高端樓盤業(yè)主多為高學歷年輕群體成為二手市場新趨勢。近日，有關部門印發(fā)《廣州市人才綠卡制度的通知》，為非廣州戶籍優(yōu)秀人才提供購房的市民待遇，有利于樓市，有業(yè)內人士分析，這與近期廣州二手市場出現(xiàn)的買家“低齡化”現(xiàn)象相符，并提出這是廣州二手市場未來健康繁榮的動力。
近日，有關部門印發(fā)《廣州市人才綠卡制度的通知》（下稱《通知》），其中規(guī)定只要滿足一定前置條件的、暫無落戶意向的非廣州戶籍優(yōu)秀人才，申請人才綠卡后，可在購房方面享受市民待遇。
現(xiàn)象一：個別板塊高學歷業(yè)主占七成
有業(yè)內人士認為，人才綠卡制度的施行，或將利好市區(qū)高端樓盤。房天下廣州二手房電商商圈經理駱周育認為，其所在的天河北板塊地處市中心，有不少高端樓盤，一套看似普通的房子動輒也要400萬元以上，而同時這里也是廣州高收入高學歷人才的聚集區(qū)之一：“據(jù)觀察，業(yè)主中畢業(yè)于重點大學的本科和研究生的占比達到了70%以上。”他認為，一個區(qū)域高端人才的密集程度和該區(qū)域的房價水平、二手樓市繁榮程度是呈正相關的：“深圳自2015年3月以來房價的持續(xù)上漲，除了受地少人多、供應不足的影響外，外來的高學歷年輕群體不斷涌入，是最為根本的原因。”
廣州從2月底3月初開始，樓市就進入了活躍成交期，二手房月成交量破萬套，新樓盤去化周期也降到了9個月以內。對于《廣州市人才綠卡制度的通知》，駱周育認為該制度施行的本意是為了讓廣州能留住更多高素質人才，而非針對樓市：“因此，近期樓市成交數(shù)據(jù)如何僅僅是一個參考而無法成為制度施行與否的決定因素。而且，盡管業(yè)內普遍認為該制度對高端市場而言是一個難得的利好，但考慮到高端市場的占比不高，且購買周期長于普通住宅，預計短期內它對樓市的影響很難從成交量和房價上直接體現(xiàn)出來。”
業(yè)內人士認為，該政策的影響將是長期性的：“因為在繼續(xù)執(zhí)行限購的前提下，只有吸納更多的高收入高學歷高素質人才，才能從根本上拉動廣州樓市。”
現(xiàn)象二：高端樓盤買家呈“低齡化”
與此同時，高端樓盤板塊也出現(xiàn)買家“低齡化”的趨勢。據(jù)業(yè)內人士觀察，以市中心天河北板塊為例，30歲以下年輕買家逐漸成為這里的購買主力，占比在35%~40%之間，其中90后買家的比例也不斷提高，已經占到了買家總數(shù)的15%~20%。有中介人士告訴記者：“2、3年前看到"90后"來這里買房子還非常驚訝，現(xiàn)在已經習以為常了。”
據(jù)觀察，這些年輕買家普遍的特點是家境好且學歷較高，不少身處在金融、互聯(lián)網(wǎng)、地產等收入較高的行業(yè)工作。中介人士認為，以他們的薪酬水平估計，工作3~5年后的儲蓄加上來自父母的資助有機會承擔起百萬元的首付。
在不少市區(qū)中心的高端樓盤板塊都存在類似的情況。業(yè)內人士分析，原因一是金融、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的收入增幅明顯高于其他行業(yè)，最接近房價的漲幅，二是近兩三年來一、二線城市房地產市場火熱與三線城市庫存量高企形成鮮明的反差，出于保值和升值的目的，越來越多的家庭愿意傾全家之力，幫助子女在一、二線城市的核心地段購房置業(yè)。
據(jù)了解，過去在天河北、海珠新港東等高端市場較為集中的區(qū)域，買家主要是30歲以上且經濟基礎很強的商界人士，他們往往在廣州有不止一套房，再次購房的目的多是為了學位和改善生活環(huán)境。盡管現(xiàn)在這些群體依然是高端市場的主力，但是年齡層較低的“85后”甚至“90后”買家卻加快了入市步伐。
馬小姐生于1988年，中大研究生畢業(yè)后在珠江新城一家知名的律師事務所工作，其在外省的父母將家中多余的一套大房子賣出，為馬小姐提供80萬元作為首付，再加上馬小姐工作兩年多存下的20萬元，一口氣買下了天河北的一套小三房用于自住。“當初我買房的時候，很多人都勸我不要買市中心的，太貴了每個月月供壓力大，可事實證明，每次樓市火的時候，市中心的房價漲得最快，現(xiàn)在我的同事都非常羨慕我，覺得我有眼光。”馬小姐的父母也非常慶幸自己當初支持女兒買房。
中原研究部根據(jù)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，從2013年到2016年（1~4月）廣州二手住宅成交年齡段趨于低齡段走勢非常明顯，30歲以下的客戶成交從2013年~2016年（1~4月）成交占比分別為19.16%、22.73%、29.88%、31.29%。
剛需分析：功能性板塊“低齡化”明顯
中原研究部客戶研究主任熊小洪表示，之所以會出現(xiàn)客戶呈年齡化趨勢主要有兩方面原因，一是目前房價已經呈走高趨勢，中原二手住宅價格領先指數(shù)已經連續(xù)上漲13個月，2016年4月房價同比上漲14%（國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：3月同比上漲20.3%），而廣州房價一直相對理性，3月客戶擔心房價補漲而積極入市，不少年輕型的首次置業(yè)的客戶加快了入市步伐；二是目前“80后、90后”大部分為獨生子女，受結婚買房、社會投資渠道較少等社會現(xiàn)象、文化的影響，越來越多的年輕一代會在父母支持下支付首付進入買房大軍的行列，也促使購房人群低齡化趨勢。
熊小洪認為，廣州房價仍處于上漲趨勢，對于偏剛需的、功能性的板塊，會促使更多還未購房的年輕客戶提前入手，而對于一些高端市場、綜合品質高的板塊，由于房價高，年輕人支付能力有限，而中青年客戶群體有更強的經濟實力，相對來說更能承擔品質較好物業(yè)房價的上漲，因此這一群體成交占比會提升。
越秀的東風東板塊，由于以學位房為主要支撐因素，2013年~2016年（1~4月）18~30歲成交的客戶分別占比為9.43%、15.13%、17.04%、21.64%，客戶擔心學位房價格一直上漲，因此年輕型的家長族也提前了入市步伐。
對于新的市場現(xiàn)象，市場存在不同的意見。有業(yè)內人士認為，購房可能會限制年輕人流動的動力和發(fā)展，認為年輕人應該將資金用于自己的建設，而不是用于購房。也有觀點認為，對于整個市場來說，高學歷、年輕買家入市將成為促進市場健康發(fā)展、活躍的動力。 |
