(diào)整，但上海甚至深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)最近出現(xiàn)一些非理性的苗頭。即使是4月信貸額度收縮的情況下，房地產(chǎn)依然是超發(fā)的，所以這種定向的信貸約束是有必要的。”
從市場(chǎng)走勢(shì)來看，張大偉認(rèn)為，這種政策第一次明確了房地產(chǎn)發(fā)展中信貸一直是重要杠桿。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用已經(jīng)比較小了，這種情況下，對(duì)房地產(chǎn)定向?qū)徤魇怯斜匾?，也是有市?chǎng)基礎(chǔ)的。從信貸角度來說，如果房?jī)r(jià)過快上漲或高額運(yùn)行，是不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人才引進(jìn)的。
宏觀審慎“三位一體”
此次央行上?？偛柯氏忍剿鲗?shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一方面為推進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)金融調(diào)控系統(tǒng)化、制度化進(jìn)行有益嘗試；另一方面也為全國(guó)其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀審慎管理探索、積累經(jīng)驗(yàn)。
上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架并沒有完全照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，而是從我國(guó)的國(guó)情以及上海市經(jīng)濟(jì)金融的特點(diǎn)出發(fā)，使用的調(diào)控政策工具主要有:最低首付比例要求；房貸利率要求；借款人償債能力要求；評(píng)估結(jié)果與MPA激勵(lì)約束工具相掛鉤以及窗口指導(dǎo)等。
具體而言，央行上?？偛看舜伟l(fā)布的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架由“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”、“房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測(cè)體系”、“金融機(jī)構(gòu)宏觀審慎評(píng)估體系”和“政策工具箱”四部分組成。
其中，“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”既考慮了人口對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求，又考慮了宏觀經(jīng)濟(jì)與金融因素(如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、融資規(guī)模、利率、匯率、股市等其他資產(chǎn)收益率、跨境資金流動(dòng)等)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響；既有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，又有對(duì)房地產(chǎn)金融運(yùn)行的關(guān)注，是上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的基礎(chǔ)。
“房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測(cè)體系”是基于“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”提煉出來的綜合性指標(biāo)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣綜合指標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、銀行經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性指標(biāo)和房地產(chǎn)金融秩序指標(biāo)，是上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的核心。
“金融機(jī)構(gòu)宏觀審慎評(píng)估體系”主要用于評(píng)估轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況，涵蓋金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度、穩(wěn)健性、信貸結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量、差別化住房信貸政策執(zhí)行情況、借款人償債能力、市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制決議執(zhí)行情況、壓力測(cè)試等方面，是上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的重要組成部分。
“政策工具箱”主要包括：一是定期開展審慎評(píng)估，根據(jù)上海市委、市政府調(diào)控要求指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，調(diào)整轄內(nèi)個(gè)人住房貸款最低首付比例(與國(guó)際上通行的貸款價(jià)值比LTV相對(duì)應(yīng))和房貸利率水平；二是將評(píng)估結(jié)果納入貨幣政策宏觀審慎評(píng)估(MPA)以及信貸政策導(dǎo)向效果評(píng)估中，依此對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施差別化激勵(lì)約束政策；三是定期對(duì)社會(huì)發(fā)布《上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估報(bào)告》，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
值得注意的是，此次上海房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度的率先推出，標(biāo)志著上海已建立起覆蓋金融各領(lǐng)域的“三位一體”的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與管理系統(tǒng)。
一是自由貿(mào)易賬戶監(jiān)測(cè)管理信息系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)的著重點(diǎn)是跨境金融活動(dòng)，其功能是對(duì)上海地區(qū)的跨境金融活動(dòng)進(jìn)行7*24小時(shí)、逐筆、逐企業(yè)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，對(duì)上海自貿(mào)區(qū)金融改革動(dòng)態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。
