5月9日權(quán)威人士再次通過(guò)《人民日?qǐng)?bào)》“問(wèn)診”當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。針對(duì)房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家提出，部分去庫(kù)存主要受貨幣寬松政策以及樓市加杠桿等因素影響來(lái)達(dá)到短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)需求，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)需要通過(guò)推進(jìn)城鎮(zhèn)化來(lái)達(dá)到進(jìn)一步去庫(kù)存的目的。當(dāng)下，通過(guò)降首付、降利率等樓市“高杠桿”手法已經(jīng)受到質(zhì)疑。權(quán)威人士對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“高杠桿”的擔(dān)憂(yōu)，更像是對(duì)未來(lái)政策走勢(shì)的一種預(yù)告。而部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到當(dāng)前樓市的問(wèn)題所在，在一片紅火的市場(chǎng)大環(huán)境下，已經(jīng)有品牌開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)上以“降價(jià)”等促銷(xiāo)的方式賣(mài)房而并非借力信貸杠桿。
加杠桿去庫(kù)存引擔(dān)憂(yōu)
5月9日權(quán)威人士通過(guò)《人民日?qǐng)?bào)》“問(wèn)診”中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。在這一篇名為《開(kāi)局首季問(wèn)大勢(shì)》的報(bào)道中，權(quán)威人士就提出“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離”的觀點(diǎn)，建議要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化“去庫(kù)存”，而不應(yīng)該通過(guò)加杠桿“去庫(kù)存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。這篇報(bào)道登出后引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，分析人士指出，這番論調(diào)反映出了當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)普遍性的問(wèn)題，那就是在信貸和貨幣寬松政策之下，行業(yè)的“虛火”已經(jīng)越來(lái)越明顯。
4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2016年第一季度GDP數(shù)據(jù)：一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值158526億元，以2015年價(jià)格計(jì)算，今年一季度GDP增量為9851億元，比上年同期多增222億元。其中房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)非常明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17677億元，同比名義增長(zhǎng)6.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.1%），增速比上年全年加快5.2個(gè)百分點(diǎn)。僅2016年1-3月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為24299萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.1%，銷(xiāo)售額為18524億元，同比增長(zhǎng)54.1%，兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史同期新高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端呈現(xiàn)出明顯的回暖狀態(tài)。
然而這種快速的上漲背后卻是借力于貨幣寬松的“高杠桿”。摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊就指出，“從一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，部分去庫(kù)存主要是受貨幣寬松政策以及樓市加杠桿等因素影響來(lái)達(dá)到短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)需求。”然而這并非是長(zhǎng)期健康的市場(chǎng)方式，而國(guó)內(nèi)樓市的去庫(kù)存也不應(yīng)該僅由“高杠桿”來(lái)完成。章俊認(rèn)為，“從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要通過(guò)推進(jìn)城鎮(zhèn)化來(lái)達(dá)到進(jìn)一步去庫(kù)存的目的。”
何為“高杠桿”？
在人民日?qǐng)?bào)刊登的專(zhuān)訪中，權(quán)威人士?jī)纱翁岬搅朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在“泡沫”，這顯然超出了各方預(yù)期。特別是在列舉我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的九大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)時(shí)，房地產(chǎn)泡沫僅位列于民營(yíng)企業(yè)投資大幅下降風(fēng)險(xiǎn)之后，甚至超出過(guò)剩產(chǎn)能、不良貸款、地方債務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，排名第二。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的“高杠桿”從去年開(kāi)始就已經(jīng)被一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)家所提及。而在今年，特別是信貸政策寬松后，這一說(shuō)法更為突出。有專(zhuān)家提出，樓市原本就是一個(gè)加杠桿比較多和比較高的行業(yè)。但是并非所有的杠桿行為都是不可取的。如降首付、降利率、增加按揭貸款額度等這些常規(guī)性的置業(yè)杠桿對(duì)于市場(chǎng)而言是健康的，可以有助于去庫(kù)存。然而像一些場(chǎng)外配資等加高杠桿的行為把杠桿加得過(guò)高，的確值得警醒。
