2013年9月，南京首位申請“以房養(yǎng)老”的老奶奶，講述了新街口街道高齡老人張啟韻，自2010年起向社區(qū)和街道提出以自己名下的一套產(chǎn)權(quán)房作倒按揭，所得用于改善自己獨居的生活條件，然而沒有機構(gòu)和企業(yè)敢于接招。2016年5月30日，揚子晚報記者多方打聽了解到，老人已于兩年前去世，生前把房子賣出61萬元。
臨終前半年還是把房子賣了
新街口街道某社區(qū)退休主任邵女士一直陪伴張啟韻走到人生最后。她回憶，揚子晚報當(dāng)時報道見報后，張啟韻一時間成為省內(nèi)外各地來采訪以房養(yǎng)老的“活案例”。隨后，張啟韻向邵主任提出來，自己在新街口如意里那套40平米左右的單室套產(chǎn)權(quán)房，還是盡早賣掉算了。畢竟90歲高齡，身邊也沒有至親照料，“來不及等倒按揭辦妥，我也用不了什么錢了，將來人一走房子還不是便宜了銀行。”邵主任說，張啟韻畢竟是受過良好教育的老人，心里的一本賬清楚得很。
2013年底，老人自己找到兩家房產(chǎn)公司到她當(dāng)時居住的新街口街道敬老院來，委托他們幫忙賣房。“當(dāng)時其中一家房產(chǎn)公司開的價高一點，是61萬，張老就拍板讓他們辦理了。”邵主任透露，張啟韻繼續(xù)在敬老院現(xiàn)場辦公，請來銀行工作人員，將賣房款分成幾批存定期，存折請邵主任代管，密碼則告訴一直照顧自己的干女兒。
從賣房到她去世只有半年多時間，邵主任記得張老取過幾次錢，都不多，主要是用在她入住市立醫(yī)院和鼓樓醫(yī)院看病。出院后，張啟韻在邵主任的幫助下，入住天山路上醫(yī)養(yǎng)融合的民營養(yǎng)老院，費用比先前的敬老院高，她的退休金不夠了，就從存折取了一點來補貼。記者算了一下，從張老搬出敬老院到養(yǎng)老院，中間去掉在醫(yī)院治療，只有幾個月時間，每月養(yǎng)老院的費用在3000多元。也就是說，張啟韻每月在退休金外需要再拿出1000多元。
這么算起來，“以房養(yǎng)老”的動議，在南京的張啟韻老人身上是落空了，即便最終進行市場化運作，老人也沒有享受到房款為自己帶來的實惠。假如一開始就把住房賣掉來改善生活，也許獲得的實惠能多一些？張啟韻臨終前有沒有為自己的想法后悔，邵主任說“真不清楚”。
沒人敢接招，主要是操作有難度
張啟韻對她的房款立下遺囑，基本上給了干女兒及她的后輩。邵主任回憶，老人追悼會上，真沒想到來了那么多人，據(jù)稱都是她的親友。“生前多少年那么孤單，走后卻有這么多自稱的家人。”邵主任告訴記者，張啟韻和她說起過，確實有過倒按揭以房養(yǎng)老的打算，但是幾年沒有機構(gòu)和企業(yè)接招，她就知道這里操作有難度，主要是責(zé)任難以理清。“她說，最后人走了，房子劃給銀行或是保險機構(gòu)，我還不如把錢給到幫助我的社區(qū)和親近的人。”邵主任表示，盡管張老這么說，但從她把存折和密碼單獨處置、將房款分幾批存儲的精明勁來分析，張老一點都不傻，真有人來接她的招，也未必肯交給人家辦。
記者了解到，目前新街口附近二手房的房價，已近3萬元一平米。要是擱在今天，張老的房子可以說已經(jīng)翻倍了。
試點城市的調(diào)查
推進2年，武漢9成受訪老人排斥
武漢是試點以房養(yǎng)老的四個城市之一，就在今年，長江商報記者跟蹤采訪了2年來的試點情況。