二是在上海市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，會(huì)同相關(guān)部門建立跨行業(yè)、跨市場(chǎng)的金融綜合監(jiān)管監(jiān)測(cè)分析系統(tǒng)。該系統(tǒng)的著重點(diǎn)是上海地區(qū)的日常金融活動(dòng)，其功能是覆蓋上海各行業(yè)、各市場(chǎng)的金融業(yè)務(wù)活動(dòng)，既包括傳統(tǒng)的銀證保金融行業(yè)，也包括互聯(lián)網(wǎng)金融等新業(yè)態(tài)。
三是最新啟動(dòng)的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理系統(tǒng)，將對(duì)占上海信貸總量三分之一的房地產(chǎn)金融活動(dòng)實(shí)施全方位監(jiān)測(cè)與管理。
張新強(qiáng)調(diào)，“三位一體”金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與管理系統(tǒng)的建立，可以對(duì)上海的各類金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位監(jiān)測(cè)，對(duì)促進(jìn)上海國(guó)際金融中心建設(shè)和上海自貿(mào)區(qū)金融改革，維護(hù)上海金融長(zhǎng)治久安具有深遠(yuǎn)意義。
“建設(shè)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)與管理系統(tǒng)是基礎(chǔ)性工作。有了這套系統(tǒng)，我們才敢放手推動(dòng)深度金融改革，才能放心實(shí)施簡(jiǎn)政放權(quán)和事中事后監(jiān)管。”張新說道。
MPA金融改革蓄勢(shì)待發(fā)
對(duì)于實(shí)施效果，張大偉對(duì)本報(bào)記者稱，還有待觀察。
“是否能夠?qū)徤?，是否能夠做好?jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型，還要看后續(xù)的落地，（目前）只是明確調(diào)控工具，工具如何用還不是很明確。”張大偉說，“數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從目前全國(guó)金融活動(dòng)來看，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的活動(dòng)是三分之一，直接間接與房地產(chǎn)相關(guān)的大概有60%左右。”
此外，張大偉認(rèn)為，政策實(shí)施效果還需要看政府如何定位和定義房地產(chǎn)。“ 要看政府對(duì)房地產(chǎn)的定義是什么，調(diào)控房地產(chǎn)的目的是什么，”張大偉說，過去十幾年在做的只是為了抑制暴漲，又在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)維持房地產(chǎn)走勢(shì)運(yùn)行，這次宏觀審慎政策確實(shí)可以超前發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)暴漲苗頭，但如果只是為了調(diào)控房地產(chǎn)暴漲，或者為了將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，房地產(chǎn)調(diào)控的作用不會(huì)太大。
“其實(shí)我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控一直不缺工具，只是一旦經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有變化，政策就不執(zhí)行了，目前來看，房地產(chǎn)的核心問題，是沒有理清其在經(jīng)濟(jì)中的作用和定義。對(duì)于經(jīng)濟(jì)過分依賴房地產(chǎn)，金融審慎的著力點(diǎn)只是工具，還要看附加在工具上的更多東西。”張大偉說。
實(shí)際上，今年的“十三五”規(guī)劃綱要亦指出，加強(qiáng)金融宏觀審慎管理制度建設(shè)，構(gòu)建貨幣政策與審慎管理相協(xié)調(diào)的金融管理體制。
不久前，中國(guó)人民銀行研究局局長(zhǎng)陸磊在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，宏觀審慎管理制度實(shí)際上是在2008年全球金融危機(jī)以后各方形成共識(shí)的觀點(diǎn)，在2010年G20首爾峰會(huì)上進(jìn)一步形成了基礎(chǔ)性框架。其中一個(gè)非常重要的點(diǎn)是如何防范系統(tǒng)重要金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)問題，以及如何逆周期防范系統(tǒng)性危機(jī)的發(fā)生，即預(yù)調(diào)、微調(diào)和事中、事后的有效管理。
“具體而言，就是總書記說的三個(gè)統(tǒng)籌：統(tǒng)籌監(jiān)管系統(tǒng)重要金融機(jī)構(gòu)和金融控股公司，統(tǒng)籌監(jiān)管重要金融基礎(chǔ)設(shè)施，統(tǒng)籌負(fù)責(zé)金融業(yè)綜合統(tǒng)計(jì)。這些合起來以后，就能夠?qū)崿F(xiàn)‘事前有效識(shí)別和防范風(fēng)險(xiǎn)，事中有效實(shí)行逆周期管理，事后有識(shí)別系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)能力’的機(jī)制。這些是世界各國(guó)的通例和經(jīng)驗(yàn)，也是我們未來一段時(shí)間貫徹落實(shí)五中全會(huì)精神的一個(gè)著力點(diǎn)。”陸磊說。
據(jù)央行公布，MPA保持對(duì)宏觀審慎資本充足率核心關(guān)注的基礎(chǔ)上，從七大方面對(duì)金融機(jī)構(gòu)的行為進(jìn)行多維度的引導(dǎo)。包括：資本和杠桿情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、流動(dòng)性情況、定價(jià)行為、資產(chǎn)質(zhì)量情況、跨境融資風(fēng)險(xiǎn)情況和信貸政策執(zhí)行情況。上海房地產(chǎn)宏觀審慎框架只是央行MPA框架的一個(gè)方面。
MPA繼承了對(duì)宏觀審慎資本充足率的核心關(guān)注，保持了逆周期調(diào)控的宏觀審慎政策理念，在此基礎(chǔ)上適應(yīng)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)變化，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，將單一指標(biāo)拓展為七個(gè)方面的十多項(xiàng)指標(biāo)，將對(duì)狹義貸款的關(guān)注拓展為對(duì)廣義信貸的關(guān)注，兼顧量和價(jià)、兼顧間接融資和直接融資，由事前引導(dǎo)轉(zhuǎn)為事中監(jiān)測(cè)和事后評(píng)估，建立了更為全面、更有彈性的宏觀審慎政策框架，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)自我約束和自律管理。 |