記者發(fā)現(xiàn)，從去年開(kāi)始，廣州不少樓盤(pán)都引入了“金融合作”。正常而言，傳統(tǒng)的貸款置業(yè)是首付三成，最低兩成，銀行或者公積金貸款七成或者八成這樣的方式進(jìn)行操作。然而，“金融合作”則可能將買(mǎi)家需要支付的三成首付也轉(zhuǎn)變成“貸款”的方式，不少樓盤(pán)可以做到一成首付甚至零首付。而這些產(chǎn)品往往都是通過(guò)地產(chǎn)中介公司完成。如鏈家、中原集團(tuán)等房地產(chǎn)中介推出的首付貸、過(guò)橋貸等產(chǎn)品，一般支付首付的一半即可購(gòu)房，使得購(gòu)房者資金杠桿比例從1∶5（按照20%的首付比例計(jì)算）上升至1∶10，加上資金借貸環(huán)節(jié)增加導(dǎo)致的資金成本上漲，購(gòu)房者還貸的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。
有專(zhuān)家就指出，像這類(lèi)型的高杠桿會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)輪動(dòng)加快，相關(guān)市場(chǎng)急漲急跌，不僅影響到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的進(jìn)度，甚至?xí)M(jìn)一步加大風(fēng)險(xiǎn)。“短時(shí)間內(nèi)，購(gòu)房者看到房?jī)r(jià)上漲，愿意承受高成本，但隨著庫(kù)存壓力的再度顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)很可能重新回落，特別是二三線城市。若市場(chǎng)泡沫破裂，棄貸、違約情況增加，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將會(huì)產(chǎn)生破壞性的打擊。”
“高杠桿”警示或影響后市政策
權(quán)威人士通過(guò)《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表的對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“高杠桿”的擔(dān)憂(yōu)，對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言似乎并非只是簡(jiǎn)單觀點(diǎn)，更像是對(duì)政策走勢(shì)的一種預(yù)告。
事實(shí)上，從3月底以來(lái)，房地產(chǎn)政策的走向已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變，一線大城市的政策不斷收緊，三四線城市市場(chǎng)的去庫(kù)存進(jìn)程加快，都預(yù)示著房地產(chǎn)已經(jīng)不再被單純地作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力，而開(kāi)始回歸其自然屬性。
從近一個(gè)多月的政策變化就可以看出些許端倪。3月底北上深等一線大城市收緊樓市政策穩(wěn)樓市，而近期一些三四線城市更是頻出政策“清庫(kù)存”。就在5月9日權(quán)威人士在人民日?qǐng)?bào)發(fā)表“高杠桿”擔(dān)憂(yōu)的第二天，中山就傳出“調(diào)控”的消息。商品房成交價(jià)超過(guò)8000元/平方米的項(xiàng)目需要預(yù)約網(wǎng)簽。這表示，像中山這樣近期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的三四線城市，也開(kāi)始“穩(wěn)房?jī)r(jià)”。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉就指出，從歷輪樓市出現(xiàn)過(guò)熱的階段表現(xiàn)來(lái)看，每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱時(shí)，全國(guó)性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)，為過(guò)熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那也就意味著，哪個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過(guò)熱的狀況，那個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。
開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)變陣積極回應(yīng)
今年以來(lái)，在寬松的信貸政策之下，開(kāi)發(fā)商的日子的確過(guò)得不錯(cuò)。但是在整體火爆的市場(chǎng)之下，早已有房企對(duì)于政策的轉(zhuǎn)變表示擔(dān)憂(yōu)。而此次，權(quán)威人士通過(guò)黨報(bào)發(fā)表對(duì)于樓市“加杠桿”的擔(dān)憂(yōu)，已經(jīng)引起了部分企業(yè)的關(guān)注，從而迅速地改變營(yíng)銷(xiāo)策略。
就在分析出現(xiàn)的當(dāng)天，就已經(jīng)有企業(yè)作出反應(yīng)。恒大地產(chǎn)就宣布，自5月9日起，恒大地產(chǎn)在布局國(guó)內(nèi)的170多座城市、400多個(gè)大型樓盤(pán)中全面啟動(dòng)“全國(guó)樓盤(pán)8折大優(yōu)惠”限時(shí)促銷(xiāo)活動(dòng)。記者了解到，此次全國(guó)性的8折優(yōu)惠，并非是企業(yè)單純的“沖業(yè)績(jī)”。事實(shí)上，恒大地產(chǎn)今年1-4月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)非常的靚麗，累計(jì)銷(xiāo)售額高達(dá)887億元，創(chuàng)同階段銷(xiāo)量歷史新高，并完成全年銷(xiāo)售任務(wù)的45%。有業(yè)內(nèi)資深人士指出，恒大恰恰選擇在這個(gè)時(shí)間祭出“8折大招”，顯然是其政策敏感性的表現(xiàn)。甚至有分析稱(chēng)，在權(quán)威人士剛指出“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離”的時(shí)候，房企亮出“8折大招”，“看來(lái)樓市之‘瘋’要到頭了。” |