連日來，接受記者采訪的九成以上老人均表示，我國傳統(tǒng)觀念就是“養(yǎng)兒防老”和“家產(chǎn)傳后”，房產(chǎn)更愿意留給子女繼承，交給銀行、保險公司處理則看起來很不靠譜，也容易使親人之間產(chǎn)生隔閡。
此外，記者在采訪中了解到，受傳統(tǒng)觀念、經(jīng)濟收入、房屋產(chǎn)權(quán)等多方面的因素影響，目前武漢市大多數(shù)老人不愿意選擇“以房養(yǎng)老”，保險公司對“以房養(yǎng)老”客戶的審核也非常謹慎。
不過，也有專家樂觀地表示，雖然以房養(yǎng)老可能將成為“小眾”的選擇，但就算僅有一成老人選擇以房養(yǎng)老，這一市場也仍然令人無法割舍。
究竟難在何處？
存在觀念挑戰(zhàn)、成本過高等三大劣勢
從外部環(huán)境來看，目前推進以房養(yǎng)老，還存在三大劣勢。
首先是“以房養(yǎng)老”需要面對社會觀念和傳統(tǒng)倫理的挑戰(zhàn)。上海保監(jiān)局副局長李峰說，中國是反哺式的養(yǎng)老方式，養(yǎng)兒防老，老人的房子由兒女繼承也是天經(jīng)地義的，要打破這個倫理觀念很難。
其次，“以房養(yǎng)老”目前的協(xié)調(diào)溝通成本較高。比如房產(chǎn)登記要做相應(yīng)的變更，但比較繁瑣。此外，房屋抵押的期限、金額怎么設(shè)定，抵押到期后如何處置房屋，也還需要一些法律上的協(xié)調(diào)。
最后，目前推進以房養(yǎng)老的交易運營成本比較高。過程中有很多評估、公證的環(huán)節(jié)，還有方方面面需要中介機構(gòu)去完成的環(huán)節(jié)。“整個程序下來，如果說你要拿20年的養(yǎng)老金給付，有兩年要給到中介公司，相對來說成本比較高。”李峰說。
為什么有保險公司也不積極？
對保險公司而言也存在3大風(fēng)險
首先是業(yè)務(wù)固有的風(fēng)險，李峰說，這是一項創(chuàng)新業(yè)務(wù)，風(fēng)險主要是貸款利率變化和被保險人的長壽風(fēng)險。
“因為這是一個長期風(fēng)險，作為貸款利率的穩(wěn)定是非常關(guān)鍵的。”李峰說，目前受全世界經(jīng)濟下行影響，匯率不穩(wěn)定，而我國還沒有鎖定利率互換的機制和市場。
其次，對保險公司來說，也面臨房產(chǎn)價值大幅度波動的風(fēng)險。李峰說，保險公司做“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，是長期資產(chǎn)負債的匹配，精算基礎(chǔ)是房產(chǎn)價格穩(wěn)定或穩(wěn)中有升。如果房價下跌，風(fēng)險如何應(yīng)對，這對保險公司來講也是一個很大的挑戰(zhàn)。“你原來評估是100萬，現(xiàn)在只有80萬，那肯定是保險公司吃虧。”另外，李峰說，如果房價上漲，保險公司也可能面臨另外一種風(fēng)險，就是投保人可能會退保，之后再重新保險，這樣拿到的養(yǎng)老金會更多。
第三個風(fēng)險，李峰說，是道德風(fēng)險。反向按揭貸款過程中，可能會發(fā)生欺詐、信息不對稱、誤導(dǎo)甚至是道德風(fēng)險。
“總體而言，反向按揭貸款雖然剛剛起步，但是以后發(fā)展的前景非常廣闊。這對服務(wù)于國家社會經(jīng)濟發(fā)展，對解決老齡化社會可以發(fā)揮很大的作用。” |
