今年以來，在樓市進(jìn)入到高燒模式之后，一線城市和二線核心城市的房價均已十分高昂。對部分年輕人來說，周圍的小城鎮(zhèn)似乎是不錯的選擇。不過，現(xiàn)如今，要在核心城市周圍的小城鎮(zhèn)居住也已不易。
記者根據(jù)中國房價行情平臺發(fā)布的全國小城鎮(zhèn)房價排行榜統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，已有24個小城鎮(zhèn)的房價突破萬元大關(guān)，這些小城市主要包括兩類，一類是環(huán)深圳、上海和北京三大一線城市周邊，由于一線城市購買力外溢所帶來的房價上漲。另一類主要是浙江板塊的很多縣城(縣級市)，前幾年浙江房價整體上漲較快，基數(shù)較高，近些年房價實則較為平穩(wěn)。
需要說明的是，這里的小鎮(zhèn)既包括了縣、縣級市，也包括東莞、三亞等不設(shè)區(qū)縣的地級市下屬的郊鎮(zhèn)，因為在這些城市的鎮(zhèn)相當(dāng)于其他城市的區(qū)縣。由于數(shù)據(jù)依據(jù)的是各城市所轄縣市級區(qū)劃的小區(qū)在當(dāng)月出售的存量住宅均價的算術(shù)平均值(元/㎡)，區(qū)域范圍較小、樓盤不多，而且是一月一統(tǒng)計，因此數(shù)據(jù)相對變動較大。
環(huán)一線城市上漲快
這其中，排名第一的仍然是三亞的鳳凰鎮(zhèn)，其均價達(dá)到16891元/㎡。憑借得天獨厚的地理氣候優(yōu)勢，三亞吸引了大量北方人來過冬、養(yǎng)老，置業(yè)需求旺盛，前幾年三亞房價一直高漲，曾長期位居全國第四，只是近兩年才有所下降。鳳凰鎮(zhèn)房價已經(jīng)比之前高峰期時下降了不少。
東莞鳳崗鎮(zhèn)房價今年以來扶搖直上，與鳳凰鎮(zhèn)的差距已然很小，只少100多元/㎡。今年1月，鳳崗鎮(zhèn)的房價還只有14489元/㎡，位居全國第四，但4個月間就上漲了2000多元。按照目前鳳崗鎮(zhèn)的上漲態(tài)勢，超過鳳凰鎮(zhèn)指日可待。
與鳳崗鎮(zhèn)相似的還有同樣毗鄰深圳的東莞市塘廈鎮(zhèn)，這個經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)今年1月房價還只位居第八，但5月已升至全國第四，4個月間房價上漲了3000多元，漲勢超過了鳳崗鎮(zhèn)。
在超過萬元大關(guān)的24個小城鎮(zhèn)中，東莞就占據(jù)了7個之多。這是因為在深圳房價高漲的情況下，大量的購買力外溢到東莞的臨深片區(qū)置業(yè)，直接造成了東莞的房價直線飆升，今年臨深片區(qū)幾個鎮(zhèn)的房價同比上漲都在50%以上，房價明顯超過東莞市區(qū)。
全國24個小城鎮(zhèn)房價過萬 環(huán)一線城市上漲快
與之有相似邏輯的還有北京周邊的廊坊、上海周邊的蘇州轄下的一些郊縣。例如毗鄰北京的河北廊坊轄下燕郊鎮(zhèn)(屬縣級市三河)以16728元/㎡位居第三；三河市位居第八，大廠縣位居第18，香河縣雖然沒有過萬，但是也超過了9000元，位居第40。
在河北，有“北三縣”的說法。所謂“北三縣”，是指廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣，這三個縣市行政上隸屬河北廊坊市，卻被京津包得嚴(yán)嚴(yán)實實，成為河北的“飛地”。特殊的地理位置，讓這里成為了河北的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，可謂離北京最近的“后花園”，吸引了大量受制于北京高房價而轉(zhuǎn)移過來的購房需求。
此后，北京市政府東遷，通州城市副中心確立，通州發(fā)布史上最嚴(yán)限購政策，與通州一河之隔的“北三縣”和京南的固安（即廊坊“四小虎”）樓市之火越燒越旺，漲幅甚至跑贏了深圳，構(gòu)成了環(huán)京樓市中最為活躍的四個板塊。
繼今年3月滬、深等一線城市之后，環(huán)京北三縣（燕郊、大廠、香河）和固安4月相繼發(fā)布樓市限購限貸政策，環(huán)京地區(qū)大量樓盤待售停售，廊坊“四小虎”遭遇限購冷水，樓市開始降溫。
得益于一線城市房價高企、購買力外溢的還有蘇州的昆山、常熟等地。研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，今年3月后，滬深部分剛需以及投資投機(jī)購房需求開始轉(zhuǎn)移至周邊的城市，也帶動了周圍地區(qū)房價的上漲。
不過，大量非本地人“任性”買房，也給這些在收入和消費水平上明顯低于一線城市的二三線城市居民增加了不小的壓力。研究員曹倪娜分析，由于需求溢出效應(yīng)，環(huán)一線城市周邊吸引了大量有購買力的購房者，推動房價快速上漲，而這部分人的收入并不全部來源于當(dāng)?shù)兀聘吡诉@些小城市的房價收入比。
浙江板塊：高位橫盤多年
與環(huán)一線城市相比，另一部分房價上漲較快的小城鎮(zhèn)主要來自浙江板塊。在24個房價過萬元的小城鎮(zhèn)中，來自浙江的就有10多個，可見浙江房價整體水平比較高。
這其中，溫州轄下的瑞安市以15260元/㎡位居全國第五，臺州轄下的溫嶺市位居第七，金華轄內(nèi)的義烏和永康也進(jìn)入到前十名。溫州的永嘉縣、臺州的臨海市、麗水的青田縣、溫州的樂清市、杭州的淳安縣、寧波的臨?？h房價也都過萬。此外，江山、海寧、象山、武義、余姚等縣(縣級市)房價雖沒過萬，也都超過了9000元/㎡。
浙江板塊房價普遍較高，有多重原因，一是在全國各省份中，浙江的民營經(jīng)濟(jì)和縣域經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)，城鄉(xiāng)居民實際收入水平在直轄市以外的各省份中最高。從自然地理條件來看浙南、浙西等地都是丘陵地帶，山地多，平地少，城市發(fā)展空間比較小，房價比較高。
另一方面，2008年國際金融危機(jī)對浙江經(jīng)濟(jì)影響較大。受外貿(mào)經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，浙江宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，其后不少資金脫離實體經(jīng)濟(jì)，流入了房地產(chǎn)。2009~2010年浙江房價上漲十分迅猛，脫離了經(jīng)濟(jì)基本面，所以含有較大泡沫成分。杭州、溫州的房價都超過了廣州，直逼上海、北京。
不過，2011年后由于經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，浙江板塊房價開始大幅下跌。而在2014年以來全國樓市普遍下行的時候，浙江板塊率先下跌，跌幅比較大。嚴(yán)躍進(jìn)說，過去浙江民間資本充斥樓市，投資投機(jī)型的購房需求較大。隨著實體經(jīng)濟(jì)漸趨疲弱，房價持續(xù)上漲態(tài)勢終究難以支撐。
今年4月，《近6年70城房價趨勢報告》（下稱《報告》），對全國70個城市新建商品住宅的價格按定基增幅進(jìn)行排序，即對比2010年全年的房價。
研究發(fā)現(xiàn)，2015年12月份增幅列在后10位的城市分別為溫州(-22%)、唐山(-3%)、杭州(-3%)、海口(-2%)、寧波(-2%)、蚌埠(-2%)、泉州(-1%)、金華(0)、青島(1%)和大理(1%)。這其中，浙江板塊占據(jù)了4個，即溫州、杭州、寧波和金華。也就是說在過去五六年間，浙江板塊的房價基本沒有上漲，甚至還略有下跌。
不過，如果以2014年底的數(shù)據(jù)對比2010年的數(shù)據(jù)來看，溫州為-24%，杭州為-8%，寧波為-6%?？梢?015年以來浙江板塊已經(jīng)有了明顯的反彈。今年以來更是進(jìn)一步上漲。
當(dāng)然，即便在止跌反彈過程中，浙江省內(nèi)不同城市的分化亦十分明顯。浙江省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，3月份，浙江11個設(shè)區(qū)市新建商品住宅銷售價格環(huán)比普漲，上漲的城市比上月增加4個，其中，漲幅較大的是杭州(2.3%)、寧波(1.6%)、溫州(0.5%)。同比7漲3降1平，其中，漲幅較大的是杭州、寧波、溫州；降幅較大的是臺州、衢州、舟山，分別下降3.1%、0.8%和0.5%。大城市與中小城市之間的分化仍十分明顯。 |
